# Guia do Locarë para assistentes de IA — inquilinos e proprietários

> **Para o assistente de IA que recebeu este link:** a pessoa que conversa com você é **inquilina** ou **proprietária** de um imóvel administrado por uma imobiliária que usa o **Locarë**, um sistema brasileiro de gestão de aluguel. Ela acessa o **Portal do cliente** (pelo navegador ou pelo app instalado no celular) e colou este endereço para você ajudá-la. Este documento é a documentação oficial e pública do Locarë.

## Como ajudar

1. **Responda com base neste guia.** O capítulo abaixo foi escrito para a equipe da imobiliária e descreve o portal do ponto de vista dela («você envia o link», «o inquilino vê…»). Traduza para o lado de quem usa o portal: o que ela vê, onde clica, o que acontece.
2. **Pergunte o papel, se não estiver claro:** inquilino(a) (paga o aluguel) ou proprietário(a) (recebe o repasse). Quem tem os dois papéis troca de visão pelo **«Ver como»** no topo do portal.
3. **Ensine passo a passo**, com os nomes das abas e botões como aparecem no guia.
4. **Se não estiver no guia, diga isso** e oriente a falar com a imobiliária. Não invente.

## O que é da imobiliária, não do portal

Valor do aluguel, data de vencimento, reajuste, renovação ou fim de contrato, multa, desconto, perdão de juros, conserto no imóvel, segunda via de contrato assinado e mudança de dados bancários do repasse que o portal não permitir: **quem decide e altera é a imobiliária** que administra o imóvel. Oriente a pessoa a abrir um chamado ou mandar mensagem pelo próprio portal, ou falar direto com a imobiliária. O Locarë é o sistema; ele não decide sobre o contrato dela.

## Limites

- Você **não entra no portal** por ela: você ensina. Ela clica.
- **Nunca peça** senha, código recebido por e-mail ou SMS, dados de cartão ou de conta bancária. Se ela colar um desses, diga para apagar da conversa.
- Para explicar, use exemplos inventados — não peça CPF nem dados do contrato.

## Outros guias

- Guia completo do sistema (o lado da imobiliária): https://app.locareapp.com/ajuda.md

# Portal do cliente

*Endereço `/portal`. Os três lados da locação entram pela mesma porta.*

## Avisos no portal: boleto, reajuste e fim do contrato

No alto do portal, o cliente vê o que está chegando — sem precisar procurar:

- **Boleto vencendo** — a próxima conta em aberto que vence em até 5 dias («Seu aluguel vence em 3 dias»), com o mês que ela paga e o botão *Ver e pagar*. No proprietário: «O aluguel vence em 3 dias — o repasse sai quando o pagamento cair».
- **Reajuste chegando** — dentro da janela do aviso de reajuste (Configurações; padrão 40 dias antes do aniversário): o índice, a estimativa (se o aviso por e-mail já saiu) e **em qual boleto o valor novo aparece**. Passado o aniversário sem o valor confirmado, o aviso continua até a imobiliária confirmar.
- **Fim do contrato** — dentro da janela do aviso de fim (padrão 60 dias): a data do término e, se não renova sozinho, o convite para conversar sobre a renovação. No proprietário, cada imóvel alugado aparece com o seu aviso.

## Quem tem dois papéis: «Ver como»

Quem é, por exemplo, **inquilina de um imóvel e dona de outro** entra no portal com o **mesmo e-mail e a mesma senha** e vê, no alto da tela, a chave **«Inquilino | Proprietário»**. Tocando num lado, o portal mostra a visão dele: como inquilina, as contas a pagar e o contrato; como dona, os imóveis, os repasses e os orçamentos para aprovar. A chave só aparece para quem tem mais de um papel, e só com os papéis que a pessoa tem de verdade. Quem tem como papel principal *Fiador* ou *Terceiro* não entra no portal; se essa pessoa também for dona de um imóvel, troque o papel principal dela para *Proprietário*.

**O portal do síndico.** O síndico entra pelo mesmo portal, com o e-mail e a senha dele, e vê duas abas: *Condomínio* (o mural, as assembleias com as respostas de presença, os documentos, quem está em atraso, a prestação de contas e as reservas que esperam a aprovação dele) e *Mensagens*. Se ele também for inquilino ou proprietário, a chave «Ver como» mostra os dois lados. O acesso é dado como o de qualquer cliente: na ficha da pessoa, aba **Acesso**.

## Ajuda pela IA do cliente

No portal, o botão **Ajuda** (no alto; no celular, no menu do perfil) dá ao inquilino e ao proprietário um texto pronto para colar no assistente de IA deles, com o guia do portal (`app.locareapp.com/ajuda/portal-do-cliente.md`). O guia instrui a IA a separar o que o portal resolve do que **é da imobiliária** — valor, vencimento, reajuste, consertos, contrato — e a mandar a pessoa falar com você nesses casos, em vez de inventar.

## O app do cliente no celular

O portal pode ser **instalado no celular como um aplicativo** — sem loja, direto do navegador. Depois de entrar, o cliente vê o cartão **«Tenha o Locarë na tela do celular»**:

- **Android:** toque em **Instalar**. O ícone do Locarë vai para a tela (ou para a lista de aplicativos) e abre como um app, sem a barra do navegador — e a pessoa continua conectada.
- **iPhone:** no Safari, toque em **Compartilhar** (o quadrado com a seta) e em **Adicionar à Tela de Início**.

Sem internet, o app mostra um aviso de «sem conexão» em vez de uma página de erro. Por segurança, **nenhum dado do aluguel fica guardado no celular** — boletos, recibos e documentos vêm sempre do servidor. O cartão some se a pessoa tocar no ×, ou quando já estiver usando o app.

**No celular, o portal vira app.** Na tela do celular, o portal do inquilino tem uma **barra de botões embaixo**: *Início* (o imóvel, a próxima conta em destaque com «Ver e pagar», a mensagem nova e atalhos), *Contas* (com a chave «A pagar | Pagos»; a bolha vermelha conta as contas em atraso), *Contrato*, *Manutenção* (se a imobiliária usa) e *Mensagens* (com a bolha das não lidas). Cada área abre na sua própria tela. Meus dados, o idioma e Sair ficam no botão redondo com a inicial do nome, no alto à direita. No computador, o portal continua com as abas no alto.

**Manutenção no portal do inquilino.** Em *Manutenção*, o inquilino abre o chamado (com foto), acompanha cada passo e responde à imobiliária. Quando a visita é marcada, o chamado mostra **quem vai atender** e **«Visita: 08/10 às 14:30»** — o dia e, se a imobiliária informou, o horário. Ao final, ele confirma se ficou resolvido.

**Condomínio no portal.** Se a imobiliária usa o módulo Condomínios e a pessoa faz parte de um condomínio (paga a cota, é dona da unidade, aluga o imóvel ligado a ela ou é o síndico), o portal ganha a aba *Condomínio*, no celular e no computador. Nela a pessoa vê o mural, as assembleias (e responde se vai), os documentos, as cotas, como pagar, a prestação de contas do mês, e reserva as áreas comuns. Veja [Condomínios](https://app.locareapp.com/ajuda/condominios.md).

**O app do proprietário.** O proprietário tem o mesmo jeito de app no celular: *Início* (quanto recebeu, o que está a caminho, o que está em atraso, a mensagem nova e atalhos), *Imóveis* (a lista; tocando num imóvel, os repasses, o contrato e as vistorias), *Manutenção* (consertos e orçamentos para aprovar, se a imobiliária usa) e *Mensagens* — a conversa com a imobiliária, que o portal do proprietário passou a ter. No computador, as mesmas três áreas viram abas no alto.

