# Situações do dia a dia *Os casos que mais geram dúvida, do começo ao fim: o que fazer, o que o sistema faz e o que muda em outros lugares.* > **Como ler este capítulo** — Cada situação diz **o que fazer** (o caminho na tela), **o que acontece**, **o que muda em outros lugares** e **como corrigir** se algo sair errado. Os detalhes de cada tela estão nos capítulos indicados. ## Trazer um contrato que já estava em andamento **Situação:** o inquilino já mora lá há tempos e você está passando a carteira para o Locarë. 1. Em **Contratos → + Novo contrato**, marque **Já em andamento** no alto do cadastro. 2. Em **Início**, ponha a data REAL do contrato — é dela que sai o aniversário do reajuste. 3. Em **Primeira cobrança a partir de**, o vencimento de onde o Locarë começa a cobrar. Informe o **valor atual** do aluguel (já com os reajustes passados). **O que acontece:** nada anterior à primeira cobrança é cobrado — o passado não é reconstruído. A comissão de locação não é cobrada (a locação foi feita antes); só se a comissão ainda NÃO foi paga a você, marque **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?** — ela entra inteira na próxima cobrança que o Locarë gerar. O contrato ganha o selo **EM ANDAMENTO**. **Atenção:** se o mês do reajuste combinado não for o do início, ajuste o **Mês-base do reajuste** (botão do índice, na barra do contrato). **Para corrigir depois:** **Contrato → Dados da locação**. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## Imóvel com dois (ou mais) proprietários **Situação:** um imóvel de herança, 60% de um irmão e 40% do outro. 1. **Imóvel novo:** logo abaixo do proprietário, **+ Adicionar outro proprietário** — escolha a pessoa (entre as já cadastradas) e a fração; o principal fica com o restante. As frações são gravadas ao clicar **Salvar cadastro**. 2. **Imóvel já cadastrado:** na ficha, ao lado de Donos, **Frações…**. **Regras:** as frações somam **exatamente 100%** e o proprietário principal tem de estar na lista. Algum dono não é seu cliente? Desmarque **paga taxa** na linha dele (em Frações…): a sua taxa sai só da parte de quem é cliente. **O que muda:** o repasse de cada aluguel é dividido por essas frações, e cada dono vê só a própria parte no portal dele. A mudança vale **do próximo aluguel em diante** — cobrança já emitida guarda a divisão de quando nasceu. Ver [Imóveis](https://app.locareapp.com/ajuda/imoveis.md). ## Mudar o valor do aluguel (fora do reajuste) **Situação:** um acordo baixou o aluguel, ou o condomínio mudou. 1. No contrato, **Cobrança → Alterar valor**. 2. Informe **A alteração vale a partir de**, o novo aluguel (e condomínio e IPTU, se mudaram) e o **Motivo** (obrigatório). **O que acontece:** nasce uma **versão nova** do contrato; a anterior fica no histórico. As próximas cobranças saem com o valor novo. **Cobranças já emitidas NÃO mudam** — nem a do mês, se já saiu. Para refazer uma delas: **Cancelar** a cobrança e depois **Reemitir canceladas…** (na tela Cobranças), que usa o valor vigente. **Remarcar** muda só o vencimento, nunca o valor. Errou a versão? Uma nova com a mesma data de início corrige a daquele dia. ## Reajuste anual O Locarë **calcula e propõe**; quem aplica é você. Na aba **Reajustes**, confira o índice e o percentual, clique em **Conferir e aplicar** (o valor é editável, para acordos) e confirme: nasce uma versão nova do contrato. Sem índice com todos os meses publicados, ele **recusa** e diz qual mês falta — não chuta. O valor novo vale para o aluguel do mês do aniversário: em quem **paga depois de usar** (o normal), aparece no boleto do mês seguinte; o primeiro boleto reajustado explica de onde veio o valor. Contrato sem índice nunca recebe proposta. Para o documento, há o **Termo aditivo**. Ver [Reajuste anual](https://app.locareapp.com/ajuda/reajuste.md). ## Recebi o aluguel por fora (dinheiro, ou Pix na minha conta) 1. Na tela **Cobranças**, na cobrança em aberto, **Recebi por fora (dinheiro ou Pix)**. 2. Informe a **Data do pagamento** (não pode ser futura) e o **Valor recebido**. **O que acontece:** a cobrança é dada como recebida e o boleto/Pix dela é baixado no provedor, para o inquilino não pagar duas vezes. **Nada é transferido pelo sistema**: o dinheiro está com você, então a parte do proprietário é **repasse manual** — no fluxo do contrato, **Repasse manual**, com o valor entregue e o comprovante. **Recebeu menos que o total?** Informe o valor menor: a cobrança original fica com o que entrou e o **saldo vira uma cobrança nova** («Saldo — aluguel AAAA-MM»), com o vencimento que você escolher e, se quiser, com boleto/Pix emitido na hora. Valor **maior** que o total não é aceito. > **Pagamento parcial só existe por aqui** — O boleto e o Pix do provedor têm valor fixo: pago pelo provedor é **quitado**. Recebimento parcial é sempre registrado à mão, como acima. O registro «por fora» **não se desfaz** (exceto no «Boleto do meu banco») — confira antes de confirmar. ## «A cobrança do mês não apareceu» Confira, nesta ordem: 1. **Ainda não chegou a hora.** A rotina emite só o que vence dentro da antecedência (**Configurações → Antecedência das cobranças**, padrão 5 dias). Na lista de Cobranças, a linha cinza **prevista** diz «sai sozinha em DD/MM». Quer agora? **Gerar cobranças do mês** — repetir não duplica. 