# Dúvidas frequentes *Perguntas reais de quem usa o sistema no dia a dia, com o caminho exato na tela. Os valores dos exemplos são de um contrato real (nomes omitidos).* ## Como cobro a taxa de emissão do boleto (ex.: R$ 2,00) do inquilino? No **+ Novo contrato**, marque **«Cobrar a taxa de emissão do boleto do inquilino, todo mês»** e informe o valor. Para vir marcada sempre, defina o valor em **Configurações → Taxa de emissão do boleto**. Num contrato que já existe, use **Contrato → Encargos**: «Taxa de emissão do boleto», o valor, todo mês, cobrada do inquilino, para a imobiliária. Ela deve estar prevista no contrato de locação. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## Como mando ao prestador as visitas do dia, com horário e o telefone do inquilino? No chamado, preencha **Quem vai atender**, o telefone dele e **Agendado / previsto para** com a **hora**. Depois, em **Manutenção → 📅 Agenda → 📲 Agenda do prestador no WhatsApp**, escolha o prestador e o dia (ou **Próximos 7 dias**) e clique em **Abrir no WhatsApp**: vai uma mensagem só, em ordem de horário, com endereço, o que fazer, o nome e o telefone do inquilino (a caixa «Incluir o telefone do inquilino» decide). Escreva o nome do prestador sempre do mesmo jeito. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Como tiro um relatório do que está pendente ou do que foi feito no mês, para mandar ao proprietário? Em **Manutenção**, clique em **📄 Relatório em PDF**: escolha **Tudo o que está pendente** (agendado ou não) ou **O que foi feito no período** (com a solução, o prestador, o custo e quem pagou), e filtre por imóvel, proprietário ou prestador. No filtro de proprietário, a área comum (chamado sem apartamento) entra junto, salvo se você desmarcar. Você também escolhe, com caixas, quais informações e quais chamados entram. O PDF sai com a sua marca e sem contato do inquilino. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Alguém me indicou o Locarë e me passou um código. Onde eu uso? No cadastro, no campo **Código do representante (opcional)**. Se a pessoa mandou um link, ele já abre o cadastro com o código preenchido. O código não muda nada no seu preço nem no teste grátis: só registra quem indicou você. ## Perguntei à IA e ela não sabe o que está acontecendo na minha conta. Como mostro? O guia ensina o sistema; a sua conta a IA só vê se você mandar. No **?** → **🤖 Perguntar à sua IA** → **Incluir a situação da sua conta**: **Copiar com a situação da conta** (cola na IA) ou **Gerar link temporário** (vale 1 hora). Vai sem CPF, e-mail e telefone; as pessoas pelas iniciais. Ver [Entrar e navegar](https://app.locareapp.com/ajuda/entrar.md). ## Remarquei para a data do boleto e apareceram multa e juros. Por quê? A data que você pôs já passou e o pagamento ainda não foi registrado — para o sistema, a cobrança está em atraso. Se o inquilino pagou em dia, use **Registrar pagamento** com a data em que ele pagou: os encargos somem. Ao remarcar para uma data passada, deixe marcada a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»**. Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md). ## O pagamento real já funciona? Tem gente recebendo aluguel de verdade pelo Locarë? Sim. Desde setembro de 2026 o **Asaas** está em produção, com aluguéis reais cobrados por boleto e Pix, baixa automática e repasse ao proprietário por Pix; o **Boleto do meu banco** também está em uso real, e o **Mercado Pago** está disponível. O dinheiro fica na sua conta no provedor, nunca numa conta do Locarë. Veja [Situação de cada provedor](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md). ## Alguns contratos não geraram a cobrança deste mês. Por quê? O Locarë gera cada cobrança alguns dias antes do vencimento (a antecedência de **Configurações → Antecedência das cobranças**, padrão 5 dias) e, por segurança, **nunca gera sozinho uma cobrança que já venceu**. Se o contrato foi cadastrado depois da data em que a cobrança deveria ter saído, aquele mês fica para trás. Resolva em **Cobranças → Gerar cobranças do mês**: gera na hora as que faltam — repetir não duplica. Se algum contrato