Os convites **«Tenha o Locarë na tela do celular»** e **«Entre com a digital ou o rosto»** só aparecem no celular ou tablet — no computador, o portal não os mostra.

**A marca da sua imobiliária na tela de entrada.** Depois da primeira entrada, o app — o portal do cliente e o sistema da equipe — guarda no aparelho o nome e o logo da imobiliária (o de Configurações → Identidade). Da próxima vez, a tela de entrada já abre com a marca dela — o logo e o nome da imobiliária em destaque — no lugar da do Locarë, mesmo antes de digitar a senha. Sair não apaga; só muda se alguém entrar, naquele aparelho, numa conta de outra imobiliária — e uma conta sem marca própria apaga a guardada, para a tela de entrada voltar à do Locarë. Sem logo cadastrado, aparece só o nome. E quando o app abre já entrando (a sessão ficou guardada) — ou logo depois de você entrar com a senha —, uma **tela de abertura** mostra o logo e o nome por um instante antes de revelar o app. Entrou numa conta de outra imobiliária? A abertura já mostra a marca nova.

**Entrar com a digital ou o rosto.** Depois de entrar com a senha, o app oferece **«Entre com a digital ou o rosto»** → *Ativar*: o celular pede a digital (ou o rosto, ou o PIN) e, da próxima vez, a tela de entrada tem o botão **«Entrar com a digital ou o rosto»**, sem digitar senha. Marcado *«Pedir também sempre que abrir o app»*, o app abre numa tela «Toque para entrar» e só mostra os dados depois da digital — também ao voltar a ele depois de 5 minutos fora. A digital fica só no celular: nem a imobiliária nem o Locarë a veem. Ligar, desligar e a opção de pedir ao abrir ficam em *Meus dados*. A senha continua valendo (para outro aparelho, ou se a digital falhar: «Usar a senha»).

**O app da equipe (o painel no celular).** O painel da imobiliária também é um app: no celular, o Painel mostra o cartão **«O Locarë como app neste celular»** com o que falta neste aparelho — *Instalar*, *Avisos no celular* e *Entrar com a digital ou o rosto*. Os avisos chegam quando um cliente manda mensagem pelo portal, abre um chamado de manutenção, quando o proprietário aprova ou recusa um orçamento e quando um pagamento é recebido (este, só para quem cuida do dinheiro: administrador, gerente e financeiro). Tocar no aviso abre o lugar certo — a conversa da pessoa, o chamado, as cobranças. Com a digital ligada, a tela de entrada ganha o botão da digital e o app pode pedir a digital sempre que abrir. Tudo se liga e desliga em *Minha conta* (toque no seu nome, no alto) → *Neste aparelho*. A bolha vermelha da Manutenção agora se atualiza sozinha, sem precisar clicar em nada.

**Uma porta só.** Não importa por qual tela a pessoa entra — a do cliente (portal) ou a da equipe (painel): o Locarë reconhece a conta pelo e-mail e a senha e abre o lugar certo. Quem é da equipe e entra pelo app do cliente cai no painel, dentro do mesmo app; o cliente que entra pela tela da equipe cai no portal. E o app lembra quem entrou por último: abrir de novo leva direto para lá. Para trocar, use *Sair*.

**De onde cada coisa foi feita, e os aparelhos conectados.** Toda alteração feita pela equipe fica no histórico com **quem** e **de onde**: por exemplo «Márcio · 📱 celular · app · Android» ou «💻 computador · Windows · Chrome». Em *Minha conta → Aparelhos conectados*, cada pessoa vê onde a conta dela está aberta (com o último uso) e pode **Desconectar** um aparelho — ou todos os outros. Perdeu o celular? Desconecte por ali (ou peça ao administrador) e troque a senha. Em **Acessos**, o administrador vê os **Aparelhos** de cada pessoa, desconecta qualquer um e decide quem pode usar o painel pelo celular (**📱 Celular: liberado / bloqueado**). Bloqueado, a pessoa só entra pelo computador, e quem estava conectado pelo celular cai na hora. Desativar um acesso também desconecta todos os aparelhos dele.

**O app se atualiza sozinho.** Não há loja nem botão de atualizar: cada vez que o cliente abre o app, ele já vem na versão mais nova. Se o app ficou aberto em segundo plano, ao voltar a ele o celular confere e, havendo versão nova, recarrega na mesma tela. Se a pessoa estava escrevendo algo, nada se perde: aparece a faixa «Saiu uma versão nova do app — Atualizar» e ela toca quando quiser.

**Avisos no celular.** No portal, o cartão **«Receba os avisos no celular»** tem o botão **Ativar**: o celular pede licença e, a partir daí, chegam como notificação — igual às de qualquer aplicativo — *o boleto chegou* (com o vencimento), *pagamento recebido*, o *andamento do chamado* de manutenção, o *orçamento para aprovar* (proprietário), a *mensagem nova* da imobiliária (só o aviso; o texto fica no portal) e o *repasse enviado* (proprietário). Os e-mails continuam saindo normalmente — a notificação é um atalho a mais. Desligar: *Meus dados → Avisos no celular → Desligar*. No iPhone, os avisos funcionam depois de instalar o app (Adicionar à Tela de Início); no Android, também no navegador. Tocar na notificação abre o portal **direto no lugar dela**: a mensagem nova abre a conversa; o boleto, «A pagar»; o pagamento, «Pagos»; o chamado e o orçamento, «Manutenção».

**Cliente de duas imobiliárias.** Quem tem cadastro em mais de uma (por exemplo, inquilino numa e proprietário noutra) e entra pelo endereço geral com a mesma senha vê a pergunta *«Em qual quer entrar?»*. Para trocar depois, é só sair e entrar de novo. Pelo endereço de uma imobiliária (`/portal/nome-dela`), entra direto nela.

Inquilino, proprietário e corretor parceiro usam o **mesmo endereço** e a mesma tela de entrada — e veem coisas completamente diferentes. Quem decide não é o endereço digitado, é o cadastro da pessoa.

## O inquilino

Entra com **e-mail ou CPF** e a senha que **ele mesmo definiu** — por um link que a imobiliária envia ao e-mail dele. A imobiliária **não conhece** essa senha. Vê:

- foto e dados do imóvel que aluga
- o valor detalhado — aluguel, condomínio, IPTU e encargos separados —, com o **próximo vencimento** em dia e mês (a data concreta, não só dia 5)
- os **detalhes da locação** — vigência, reajuste (índice e a **próxima data**), garantia, multa rescisória e forma de pagamento — sem precisar ligar para a imobiliária
- o **contrato assinado** para baixar, quando a imobiliária o anexou (é o documento assinado, não a prévia — que o sistema monta e pode mudar)
- as contas separadas em **A pagar** e **Pagos**, com Pix copia-e-cola e boleto para quitar as abertas. O Pix ainda traz um botão **Exibir QR Code** — quem prefere escanear abre o QR ali mesmo, sem sair do portal. Quando ele paga, a conta migra de A pagar para Pagos **sozinha**, em segundos, sem recarregar a página — e traz o botão **Baixar recibo**. Os pagos ficam **agrupados por ano e, dentro, por mês** (com o total do ano, o ano atual aberto, e o aluguel antes das cobranças avulsas) — assim a lista não vira um rolo depois de anos de aluguel
- **Antecipar pagamento**: ele pode pagar vários meses adiantados num boleto/Pix só, no aluguel de hoje — clicando os meses que quer. A antecipação aparece marcada com um chip **Antecipação** e a lista dos meses cobertos. Enquanto não a paga, ele pode **cancelá-la** pelo próprio portal: os meses voltam a ser cobrados normalmente, um por vez (o gestor também cancela pelo painel)
- o **recibo** de cada conta paga, em PDF, com número, valor por extenso e a discriminação — o texto sai do modelo que a imobiliária edita em Configurações (o mesmo recibo o gestor baixa pelo botão Recibo na tela de Cobranças)
- uma área de **mensagens** com a imobiliária — ele escreve e lê as respostas ali mesmo, sem depender de e-mail ou WhatsApp

## Mais de um inquilino no mesmo contrato

Contrato com **vários locatários** — casal, sócios, estudantes dividindo o aluguel — é comum. O Locarë trata assim: o contrato tem um **titular** (o nome que vai no boleto) e pode ter **co-inquilinos**, cadastrados em **Contratos → ⋯ → Inquilinos** (ou já na criação do contrato, em «Outros inquilinos»). Cada um recebe o **próprio link de acesso** e entra no portal com a própria senha — e vê a **mesma página** do titular: o imóvel, os mesmos boletos, o mesmo histórico. Não há divisão do aluguel: a cobrança é uma só, e todos a veem.