2. **Sem provedor de pagamento.** Sem quem emita boleto e Pix (**Configurações → Cobrança**), nada é emitido. 3. **Antes da primeira cobrança.** O vencimento cai antes do início do contrato (ou da «Primeira cobrança a partir de»). 4. **A competência já tem cobrança** — inclusive **cancelada** ou antecipada. Cancelada só volta por **Reemitir canceladas…**. 5. **Contrato encerrado** não gera mais cobranças. O fim do prazo, sozinho, **não** para a cobrança: contrato vencido e não encerrado continua gerando. Se o provedor recusar a emissão, o botão mostra o erro e **nada é gravado** — não fica cobrança sem boleto. ## Fiz um contrato errado — dá para excluir? **Contrato não se exclui** no Locarë — nem o criado por engano: o histórico de contratos e cobranças é guardado. Antes de pensar em excluir, veja o que estava errado; quase sempre se **corrige no próprio contrato**: - **Valor do aluguel, condomínio ou IPTU:** **Cobrança → Alterar valor** (com a data em que o valor certo começa; para valer desde o início, use a data de início do contrato). - **Dia do vencimento:** **Cobrança → Dia do vencimento**. - **Garantia, datas, cláusulas, «já em andamento», primeira cobrança:** **Contrato → Dados da locação**. - **Inquilino errado ou faltando um:** **Contrato → Inquilinos** — para o titular (o nome no boleto), **Trocar titular**. - **Imóvel (unidade) errado:** **Contrato → Trocar imóvel** — as próximas cobranças usam o imóvel certo; o que já foi cobrado fica no anterior. - **Comissão ou taxa de administração:** **Cobrança → Comissão**. - **Uma cobrança saiu errada:** na tela Cobranças, **Cancelar** e depois **Reemitir canceladas…** (sai com o valor vigente). **Achar o duplicado:** em Contratos, filtro **Inquilino → ⚠ Em mais de um contrato**. **O contrato inteiro não devia existir** (inquilino e imóvel errados, duplicado)? Use **Encerrar**, marcando para **cancelar todas as cobranças em aberto** e a opção de distrato feito por fora (só registra, não gera termo). Ele para de cobrar e sai dos portais; os OUTROS contratos não são afetados — se o mesmo imóvel tem o contrato certo ativo (o caso do contrato duplicado), ele continua alugado por esse; se não tem, fica disponível. Se faltar, cadastre depois o contrato certo. **Encerrar não tem volta** — confira antes. Ver [Encerrar um contrato](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md), logo abaixo. ## Encerrar um contrato 1. No contrato, **Encerrar → Simular rescisão** mostra a multa proporcional (precisa da duração e da multa em aluguéis no contrato). 2. **Encerrar** faz o distrato: escolha quais cobranças em aberto **cancelar** — as desmarcadas continuam devidas. Se o distrato já foi assinado fora, marque essa opção (só registra, sem gerar o termo). **O que acontece:** param as cobranças futuras; as canceladas saem também do provedor; o imóvel deixa de aparecer como alugado (a menos que tenha outro contrato ativo); repasses pendentes de cobranças pagas continuam normalmente. > **Antes de encerrar, saiba** — • **Não há como desfazer** o encerramento, e contrato não se exclui (o histórico fica). > • A **multa rescisória** fica no termo, mas não vira cobrança sozinha: se for cobrá-la pelo sistema, use **Cobrança → Cobrar avulso** *antes* de encerrar. > • Depois do encerramento, o contrato **sai do portal** do inquilino e do proprietário — inclusive as cobranças que você manteve em aberto. O inquilino continua com o boleto que recebeu por e-mail; combine o acerto final com ele antes. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md) e [Notificação extrajudicial](https://app.locareapp.com/ajuda/notificacao.md). ## Algo falhou: e-mail, baixa do pagamento, repasse O Locarë mostra o problema em vez de esconder: na faixa **«Precisam de você»** do Painel e, para o histórico completo, no **Registro do sistema** (o relógio ao lado do «?»). - **E-mail não saiu:** faixa vermelha no alto se a conexão com o Google expirou (**Reconectar agora**); cada cobrança mostra ✉✓ enviado, ✉… pendente ou ✉✕ sem e-mail. Cobranças vencidas há mais de 3 dias sem aviso ficam **represadas** — você decide em **Enviar todas agora** ou **Descartar os avisos** (confira antes quem já pagou por fora). - **O pagamento não deu baixa:** o aviso do provedor pode se perder, então a rotina diária **pergunta** ao provedor o que foi pago e dá a baixa — espere a rotina do dia seguinte antes de agir à mão. - **Repasse por Pix falhou:** aparece em vermelho no Painel. Corrija a chave Pix na ficha da pessoa (ou ela mesma, pelo portal) e, na cobrança, **Repasses → Reenviar os que falharam** — só os que falharam saem de novo, com a chave atual. **Pode repetir sem medo:** Gerar cobranças do mês, Reenviar os que falharam, cancelar uma cobrança já cancelada. **Confira antes de repetir:** Enviar todas agora (avisa até quem já pagou por fora) e Já repassei por fora (é definitivo). Persistiu? Fale com o suporte por **Novidades → Sugerir melhoria**, dizendo a tela, o que fez e o que apareceu. --- Central de Ajuda Locarë · revisão de 23/10/2026 · versão para pessoas: https://app.locareapp.com/manual