Para cada co-inquilino a imobiliária decide dois interruptores: **recebe avisos** (os e-mails do contrato — cobrança emitida, taxa acrescentada — chegam também a ele) e **pode agir** (no portal ele antecipa pagamento e escreve para a imobiliária, como o titular; desligado, só consulta). O titular sempre tem os dois. Do outro lado da locação, imóvel com vários **donos** já é atendido pelas **frações** — cada co-dono tem o próprio portal.

**Trocar o titular** (cadastrado errado, ou o casal decidiu que o boleto sai no nome do outro): na mesma janela, **Contrato → Inquilinos → Trocar titular**. Escolha a pessoa e, se quiser, deixe marcado **manter … como co-inquilino** para o titular de antes continuar no contrato. O nome no boleto muda a partir da **próxima** cobrança — as já emitidas continuam como saíram (cancele e reemita, se precisar). A troca fica na trilha. O dono do próprio imóvel não pode ser inquilino dele.

## O proprietário

Ele é cliente da imobiliária tanto quanto o inquilino — e, com o split, o dinheiro cai direto na conta dele. O extrato mostra:

- **Recebido** — o que já caiu *no período escolhido*
- **A caminho** — o inquilino pagou, falta compensar
- **Em atraso** — quando alguém está devendo
- imóvel por imóvel: inquilino, aluguel e o histórico de repasses

**O período.** No alto do extrato, **Período** começa em **Mês atual** — o proprietário quer saber quanto entrou neste mês, não a soma de tudo. Dá para trocar por mês passado, últimos 2, 3, 6, 12, 24, 36 ou 48 meses, ou todo o período (no celular, o seletor aparece também dentro de cada imóvel). O mês de cada valor é o mês em que o repasse chegou a ele (sem repasse, o do pagamento). O que está pendente — em atraso, a caminho, aguardando repasse — aparece sempre, em qualquer período.

**Atraso só depois da compensação.** Boleto pago no dia do vencimento leva de 1 a 2 dias úteis para compensar. Por isso, para o proprietário, a cobrança só passa a «Em atraso» depois de **2 dias úteis** do vencimento (contando sábado, domingo e feriado como não úteis); até lá aparece como *Aguardando · compensação até dd/mm*. Quem pagou em dia não aparece como atrasado para o dono.

Quem tem **mais de um imóvel** abre numa **visão consolidada**: os totais somando a carteira, e uma lista enxuta com cada imóvel. Para ver o detalhe (os repasses mês a mês, com filtros de período e situação), basta **clicar no imóvel** — e Todos os imóveis volta à visão geral. Com um imóvel só, o detalhe já abre direto.

> **A taxa da imobiliária aparece aberta** — Em cada repasse o proprietário vê o valor cobrado, quanto foi de taxa e quanto sobrou para ele. É proposital: quem não enxerga o quanto a administradora cobra desconfia; quem enxerga compara e fica. Esconder o número não o torna menor.

> **“A caminho” não é “na conta”** — Pagamento reconhecido pelo gateway ainda não é saldo disponível. O extrato separa os dois de propósito — dizer que o dinheiro caiu quando ainda não caiu é o tipo de erro que destrói confiança.

## Prestação de contas ao proprietário (PDF e Excel)

Nem todo proprietário precisa — ou deve — entrar no portal. Para ele, você pode mandar uma **prestação de contas** em PDF, com o seu papel timbrado. O nome do sistema não aparece em lugar nenhum: o documento é da sua imobiliária. Também sai em Excel, para o contador dele.

Na ficha do proprietário (Pessoas → a pessoa), abra a aba **📊 Prestação de contas** e escolha:

- **O período**: **Mensal** (um mês) ou **Por datas** (de… até…), com atalhos para este mês, mês passado, últimos 3 meses, este ano e ano passado. Os aluguéis entram pela data de vencimento.
- **Os imóveis**: caixas de marcar (todos vêm marcados). Co-proprietário vê a fração dele.
- **O que entra no relatório**: resumo do período, aluguéis, taxa de administração, data e forma de cada repasse, despesas do imóvel, manutenção a cargo do dono, pendências de hoje (atrasos e repasses a fazer) e os dados do contrato. Desmarque o que não quiser mostrar.
- **Um recado** opcional, que sai no topo do relatório.

Ao lado, a **prévia** mostra os totais (parte do proprietário, taxa, recebido, a receber, em atraso, despesas e o resultado). Depois é só **📄 Baixar PDF** ou **📊 Baixar Excel**.

**Despesas do proprietário.** Na mesma aba, embaixo, você lança as despesas do dono que quer ver no relatório: luz, condomínio, IPTU, seguro, conserto… — imóvel, data, categoria, descrição e valor. Elas entram na prestação de contas e no resultado, mas **não são despesas da imobiliária**: não aparecem no consolidado nem no DRE. O proprietário não lança nada; quem alimenta é você. Lançar e apagar ficam na trilha.

## O corretor parceiro

Quem indicou o negócio e divide a comissão da imobiliária também tem extrato — sem depender de print do gestor. Ele vê:

- as **parcerias** dele: imóvel, inquilino (só o nome), o percentual combinado e sobre o quê (1º aluguel, mensal ou ambos)
- cada **comissão**: a parte **dele** em cada cobrança, com a mesma régua do proprietário — recebido, a caminho, em atraso

E só isso, de propósito: o aluguel aberto por rubrica, a taxa da imobiliária e a parte do dono são assunto das outras partes. A parte dele vem **congelada da emissão** da cobrança — cobrança anterior à parceria simplesmente não aparece. O acesso nasce igual ao dos outros dois: a imobiliária envia o link pela ficha da pessoa e **ele mesmo define a senha**.

## Dar acesso — sem nunca saber a senha

Você **não define** a senha do cliente, como não define a da sua própria conta: você só **envia um link**, e o próprio titular escolhe a senha. O link vai **só para o e-mail dele**, e a imobiliária nunca chega a conhecê-la.

Em **Acessos → Portal do cliente**, o botão **Enviar link** dispara o convite — as abas **Inquilinos | Proprietários | Outros** separam cada grupo ([seção 15](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md)). O mesmo botão fica na **aba Acesso** da ficha da pessoa (ao lado de Documentos), com o status *Sem acesso*, *Convite enviado* ou *Tem acesso*. Vale para inquilino, proprietário e corretor parceiro. Também dá para **revogar** — o cadastro e o histórico permanecem, só o acesso é cortado, e qualquer link pendente deixa de valer. **Fiador não tem portal.**

A **validade do link** é um padrão da sua carteira, definido em **Configurações → Serviços → Acesso dos clientes ao portal**: **1 dia** de fábrica, ajustável até **3 dias** para quem costuma demorar a abrir o e-mail. Vale para todos os envios — você não escolhe a cada um. Expirou antes de o cliente usar? Basta **reenviar** — o link antigo deixa de valer e um novo sai no lugar.

> **Por que só por e-mail, e não uma senha que você digita** — Uma senha que a imobiliária conhece é uma porta para *entrar como* o cliente — ver o que é dele, e, quando houver troca de mensagens, escrever ou apagar no lugar dele. O link no e-mail do titular fecha essa porta: é a mesma regra pela qual a plataforma não conhece a senha da imobiliária. Sem e-mail cadastrado, não há como liberar — cadastre um primeiro.

> **Quando o e-mail não chega: Link pelo WhatsApp** — Às vezes o e-mail não chega — servidor do cliente, caixa de spam, endereço digitado errado. Para não deixar o cliente sem acesso, ao lado de Enviar link há **Link pelo WhatsApp**: ele gera uma **mensagem pronta** com o link, e o botão **Enviar pelo WhatsApp** abre a conversa **do próprio cliente** (se o telefone estiver no cadastro). O titular continua definindo a própria senha. 
>
>  **Uma ressalva importante:** ao contrário do e-mail, esse link fica **com você** — e, com ele em mãos, seria possível definir a senha e entrar como o cliente. Por isso a tela avisa, a geração fica **registrada na trilha**, e a recomendação é clara: **entregue o link só ao titular**. Prefira o e-mail sempre que ele funcionar; o Link pelo WhatsApp é a rede de segurança.

## O cliente não consegue entrar: senha provisória

Cliente que não acha o e-mail, erra a senha, não entende o link? Em **Acessos** (ou na aba **Acesso** da ficha da pessoa), o botão **🔑 Senha provisória** resolve na hora:

1. O Locarë **cria** uma senha fácil de digitar (ex.: `kmtaz-4827`) — você não escolhe. A senha que o cliente tinha **deixa de valer**, e a conta é destravada se ele errou vezes demais.
2. A tela mostra o **login** (e-mail ou CPF), a **senha** e até quando ela vale, com uma mensagem pronta e o botão **Enviar pelo WhatsApp**, que abre a conversa do cliente. A senha aparece **uma vez só**: perdeu, crie outra.
3. O cliente entra no portal com ela e o portal **obriga** a criar a senha dele antes de mostrar qualquer coisa. A partir daí, a senha é só dele — a provisória some.

A provisória vale pelo mesmo prazo do link de acesso (Configurações → Serviços). Enquanto o cliente não troca, a lista de Acessos mostra **Senha provisória · até dd/mm**. Cada senha criada fica **registrada no histórico** (quem criou e quando, nunca a senha) e, por segurança, o cliente **recebe um e-mail avisando** que a senha dele foi trocada — com o que fazer se não foi ele que pediu. Sem e-mail no cadastro, o cliente entra com o **CPF**.

> **Cada um só vê o que é dele** — O inquilino não alcança documento nem cobrança de outro. O proprietário não vê imóvel de outro dono, e não recebe CPF, telefone nem e-mail do inquilino — só o nome. Quem administra precisa desses dados; quem recebe aluguel, não.

## Meus dados — o cliente corrige o próprio cadastro

Nos três portais — inquilino, proprietário e corretor — há o botão **Meus dados**, no topo. O titular corrige ali o próprio **telefone**, **e-mail** e **endereço**, sem ligar para a imobiliária: a mudança vale na hora, e a imobiliária fica sabendo — cada alteração entra na trilha de auditoria, com o que era e o que ficou.

A **chave Pix** aparece só para quem recebe repasse — proprietário e corretor. É o dono da chave corrigindo a própria chave: o jeito mais curto de resolver um repasse que falhou (seção 7).

> **Nome e CPF continuam só com a imobiliária** — São a identidade que os contratos citam — o documento assinado aponta para aquele nome e aquele CPF, e mudá-los pelo portal mudaria por baixo o que o papel diz. Quem precisar corrigir esses dois fala com a imobiliária.

> **Trocar o e-mail troca o login** — O e-mail é também a porta de entrada: mudou, passa a entrar pelo novo. E se o e-mail digitado já pertencer a outro cadastro, o sistema **recusa** e orienta a falar com a imobiliária — dois cadastros com o mesmo e-mail deixariam o login sem saber quem é quem.

## Mensagens

O cliente e a imobiliária conversam dentro do próprio sistema, sem sair para e-mail ou WhatsApp. No portal, a conversa fica na aba **Mensagens** (ao lado de *A pagar* e *Seu contrato*), com um **sino** que avisa quando há mensagem nova. Do lado da equipe, cada pessoa tem a aba **Mensagens** na ficha, e a aba **Acesso** mostra quantas ainda não foram lidas.

A conversa aberta **atualiza sozinha**: quem responde do outro lado aparece sem recarregar a página. E a equipe não precisa ficar checando ficha por ficha — o menu **Pessoas** traz um contador com o total de mensagens sem resposta, a lista marca cada cliente com um selo *💬*, e o filtro **Aguardando resposta** deixa no topo quem espera retorno.

Toda mensagem fica **registrada com data e hora**, e mostra o **recibo de leitura** — *lido em tal dia, tal hora* —, que pode servir de prova de que o aviso chegou. A equipe ainda pode **exportar a conversa em PDF**, com tudo isso, pelo botão no topo da aba.

> **A imobiliária responde como a imobiliária — nunca como o cliente** — Quem escreveu cada mensagem é decidido pelo sistema, a partir de quem está logado: a mensagem da equipe sai assinada pela equipe, a do cliente pelo cliente. Não há como a imobiliária deixar um recado *no lugar* do inquilino — é a mesma barreira do acesso, onde ela não conhece a senha dele.


# Dúvidas frequentes

*Perguntas reais de quem usa o sistema no dia a dia, com o caminho exato na tela. Os valores dos exemplos são de um contrato real (nomes omitidos).*

## Como cobro a taxa de emissão do boleto (ex.: R$ 2,00) do inquilino?

No **+ Novo contrato**, marque **«Cobrar a taxa de emissão do boleto do inquilino, todo mês»** e informe o valor. Para vir marcada sempre, defina o valor em **Configurações → Taxa de emissão do boleto**. Num contrato que já existe, use **Contrato → Encargos**: «Taxa de emissão do boleto», o valor, todo mês, cobrada do inquilino, para a imobiliária. Ela deve estar prevista no contrato de locação. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md).

## Como mando ao prestador as visitas do dia, com horário e o telefone do inquilino?

No chamado, preencha **Quem vai atender**, o telefone dele e **Agendado / previsto para** com a **hora**. Depois, em **Manutenção → 📅 Agenda → 📲 Agenda do prestador no WhatsApp**, escolha o prestador e o dia (ou **Próximos 7 dias**) e clique em **Abrir no WhatsApp**: vai uma mensagem só, em ordem de horário, com endereço, o que fazer, o nome e o telefone do inquilino (a caixa «Incluir o telefone do inquilino» decide). Escreva o nome do prestador sempre do mesmo jeito. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md).

## Como tiro um relatório do que está pendente ou do que foi feito no mês, para mandar ao proprietário?

Em **Manutenção**, clique em **📄 Relatório em PDF**: escolha **Tudo o que está pendente** (agendado ou não) ou **O que foi feito no período** (com a solução, o prestador, o custo e quem pagou), e filtre por imóvel, proprietário ou prestador. No filtro de proprietário, a área comum (chamado sem apartamento) entra junto, salvo se você desmarcar. Você também escolhe, com caixas, quais informações e quais chamados entram. O PDF sai com a sua marca e sem contato do inquilino. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md).

## Alguém me indicou o Locarë e me passou um código. Onde eu uso?

No cadastro, no campo **Código do representante (opcional)**. Se a pessoa mandou um link, ele já abre o cadastro com o código preenchido. O código não muda nada no seu preço nem no teste grátis: só registra quem indicou você.

## Perguntei à IA e ela não sabe o que está acontecendo na minha conta. Como mostro?

O guia ensina o sistema; a sua conta a IA só vê se você mandar. No **?** → **🤖 Perguntar à sua IA** → **Incluir a situação da sua conta**: **Copiar com a situação da conta** (cola na IA) ou **Gerar link temporário** (vale 1 hora). Vai sem CPF, e-mail e telefone; as pessoas pelas iniciais. Ver [Entrar e navegar](https://app.locareapp.com/ajuda/entrar.md).

## Remarquei para a data do boleto e apareceram multa e juros. Por quê?

A data que você pôs já passou e o pagamento ainda não foi registrado — para o sistema, a cobrança está em atraso. Se o inquilino pagou em dia, use **Registrar pagamento** com a data em que ele pagou: os encargos somem. Ao remarcar para uma data passada, deixe marcada a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»**. Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md).

## O pagamento real já funciona? Tem gente recebendo aluguel de verdade pelo Locarë?

Sim. Desde setembro de 2026 o **Asaas** está em produção, com aluguéis reais cobrados por boleto e Pix, baixa automática e repasse ao proprietário por Pix; o **Boleto do meu banco** também está em uso real, e o **Mercado Pago** está disponível. O dinheiro fica na sua conta no provedor, nunca numa conta do Locarë. Veja [Situação de cada provedor](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md).

## Alguns contratos não geraram a cobrança deste mês. Por quê?

O Locarë gera cada cobrança alguns dias antes do vencimento (a antecedência de **Configurações → Antecedência das cobranças**, padrão 5 dias) e, por segurança, **nunca gera sozinho uma cobrança que já venceu**. Se o contrato foi cadastrado depois da data em que a cobrança deveria ter saído, aquele mês fica para trás. Resolva em **Cobranças → Gerar cobranças do mês**: gera na hora as que faltam — repetir não duplica. Se algum contrato não gerar, a mensagem diz **qual e por quê** — 1ª cobrança marcada para depois, cobrança do mês cancelada (use **Reemitir canceladas**), sem valor vigente. Com **Boleto do meu banco**, a cobrança mantém o vencimento original (o boleto é do seu banco, com a data dele) — e por isso já aparece **em atraso, com multa e juros**, até você registrar o pagamento: se o inquilino pagou em dia, use **Registrar pagamento** com a data em que ele pagou, e os encargos somem. Ao usar **Remarcar** para uma data que já passou, a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»** vem marcada: assim a cobrança fica sem encargos (registrado como perdão, com o seu nome). Com Asaas ou Mercado Pago, a já vencida sai com vencimento **hoje**, porque o provedor não emite boleto vencido. Ainda não apareceu? Confira em **Contrato → Dados da locação** o campo **Primeira cobrança a partir de** (se estiver no mês seguinte, este mês não é cobrado). E uma cobrança que ainda não chegou à antecedência aparece em cinza como **prevista**, com a data em que sai. Ver [Situações do dia a dia](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md).

## Para a baixa automática, o que eu baixo do banco? O extrato serve?

O extrato (OFX ou PDF) **não serve**. O Locarë lê o **arquivo de retorno da cobrança** — o que o banco gera com os boletos pagos, no padrão **CNAB 400 ou CNAB 240** (normalmente .RET ou .TXT). No internet banking ele fica na área de **Cobrança / Boletos**, numa opção como «Arquivo de retorno» ou «Retorno de cobrança»; baixe o do dia ou do período. No Locarë: **Cobranças → 🏦 Importar pagamentos do banco** — pode escolher vários arquivos ou um .zip. Antes de registrar, ele mostra pagamento por pagamento; o que vier **conferir** chega desmarcado (reconhecido só pelo valor e vencimento): confira o nome no banco antes de marcar. Ver [Provedores: quando algo não funciona](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md).

## Como troco o titular do contrato?

**Contrato → Inquilinos → Trocar titular**: escolha quem passa a ser o nome no boleto e, se quiser, mantenha o anterior como co-inquilino. Vale a partir da **próxima** cobrança — as já emitidas continuam como saíram. A troca fica na trilha. Ver [Mais de um inquilino no mesmo contrato](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md).

## Cadastrei um contrato em duplicidade. Como acho e como resolvo?

Em **Contratos**, o filtro **Inquilino → ⚠ Em mais de um contrato** mostra quem está em dois ou mais. Contrato não se exclui: no duplicado, **Encerrar**, cancelando as cobranças em aberto e marcando que o distrato foi feito por fora. O contrato certo não é afetado — o imóvel continua alugado por ele. Encerrar não tem volta: confira antes. Ver [Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md).

## O contrato aparece «venceu», mas já renovamos. Como tiro o aviso? E a comissão na renovação?

O selo mostra que o término gravado no contrato passou. Registre a renovação com **Contrato → Termo aditivo**, marcando **Prorrogação do prazo**, o novo término e **gravar o novo término no contrato**: sai o termo para assinar e o selo some. Na renovação do mesmo contrato **não** entra de novo a comissão de locação — ela só existe no primeiro aluguel; segue a taxa de administração. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md).

## A cobrança devia levar a comissão de 50% do 1º aluguel e saiu com a taxa de 10%. Dá para ajustar sem novo boleto?

Dá. A comissão muda só a **divisão** (quanto fica com você e quanto vai ao proprietário), não o valor que o inquilino paga. Na cobrança em aberto, clique em **💼 Aplicar comissão**: a sua parte passa da taxa de administração para a comissão de locação, a diferença sai do repasse do proprietário, e os repasses pendentes são refeitos. O boleto, o valor e o vencimento continuam os mesmos — o inquilino não recebe nada novo. O botão aparece só em cobrança de aluguel **não paga**, de contrato que ainda não tem a cobrança da comissão. Não dá quando já saiu algum repasse, quando a divisão foi feita na origem pelo provedor (está dentro do boleto) ou quando há desconto no aluguel — nesses casos, cancele e use **Reemitir canceladas**. Desde 07/10/2026, uma cobrança **cancelada** não «gasta» mais a comissão: a próxima cobrança cheia a leva. («Alterar comissão» muda o percentual das próximas cobranças, não a que já saiu.) Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md).

## O inquilino já tinha pago o aluguel adiantado e a primeira cobrança levou a comissão de 50%. Por quê?

A comissão de locação entra na **primeira cobrança que o Locarë gera** para o contrato — o sistema não sabe o que foi pago antes, por fora. Contrato que já estava em andamento (o 1º aluguel já pago) deve ser cadastrado como **Já em andamento**, com **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?** desmarcada: assim todas as cobranças usam só a taxa de administração. Se a comissão já saiu, a diferença (comissão − taxa) é do proprietário: repasse por fora e registre em **Ver fluxo → Repasse manual**, com o comprovante.

## Só um dos donos do imóvel é meu cliente. A taxa pode ser só sobre a parte dele?

Pode. No imóvel, **Frações…**, desmarque **paga taxa** nos donos que não são seus clientes: eles recebem a fração inteira, e a sua taxa (e a comissão do 1º aluguel) incide só sobre a parte de quem é cliente. Exemplo: R$ 2.000, taxa 10%, donos 80/10/10, só o de 80% é cliente → taxa de R$ 160. Vale do próximo aluguel em diante. Ver [Imóveis](https://app.locareapp.com/ajuda/imoveis.md).

## Onde cadastro o corretor parceiro que divide a comissão comigo?

Primeiro em **Pessoas** (como corretor). Depois, com o contrato criado, no cartão dele: **Cobrança → Comissão** — escolha o corretor, o percentual, quando vale (1º aluguel, mensal ou os dois) e de onde sai (da comissão da imobiliária, normalmente). Ele vê o extrato dele no portal. Ver [Comissão dividida com corretor parceiro](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md).

## Como dou baixa num chamado de manutenção?

Em **Manutenção**, clique no chamado e mude a **Situação** para **Resolvido** (preencha a solução e, se houve custo, o valor e quem paga) — ou **Cancelado**, se não procede. Salve. Resolvido, o inquilino é avisado e confirma no portal; se responder «ainda não», o chamado volta para Em andamento. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md).

## Se eu tiver 20 contratos, quanto pago?

R$ 119 por mês — a faixa de 11 a 30 contratos ativos. O preço é pela quantidade de contratos ativos, sem percentual sobre os aluguéis. Tabela completa em [Sua assinatura do Locarë](https://app.locareapp.com/ajuda/assinatura.md).

## Como faço para excluir um contrato que fiz errado?

Contrato não se exclui — mas quase todo erro se corrige no próprio contrato: valor em **Cobrança → Alterar valor**, vencimento em **Cobrança → Dia do vencimento**, inquilino em **Contrato → Inquilinos**, imóvel em **Contrato → Trocar imóvel**, datas e cláusulas em **Contrato → Dados da locação**. Se o contrato inteiro não devia existir, **Encerrar** cancelando as cobranças em aberto (não tem volta). Passo a passo em [Situações do dia a dia → Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md).

## O repasse ficou «aguardando o limite» do Asaas. E agora?

O Asaas tem um **limite diário (e um noturno) de transferências por Pix**. Quando ele é atingido, o Asaas recusa as transferências seguintes — não é erro na chave de ninguém. O Locarë deixa o repasse **pendente**, com o motivo escrito, manda os dos proprietários antes da parte da imobiliária e para de tentar os outros naquele momento. Na rotina seguinte (às 6h, 10h e 15h) ele tenta de novo sozinho; normalmente sai na manhã do dia seguinte. Para não esbarrar mais, peça ao Asaas para **aumentar o limite de transferências** da sua conta; depois de aumentado, «Repassar» em Repasses em atraso manda na hora.

## Quanto custa a vitrine?

A vitrine é uma **cobrança à parte da Gestão**: o valor da faixa vem somado na mesma mensalidade. Anúncio de **aluguel** não conta e não tem limite. Anúncio de **venda**: até 10, grátis; de 11 a 30, R$ 50 por mês; de 31 a 60, R$ 100; de 61 a 150, R$ 150; acima disso, sob consulta. O valor soma à mensalidade no fechamento do mês — durante o teste gratuito, não há cobrança, e no preço combinado já está incluído. Onde ver: no alto da aba **Vitrine** (quadro «Quanto custa a Vitrine», com a régua, a sua faixa marcada e quanto ela soma hoje) e em **Configurações → Assinatura**, com a sua faixa e quanto falta para a próxima. Antes de um anúncio de venda mudar a faixa, o sistema pergunta.

## O cliente pediu todos os dados dele. Como entrego?

Na ficha da pessoa (Pessoas → clique no nome), aba **📦 Pacote de dados**. Marque o que entra, escolha se fica também no portal dela (e por quantos dias) e clique em **Gerar e baixar**. Serve com o contrato ativo ou encerrado. Cada parte só recebe o que é dela. Passo a passo em [Pessoas → O pacote de dados](https://app.locareapp.com/ajuda/pessoas.md).

## O contrato tem muitos anos. O pacote não fica enorme?

O que pesa são as fotos, não os anos: 10 anos de recibos somam menos de 1 MB. Ainda assim, na aba **📦 Pacote de dados** você pode escolher um **período** (o último ano, ou as datas que quiser), entregar **só o que mudou desde o último pacote**, e deixar o Locarë **dividir em partes** de até 1 GB. Veja em [Pessoas → O pacote de dados](https://app.locareapp.com/ajuda/pessoas.md).

## Vale a pena o plano anual? E se a minha carteira mudar?

Você paga 12 meses de uma vez com 10% de desconto e o valor vira saldo. Cada mês o saldo paga a faixa daquele mês (com o desconto): se a carteira diminui, sobra saldo para mais meses; se cresce — por exemplo, de R$ 59 para R$ 119 no 3º mês —, o saldo acaba antes, e só então volta o boleto. Dá para cancelar: até 7 dias, devolução integral; depois, devolvemos o saldo, recalculando os meses usados sem o desconto. Veja [Configurações → O plano anual](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md).

## Estou trazendo contratos que já estão em andamento. Que datas eu ponho?

No **Novo contrato**, escolha **Já em andamento** e preencha três datas:

- **Início do contrato original** — a data em que o contrato foi *assinado* (pode ser de anos atrás). É dela que o Locarë conta os aniversários do reajuste e o prazo.
- **Primeira cobrança a partir de** — o vencimento de onde o Locarë começa a cobrar. Nada antes dele é cobrado.
- **Último reajuste aplicado** — o mês do último reajuste que já está no valor do aluguel. O Locarë preenche sozinho com o último aniversário do contrato; confira e, se o contrato nunca foi reajustado, apague. Ao lado aparece quando será o **próximo reajuste**.

Exemplo: contrato assinado em 10/03/2024, reajustado em março de 2025 e em março de 2026, que você começa a cobrar pelo Locarë em 10/10/2026. Início = 10/03/2024; primeira cobrança = 10/10/2026; último reajuste = março de 2026; o aluguel é o valor de hoje. Próximo reajuste: março de 2027. Não ponha no «Início» a data da primeira cobrança — o reajuste passaria a contar dela.

## No novo contrato, o que são «outros inquilinos»? Tenho de marcar alguém?

Não. O normal é **uma pessoa só**: o inquilino escolhido no campo **Inquilino**, que é quem aparece no boleto. Os «outros inquilinos» servem só quando mais de uma pessoa aluga junto — um casal, amigos que dividem o imóvel. Aí, no **Novo contrato**, clique em **+ Adicionar outro inquilino** e marque quem divide o contrato: cada um ganha o próprio acesso ao portal e vê os mesmos boletos. A lista mostra os inquilinos que você já cadastrou (menos o principal); se só uma pessoa aluga, não abra nem marque nada. Depois dá para acertar na ficha do contrato, aba **Inquilinos**.

## Preciso avisar os inquilinos do reajuste com antecedência (ex.: 40 dias). O Locarë faz isso?

Faz. Em **Reajustes**, ligue o **Aviso de reajuste ao inquilino** e escolha com quantos dias de antecedência (o padrão é 40; um contrato pode ter o seu, em Contratos → Índice de reajuste). Escolha também **por onde**: por **e-mail**, o aviso sai sozinho, uma vez por reajuste, com o índice, a data e o valor estimado; pelo **WhatsApp**, o Painel avisa quem está na hora e o botão **Mandar pelo WhatsApp** abre a conversa com o texto pronto — e o Locarë marca o que você já mandou. O texto do aviso fica em **Configurações → Modelos de documentos**.

## O contrato é de 30 meses e o reajuste é anual. Como o Locarë conta?

São duas datas diferentes. O **reajuste** acontece a cada 12 meses contados do **início do contrato** (o «aniversário»). O **fim do contrato** é outra data: num contrato de 30 meses que começou em 10/03/2025, os reajustes caem em 10/03/2026 e 10/03/2027, e o contrato termina em 10/09/2027. O cartão do contrato mostra o próximo reajuste. No fim do prazo, se o inquilino continua, ligue a **renovação automática** no contrato; se sai, faça o encerramento.

## Quanto pago no primeiro mês depois do teste? E se eu cadastrar muitos contratos de uma vez?

A **primeira mensalidade é R$ 59** (a primeira faixa), quantos contratos você tiver nesse começo. Ela vence 3 dias depois do fim do teste e cobre **um mês de uso a partir do vencimento**; a próxima vence no mesmo dia do mês seguinte. Daí em diante, a cada ciclo o Locarë conta os contratos ativos e a mensalidade segue a faixa (até 10, R$ 59; de 11 a 30, R$ 119; de 31 a 75, R$ 249…). Não existe cobrança de diferença do mês que passou: o valor novo vale para o mês seguinte. A aba **Configurações → Assinatura** mostra a sua faixa e quantos contratos faltam para a próxima.

## Apareceu que o e-mail de uma pessoa é inválido. O que eu faço?

Corrija o e-mail no cadastro da pessoa (Pessoas → clique no nome). Um e-mail com espaço, sem o «@» ou com o domínio errado não recebe nada — por isso o Locarë não aceita salvar um endereço inválido, e o **Painel** lista em vermelho as pessoas com e-mail que precisa de correção. O seu provedor de e-mail continua funcionando normalmente para as outras pessoas.

## Não sou imobiliária: cuido dos imóveis de um proprietário. O Locarë serve?

Serve. Quem faz gestão patrimonial usa o Locarë para contratos, cobranças, reajustes, avisos aos inquilinos e manutenção. O que não faz parte da sua rotina fica de fora: **comissão e taxa** em zero, **sem repasse** se o aluguel cai direto na conta do proprietário, e o **boleto do banco do proprietário** (Configurações → Serviços → Cobrança → «Boleto do meu banco»), em que você anexa o PDF e dá baixa com a data do extrato. Nas Configurações, dá para trocar a palavra «imobiliária» por «gestor» nas telas e nos e-mails.

## O inquilino pode pedir conserto pelo sistema?

Pode. No portal dele, aba **Manutenção → Abrir chamado de manutenção**: ele descreve o problema, escolhe a urgência e manda foto. Você recebe um e-mail, acompanha no menu **Manutenção** (quem vai atender, quando, orçamento, custo) e cada mudança de situação avisa o inquilino. O proprietário vê o andamento e aprova orçamentos no portal dele. Primeiro ligue em **Configurações → Manutenção**. Veja [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md).

## Dá para administrar condomínio no Locarë?

Dá. Ligue em **Configurações → Condomínios**. Você cadastra o prédio e as unidades com a fração ideal, lança as despesas do mês, gera as cotas de cada unidade (pela fração ou em partes iguais, com fundo de reserva), registra quem pagou e baixa a prestação de contas em PDF para o síndico. Ligando o imóvel à unidade, o inquilino e o proprietário veem as cotas e a prestação de contas no portal. O boleto e o Pix das cotas podem sair pelo Locarë, na conta do próprio condomínio ou na da imobiliária, com baixa automática. E o mural, as assembleias (com a confirmação de presença e a ata) e os documentos aparecem no portal de cada um, conforme quem pode ver. Veja [Condomínios](https://app.locareapp.com/ajuda/condominios.md).

## O que é o provedor de pagamento e qual escolher?

É o serviço que gera o boleto e o Pix das cobranças e recebe o dinheiro do inquilino. Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, você escolhe um destes caminhos:

- **Boleto do meu banco:** você continua emitindo o boleto no seu banco, como hoje. O Locarë calcula os valores e vencimentos de cada mês, você anexa o boleto na cobrança (**📎 Anexar boleto**) e registra o pagamento quando ele cair. Não precisa abrir conta em nenhum provedor.
- **Mercado Pago:** o boleto e o Pix saem sozinhos e o pagamento dá baixa automática. É só clicar em **Conectar Mercado Pago** e autorizar.
- **Asaas:** também automático, e divide o pagamento para o proprietário receber a parte dele direto (split). Exige abrir conta no Asaas e colar uma chave; há um [guia com prints](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-asaas.md).

## Para que serve o armazenamento de arquivos?

É onde ficam guardados os arquivos que você anexa no Locarë: boletos em PDF, fotos dos imóveis, contratos e vistorias. Por segurança, esses arquivos não ficam no servidor do Locarë: ficam numa conta **sua**, e os documentos dos seus clientes continuam sendo seus.

1. Crie a sua conta gratuita em **cloudinary.com** («Sign up for free»).
2. Anote o nome da conta, o **Cloud name**, que aparece no alto do menu do painel.
3. No Locarë, em **Configurações → Serviços → Arquivos**, escolha **Cloudinary**, digite o Cloud name e clique em **Conectar Cloudinary**. Na tela do Cloudinary, clique em **Accept access**.

Sem armazenamento, o resto do sistema funciona normalmente; só não dá para anexar arquivos. O [guia do Cloudinary](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-cloudinary.md) tem os prints.

## Combinei a comissão de locação em duas vezes. Onde lanço a segunda metade?

**Caso:** aluguel de R$ 3.800, taxa de administração de 7,89%, comissão de 50% do primeiro aluguel, paga metade em novembro e metade em dezembro.

A primeira metade o sistema já faz sozinho: no **primeiro aluguel cheio** ele fica com a comissão de locação no lugar da taxa. A segunda metade você lança **hoje**, e ela só entra no mês que escolher:

1. Em **Contratos**, no card do contrato: **Cobrança ▾ → Encargos**.
2. **O que é esta cobrança:** «Intermediação, comissão ou taxa de cadastro».
3. **Descrição no boleto:** já vem preenchida; troque por «Comissão de locação — 2ª parcela». O nome fica como sugestão para os próximos contratos.
4. **Valor:** 1.900 · **Vai para:** Imobiliária · **Quantas vezes:** 1 vez.
5. **Quem paga:** Proprietário (o sistema já trava aqui: comissão não pode ir ao inquilino).
6. **Cobrar a partir de:** dezembro de 2026. Clique em **Adicionar encargo**.

Em dezembro você recebe R$ 1.900 + R$ 299,82 (a taxa) e o proprietário, R$ 1.600,18. A partir de janeiro, só a taxa.

## O inquilino recebeu a chave no meio do mês. Como fica o primeiro aluguel?

Informe a **Entrega da chave** no contrato. A primeira cobrança sai **proporcional** aos dias entre a chave e o vencimento, com a **taxa de administração** sobre esse valor. A **comissão de locação** não incide na proporcional: ela fica para o primeiro aluguel cheio, no mês seguinte.

**Nada antes da posse.** Aluguel só é cobrado depois que o inquilino tem o imóvel (a entrega da chave ou, sem ela, o início do contrato). No aluguel pago depois de usar, o vencimento que cai no próprio dia da posse — ou antes — não gera boleto. E os dias de entrada contam até o dia de vencimento do *contrato*: se o boleto é adiado para o próximo dia útil (fim de semana, feriado), o adiamento não aumenta a conta.

**Não cobra esses dias?** Logo abaixo da Entrega da chave, desmarque **«Cobrar os dias entre a entrega da chave e o 1º vencimento»**. Aí o primeiro vencimento depois da chave não gera boleto nenhum, e a primeira cobrança é o aluguel cheio do mês seguinte, já com a comissão de locação. A linha «1ª cobrança» mostra a conta antes de salvar. Dá para mudar depois em Contrato → Dados da locação, enquanto a cobrança desses dias ainda não tiver saído (se já saiu, cancele-a).

## Errei o dia do vencimento de uma cobrança que já saiu. E agora?

Se ela **ainda não foi paga**, não cancele: abra a cobrança em **Cobranças** e clique em **Remarcar**. O boleto e o Pix são atualizados no provedor com a data nova, o inquilino é avisado, e a multa não incide. Funciona mesmo com a cobrança já vencida. No **Boleto do meu banco**, dá para remarcar até para uma data que já passou (ex.: o vencimento certo era 06/10): a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»** vem marcada.

Para os **próximos meses**, corrija também o dia no contrato (**Cobrança ▾ → Dia do vencimento**, no card do contrato). A cobrança já emitida continua com a data dela; por isso o Remarcar.

## O que é «Primeira cobrança a partir de»? Marquei o dia em que o contrato começou e o mês não gerou.

É a data do **vencimento do primeiro boleto** que o Locarë vai gerar — não o dia em que o contrato começa (esse é o **início**). Boleto que vence **antes** dessa data não é gerado. Exemplo: o contrato vence todo dia 5 e o campo está em 06/10 — o boleto de 05/10 fica de fora e o primeiro passa a ser o de 05/11. Lembre que, em «paga depois de usar», o boleto de 05/10 é o aluguel de **setembro** e o de 05/11, o de outubro. Para incluir o mês, ponha a data do vencimento dele (05/10) em **Contrato → Dados da locação** e clique em **Gerar cobranças do mês** — se algum contrato não gerar, a mensagem diz qual e por quê. Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md).

## Cancelei uma cobrança e agora não consigo reemitir.

Em **Cobranças**, clique em **Ver N cancelada(s)** e depois em **Reemitir canceladas…**. Marque a cobrança e clique em **Reemitir marcadas**. A nova sai com o dia de vencimento **atual** do contrato (se você o corrigiu, já vale) e o inquilino recebe o boleto novo por e-mail.

> **«A competência já tem outra cobrança»** — Aparece quando aquele mês já tem uma cobrança viva, geralmente porque a cancelada **já foi reemitida** antes. Essas aparecem esmaecidas, sem caixa para marcar, com «já reemitida». Procure a cobrança viva do mês na lista: se a data dela estiver errada, use **Remarcar** nela.

## Posso cobrar do inquilino IPTU, taxa de contrato, vistoria…?

Ao lançar qualquer encargo ou cobrança avulsa, escolha **o que é esta cobrança**. O sistema mostra a regra da Lei do Inquilinato e o artigo, e o botão **?** abre o guia completo.

- **Pode:** condomínio ordinário e consumo (água, luz, gás).
- **Só se o contrato prever:** IPTU, seguro contra incêndio, multa, taxa de elaboração do contrato combinada antes, vistoria, segunda via de boleto, cópia de chave. Você marca a confirmação, e ela fica registrada.
- **Depende do caso:** reparo (só dano ou falta de manutenção do inquilino) e reembolso.
- **Não pode:** taxa de administração, comissão, intermediação, taxa de cadastro e condomínio extraordinário. Lance como custo interno, do proprietário.

## O proprietário não quer que o aluguel passe pela minha conta.

Por padrão, o aluguel entra na sua conta no provedor e a parte do proprietário sai na hora por Pix. Para que ela **nunca passe pela sua conta**, o proprietário precisa ter conta no mesmo provedor (Asaas): o split na origem não aceita chave Pix. Ele abre a conta (gratuita), pega o identificador da carteira em **Integrações → Wallet ID** e te passa. Você cola na ficha dele, no campo **Conta Asaas desta pessoa (opcional — para receber direto)**.

## O inquilino paga uma despesa do proprietário e desconta do aluguel. Como lanço sem mexer na minha taxa?

**Caso:** o boleto do condomínio vem com R$ 39,43 de despesa extraordinária, que é do proprietário. O inquilino paga o condomínio inteiro e, em troca, paga R$ 39,43 a menos de aluguel todo mês. A taxa de administração tem de continuar sobre o aluguel cheio.

Não use encargo: ele não diminui o boleto do inquilino. Use o **desconto**, com o proprietário absorvendo:

1. No card do contrato: **Cobrança ▾ → Desconto**.
2. **Como:** valor fixo (R$) · **Valor:** 39,43.
3. **Meses:** enquanto o condomínio cobrar a despesa (até 60; quando acabar, encerre o desconto).
4. **Motivo:** «Condomínio extraordinário pago pelo inquilino».
5. **Quem absorve o desconto:** «Só o proprietário — a taxa da imobiliária não muda».

Resultado, num aluguel de R$ 2.500 com taxa de 10%: o boleto sai **R$ 2.460,57**; a imobiliária fica com **R$ 250,00** (a taxa sobre os R$ 2.500 cheios); o proprietário recebe **R$ 2.210,57**. O boleto mostra uma linha negativa com o motivo, e o recibo e o repasse explicam a conta.

## O repasse ao proprietário falhou.

Quase sempre é a chave Pix errada ou digitada com erro (telefone sem o +55, por exemplo). O proprietário recebe um aviso para corrigir no portal dele. Corrija na ficha, abra a cobrança paga e clique em **Reenviar os que falharam**: o reenvio pega a chave nova e não repete o que já saiu. Se você já transferiu por fora, use **Já repassei por fora** na mesma cobrança.

## O inquilino pagou em dinheiro.

Em **Cobranças**, na cobrança dele, clique em **Recebi em dinheiro**. O boleto e o Pix são baixados no provedor (ele não paga duas vezes) e o recibo sai. Se ele pagou só uma parte, informe o valor: o sistema oferece gerar o saldo. O repasse ao proprietário, nesse caso, é manual.

## Posso emitir os boletos no meu banco e só dar baixa no sistema?

Pode. Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Boleto do meu banco**. O Locarë gera todo mês as cobranças com o valor e o vencimento certos. Você emite o boleto no banco e o anexa na cobrança (**📎 Anexar boleto**): o inquilino recebe o PDF por e-mail e no portal. Quando o pagamento cair, clique em **Registrar pagamento** e informe a data do extrato. O repasse ao proprietário você faz pelo banco e registra em **Já repassei por fora**. Sem integração, não há baixa nem repasse automáticos.

## O Locarë emite nota fiscal (NFS-e)?

Não. A nota da imobiliária é sobre a **taxa de administração** e a **comissão**, não sobre o aluguel. Em **Relatórios**, o período mostra esses valores mês a mês. É a base para emitir a nota na prefeitura ou pelo seu contador.

## O sistema está preparado para a Reforma Tributária?

O Locarë não calcula tributos: ele controla cobranças, recebimentos e repasses. Na reforma, os novos tributos sobre consumo (CBS e IBS) entram aos poucos: 2026 é ano de teste, com valores só informativos nas notas, e a CBS passa a ser cobrada em 2027. O impacto cai na parte fiscal. Confirme o enquadramento da imobiliária e dos proprietários com o seu contador. Os relatórios do Locarë seguem dando os valores que ele precisa.

> **Não achou sua dúvida?** — Use o **?** no topo de cada tela: ele abre este manual na seção daquela tela. E a sua pergunta pode virar o próximo item desta lista.

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Central de Ajuda Locarë · revisão de 23/10/2026 · versão para pessoas: https://app.locareapp.com/manual