não gerar, a mensagem diz **qual e por quê** — 1ª cobrança marcada para depois, cobrança do mês cancelada (use **Reemitir canceladas**), sem valor vigente. Com **Boleto do meu banco**, a cobrança mantém o vencimento original (o boleto é do seu banco, com a data dele) — e por isso já aparece **em atraso, com multa e juros**, até você registrar o pagamento: se o inquilino pagou em dia, use **Registrar pagamento** com a data em que ele pagou, e os encargos somem. Ao usar **Remarcar** para uma data que já passou, a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»** vem marcada: assim a cobrança fica sem encargos (registrado como perdão, com o seu nome). Com Asaas ou Mercado Pago, a já vencida sai com vencimento **hoje**, porque o provedor não emite boleto vencido. Ainda não apareceu? Confira em **Contrato → Dados da locação** o campo **Primeira cobrança a partir de** (se estiver no mês seguinte, este mês não é cobrado). E uma cobrança que ainda não chegou à antecedência aparece em cinza como **prevista**, com a data em que sai. Ver [Situações do dia a dia](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md). ## Para a baixa automática, o que eu baixo do banco? O extrato serve? O extrato (OFX ou PDF) **não serve**. O Locarë lê o **arquivo de retorno da cobrança** — o que o banco gera com os boletos pagos, no padrão **CNAB 400 ou CNAB 240** (normalmente .RET ou .TXT). No internet banking ele fica na área de **Cobrança / Boletos**, numa opção como «Arquivo de retorno» ou «Retorno de cobrança»; baixe o do dia ou do período. No Locarë: **Cobranças → 🏦 Importar pagamentos do banco** — pode escolher vários arquivos ou um .zip. Antes de registrar, ele mostra pagamento por pagamento; o que vier **conferir** chega desmarcado (reconhecido só pelo valor e vencimento): confira o nome no banco antes de marcar. Ver [Provedores: quando algo não funciona](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md). ## Como troco o titular do contrato? **Contrato → Inquilinos → Trocar titular**: escolha quem passa a ser o nome no boleto e, se quiser, mantenha o anterior como co-inquilino. Vale a partir da **próxima** cobrança — as já emitidas continuam como saíram. A troca fica na trilha. Ver [Mais de um inquilino no mesmo contrato](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md). ## Cadastrei um contrato em duplicidade. Como acho e como resolvo? Em **Contratos**, o filtro **Inquilino → ⚠ Em mais de um contrato** mostra quem está em dois ou mais. Contrato não se exclui: no duplicado, **Encerrar**, cancelando as cobranças em aberto e marcando que o distrato foi feito por fora. O contrato certo não é afetado — o imóvel continua alugado por ele. Encerrar não tem volta: confira antes. Ver [Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md). ## O contrato aparece «venceu», mas já renovamos. Como tiro o aviso? E a comissão na renovação? O selo mostra que o término gravado no contrato passou. Registre a renovação com **Contrato → Termo aditivo**, marcando **Prorrogação do prazo**, o novo término e **gravar o novo término no contrato**: sai o termo para assinar e o selo some. Na renovação do mesmo contrato **não** entra de novo a comissão de locação — ela só existe no primeiro aluguel; segue a taxa de administração. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## A cobrança devia levar a comissão de 50% do 1º aluguel e saiu com a taxa de 10%. Dá para ajustar sem novo boleto? Dá. A comissão muda só a **divisão** (quanto fica com você e quanto vai ao proprietário), não o valor que o inquilino paga. Na cobrança em aberto, clique em **💼 Aplicar comissão**: a sua parte passa da taxa de administração para a comissão de locação, a diferença sai do repasse do proprietário, e os repasses pendentes são refeitos. O boleto, o valor e o vencimento continuam os mesmos — o inquilino não recebe nada novo. O botão aparece só em cobrança de aluguel **não paga**, de contrato que ainda não tem a cobrança da comissão. Não dá quando já saiu algum repasse, quando a divisão foi feita na origem pelo provedor (está dentro do boleto) ou quando há desconto no aluguel — nesses casos, cancele e use **Reemitir canceladas**. Desde 07/10/2026, uma cobrança **cancelada** não «gasta» mais a comissão: a próxima cobrança cheia a leva. («Alterar comissão» muda o percentual das próximas cobranças, não a que já saiu.) Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md). ## O inquilino já tinha pago o aluguel adiantado e a primeira cobrança levou a comissão de 50%. Por quê? A comissão de locação entra na **primeira cobrança que o Locarë gera** para o contrato — o sistema não sabe o que foi pago antes, por fora. Contrato que já estava em andamento (o 1º aluguel já pago) deve ser cadastrado como **Já em andamento**, com **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?** desmarcada: assim todas as cobranças usam só a taxa de administração. Se a comissão já saiu, a diferença (comissão − taxa) é do proprietário: repasse por fora e registre em **Ver fluxo → Repasse manual**, com o comprovante. ## Só um dos donos do imóvel é meu cliente. A taxa pode ser só sobre a parte dele? Pode. No imóvel, **Frações…**, desmarque **paga taxa** nos donos que não são seus clientes: eles recebem a fração inteira, e a sua taxa (e a comissão do 1º aluguel) incide só sobre a parte de quem é cliente. Exemplo: R$ 2.000, taxa 10%, donos 80/10/10, só o de 80% é cliente → taxa de R$ 160. Vale do próximo aluguel em diante. Ver [Imóveis](https://app.locareapp.com/ajuda/imoveis.md). ## Onde cadastro o corretor parceiro que divide a comissão comigo? Primeiro em **Pessoas** (como corretor). Depois, com o contrato criado, no cartão dele: **Cobrança → Comissão** — escolha o corretor, o percentual, quando vale (1º aluguel, mensal ou os dois) e de onde sai (da comissão da imobiliária, normalmente). Ele vê o extrato dele no portal. Ver [Comissão dividida com corretor parceiro](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## Como dou baixa num chamado de manutenção? Em **Manutenção**, clique no chamado e mude a **Situação** para **Resolvido** (preencha a solução e, se houve custo, o valor e quem paga) — ou **Cancelado**, se não procede. Salve. Resolvido, o inquilino é avisado e confirma no portal; se responder «ainda não», o chamado volta para Em andamento. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Se eu tiver 20 contratos, quanto pago? R$ 119 por mês — a faixa de 11 a 30 contratos ativos. O preço é pela quantidade de contratos ativos, sem percentual sobre os aluguéis. Tabela completa em [Sua assinatura do Locarë](https://app.locareapp.com/ajuda/assinatura.md). ## Como faço para excluir um contrato que fiz errado? Contrato não se exclui — mas quase todo erro se corrige no próprio contrato: valor em **Cobrança → Alterar valor**, vencimento em **Cobrança → Dia do vencimento**, inquilino em **Contrato → Inquilinos**, imóvel em **Contrato → Trocar imóvel**, datas e cláusulas em **Contrato → Dados da locação**. Se o contrato inteiro não devia existir, **Encerrar** cancelando as cobranças em aberto (não tem volta). Passo a passo em [Situações do dia a dia → Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md). ## O repasse ficou «aguardando o limite» do Asaas. E agora? O Asaas tem um **limite diário (e um noturno) de transferências por Pix**. Quando ele é atingido, o Asaas recusa as transferências seguintes — não é erro na chave de ninguém. O Locarë deixa o repasse **pendente**, com o motivo escrito, manda os dos proprietários antes da parte da imobiliária e para de tentar os outros naquele momento. Na rotina seguinte (às 6h, 10h e 15h) ele tenta de novo sozinho; normalmente sai na manhã do dia seguinte. Para não esbarrar mais, peça ao Asaas para **aumentar o limite de transferências** da sua conta; depois de aumentado, «Repassar» em Repasses em atraso manda na hora. ## Quanto custa a vitrine? A vitrine é uma **cobrança à parte da Gestão**: o valor da faixa vem somado na mesma mensalidade. Anúncio de **aluguel** não conta e não tem limite. Anúncio de **venda**: até 10, grátis; de 11 a 30, R$ 50 por mês; de 31 a 60, R$ 100; de 61 a 150, R$ 150; acima disso, sob consulta. O valor soma à mensalidade no fechamento do mês — durante o teste gratuito, não há cobrança, e no preço combinado já está incluído. Onde ver: no alto da aba **Vitrine** (quadro «Quanto custa a Vitrine», com a régua, a sua faixa marcada e quanto ela soma hoje) e em **Configurações → Assinatura**, com a sua faixa e quanto falta para a próxima. Antes de um anúncio de venda mudar a faixa, o sistema pergunta. ## O cliente pediu todos os dados dele. Como entrego? Na ficha da pessoa (Pessoas → clique no nome), aba **📦 Pacote de dados**. Marque o que entra, escolha se fica também no portal dela (e por quantos dias) e clique em **Gerar e baixar**. Serve com o contrato ativo ou encerrado. Cada parte só recebe o que é dela. Passo a passo em [Pessoas → O pacote de dados](https://app.locareapp.com/ajuda/pessoas.md). ## O contrato tem muitos anos. O pacote não fica enorme? O que pesa são as fotos, não os anos: 10 anos de recibos somam menos de 1 MB. Ainda assim, na aba **📦 Pacote de dados** você pode escolher um **período** (o último ano, ou as datas que quiser), entregar **só o que mudou desde o último pacote**, e deixar o Locarë **dividir em partes** de até 1 GB. Veja em [Pessoas → O pacote de dados](https://app.locareapp.com/ajuda/pessoas.md). ## Vale a pena o plano anual? E se a minha carteira mudar? Você paga 12 meses de uma vez com 10% de desconto e o valor vira saldo. Cada mês o saldo paga a faixa daquele mês (com o desconto): se a carteira diminui, sobra saldo para mais meses; se cresce — por exemplo, de R$ 59 para R$ 119 no 3º mês —, o saldo acaba antes, e só então volta o boleto. Dá para cancelar: até 7 dias, devolução integral; depois, devolvemos o saldo, recalculando os meses usados sem o desconto. Veja [Configurações → O plano anual](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md). ## Estou trazendo contratos que já estão em andamento. Que datas eu ponho? No **Novo contrato**, escolha **Já em andamento** e preencha três datas: - **Início do contrato original** — a data em que o contrato foi *assinado* (pode ser de anos atrás). É dela que o Locarë conta os aniversários do reajuste e o prazo. - **Primeira cobrança a partir de** — o vencimento de onde o Locarë começa a cobrar. Nada antes dele é cobrado. - **Último reajuste aplicado** — o mês do último reajuste que já está no valor do aluguel. O Locarë preenche sozinho com o último aniversário do contrato; confira e, se o contrato nunca foi reajustado, apague. Ao lado aparece quando será o **próximo reajuste**. Exemplo: contrato assinado em 10/03/2024, reajustado em março de 2025 e em março de 2026, que você começa a cobrar pelo Locarë em 10/10/2026. Início = 10/03/2024; primeira cobrança = 10/10/2026; último reajuste = março de 2026; o aluguel é o valor de hoje. Próximo reajuste: março de 2027. Não ponha no «Início» a data da primeira cobrança — o reajuste passaria a contar dela. ## No novo contrato, o que são «outros inquilinos»? Tenho de marcar alguém? Não. O normal é **uma pessoa só**: o inquilino escolhido no campo **Inquilino**, que é quem aparece no boleto. Os «outros inquilinos» servem só quando mais de uma pessoa aluga junto — um casal, amigos que dividem o imóvel. Aí, no **Novo contrato**, clique em **+ Adicionar outro inquilino** e marque quem divide o contrato: cada um ganha o próprio acesso ao portal e vê os mesmos boletos. A lista mostra os inquilinos que você já cadastrou (menos o principal); se só uma pessoa aluga, não abra nem marque nada. Depois dá para acertar na ficha do contrato, aba **Inquilinos**. ## Preciso avisar os inquilinos do reajuste com antecedência (ex.: 40 dias). O Locarë faz isso? Faz. Em **Reajustes**, ligue o **Aviso de reajuste ao inquilino** e escolha com quantos dias de antecedência (o padrão é 40; um contrato pode ter o seu, em Contratos → Índice de reajuste). Escolha também **por onde**: por **e-mail**, o aviso sai sozinho, uma vez por reajuste, com o índice, a data e o valor estimado; pelo **WhatsApp**, o Painel avisa quem está na hora e o botão **Mandar pelo WhatsApp** abre a conversa com o texto pronto — e o Locarë marca o que você já mandou. O texto do aviso fica em **Configurações → Modelos de documentos**. ## O contrato é de 30 meses e o reajuste é anual. Como o Locarë conta? São duas datas diferentes. O **reajuste** acontece a cada 12 meses contados do **início do contrato** (o «aniversário»). O **fim do contrato** é outra data: num contrato de 30 meses que começou em 10/03/2025, os reajustes caem em 10/03/2026 e 10/03/2027, e o contrato termina em 10/09/2027. O cartão do contrato mostra o próximo reajuste. No fim do prazo, se o inquilino continua, ligue a **renovação automática** no contrato; se sai, faça o encerramento. ## Quanto pago no primeiro mês depois do teste? E se eu cadastrar muitos contratos de uma vez? A **primeira mensalidade é R$ 59** (a primeira faixa), quantos contratos você tiver nesse começo. Ela vence 3 dias depois do fim do teste e cobre **um mês de uso a partir do vencimento**; a próxima vence no mesmo dia do mês seguinte. Daí em diante, a cada ciclo o Locarë conta os contratos ativos e a mensalidade segue a faixa (até 10, R$ 59; de 11 a 30, R$ 119; de 31 a 75, R$ 249…). Não existe cobrança de diferença do mês que passou: o valor novo vale para o mês seguinte. A aba **Configurações → Assinatura** mostra a sua faixa e quantos contratos faltam para a próxima. ## Apareceu que o e-mail de uma pessoa é inválido. O que eu faço? Corrija o e-mail no cadastro da pessoa (Pessoas → clique no nome). Um e-mail com espaço, sem o «@» ou com o domínio errado não recebe nada — por isso o Locarë não aceita salvar um endereço inválido, e o **Painel** lista em vermelho as pessoas com e-mail que precisa de correção. O seu provedor de e-mail continua funcionando normalmente para as outras pessoas. ## Não sou imobiliária: cuido dos imóveis de um proprietário. O Locarë serve? Serve. Quem faz gestão patrimonial usa o Locarë para contratos, cobranças, reajustes, avisos aos inquilinos e manutenção. O que não faz parte da sua rotina fica de fora: **comissão e taxa** em zero, **sem repasse** se o aluguel cai direto na conta do proprietário, e o **boleto do banco do proprietário** (Configurações → Serviços → Cobrança → «Boleto do meu banco»), em que você anexa o PDF e dá baixa com a data do extrato. Nas Configurações, dá para trocar a palavra «imobiliária» por «gestor» nas telas e nos e-mails. ## O inquilino pode pedir conserto pelo sistema? Pode. No portal dele, aba **Manutenção → Abrir chamado de manutenção**: ele descreve o problema, escolhe a urgência e manda foto. Você recebe um e-mail, acompanha no menu **Manutenção** (quem vai atender, quando, orçamento, custo) e cada mudança de situação avisa o inquilino. O proprietário vê o andamento e aprova orçamentos no portal dele. Primeiro ligue em **Configurações → Manutenção**. Veja [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Dá para administrar condomínio no Locarë? Dá. Ligue em **Configurações → Condomínios**. Você cadastra o prédio e as unidades com a fração ideal, lança as despesas do mês, gera as cotas de cada unidade (pela fração ou em partes iguais, com fundo de reserva), registra quem pagou e baixa a prestação de contas em PDF para o síndico. Ligando o imóvel à unidade, o inquilino e o proprietário veem as cotas e a prestação de contas no portal. O boleto e o Pix das cotas podem sair pelo Locarë, na conta do próprio condomínio ou na da imobiliária, com baixa automática. E o mural, as assembleias (com a confirmação de presença e a ata) e os documentos aparecem no portal de cada um, conforme quem pode ver. Veja [Condomínios](https://app.locareapp.com/ajuda/condominios.md). ## O que é o provedor de pagamento e qual escolher? É o serviço que gera o boleto e o Pix das cobranças e recebe o dinheiro do inquilino. Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, você escolhe um destes caminhos: - **Boleto do meu banco:** você continua emitindo o boleto no seu banco, como hoje. O Locarë calcula os valores e vencimentos de cada mês, você anexa o boleto na cobrança (**📎 Anexar boleto**) e registra o pagamento quando ele cair. Não precisa abrir conta em nenhum provedor. - **Mercado Pago:** o boleto e o Pix saem sozinhos e o pagamento dá baixa automática. É só clicar em **Conectar Mercado Pago** e autorizar. - **Asaas:** também automático, e divide o pagamento para o proprietário receber a parte dele direto (split). Exige abrir conta no Asaas e colar uma chave; há um [guia com prints](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-asaas.md). ## Para que serve o armazenamento de arquivos? É onde ficam guardados os arquivos que você anexa no Locarë: boletos em PDF, fotos dos imóveis, contratos e vistorias. Por segurança, esses arquivos não ficam no servidor do Locarë: ficam numa conta **sua**, e os documentos dos seus clientes continuam sendo seus. 1. Crie a sua conta gratuita em **cloudinary.com** («Sign up for free»). 2. Anote o nome da conta, o **Cloud name**, que aparece no alto do menu do painel. 3. No Locarë, em **Configurações → Serviços → Arquivos**, escolha **Cloudinary**, digite o Cloud name e clique em **Conectar Cloudinary**. Na tela do Cloudinary, clique em **Accept access**. Sem armazenamento, o resto do sistema funciona normalmente; só não dá para anexar arquivos. O [guia do Cloudinary](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-cloudinary.md) tem os prints. ## Combinei a comissão de locação em duas vezes. Onde lanço a segunda metade? **Caso:** aluguel de R$ 3.800, taxa de administração de 7,89%, comissão de 50% do primeiro aluguel, paga metade em novembro e metade em dezembro. A primeira metade o sistema já faz sozinho: no **primeiro aluguel cheio** ele fica com a comissão de locação no lugar da taxa. A segunda metade você lança **hoje**, e ela só entra no mês que escolher: 1. Em **Contratos**, no card do contrato: **Cobrança ▾ → Encargos**. 2. **O que é esta cobrança:** «Intermediação, comissão ou taxa de cadastro». 3. **Descrição no boleto:** já vem preenchida; troque por «Comissão de locação — 2ª parcela». O nome fica como sugestão para os próximos contratos. 4. **Valor:** 1.900 · **Vai para:** Imobiliária · **Quantas vezes:** 1 vez. 5. **Quem paga:** Proprietário (o sistema já trava aqui: comissão não pode ir ao inquilino). 6. **Cobrar a partir de:** dezembro de 2026. Clique em **Adicionar encargo**. Em dezembro você recebe R$ 1.900 + R$ 299,82 (a taxa) e o proprietário, R$ 1.600,18. A partir de janeiro, só a taxa. ## O inquilino recebeu a chave no meio do mês. Como fica o primeiro aluguel? Informe a **Entrega da chave** no contrato. A primeira cobrança sai **proporcional** aos dias entre a chave e o vencimento, com a **taxa de administração** sobre esse valor. A **comissão de locação** não incide na proporcional: ela fica para o primeiro aluguel cheio, no mês seguinte. **Nada antes da posse.** Aluguel só é cobrado depois que o inquilino tem o imóvel (a entrega da chave ou, sem ela, o início do contrato). No aluguel pago depois de usar, o vencimento que cai no próprio dia da posse — ou antes — não gera boleto. E os dias de entrada contam até o dia de vencimento do *contrato*: se o boleto é adiado para o próximo dia útil (fim de semana, feriado), o adiamento não aumenta a conta. **Não cobra esses dias?** Logo abaixo da Entrega da chave, desmarque **«Cobrar os dias entre a entrega da chave e o 1º vencimento»**. Aí o primeiro vencimento depois da chave não gera boleto nenhum, e a primeira cobrança é o aluguel cheio do mês seguinte, já com a comissão de locação. A linha «1ª cobrança» mostra a conta antes de salvar. Dá para mudar depois em Contrato → Dados da locação, enquanto a cobrança desses dias ainda não tiver saído (se já saiu, cancele-a). ## Errei o dia do vencimento de uma cobrança que já saiu. E agora? Se ela **ainda não foi paga**, não cancele: abra a cobrança em **Cobranças** e clique em **Remarcar**. O boleto e o Pix são atualizados no provedor com a data nova, o inquilino é avisado, e a multa não incide. Funciona mesmo com a cobrança já vencida. No **Boleto do meu banco**, dá para remarcar até para uma data que já passou (ex.: o vencimento certo era 06/10): a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»** vem marcada. Para os **próximos meses**, corrija também o dia no contrato (**Cobrança ▾ → Dia do vencimento**, no card do contrato). A cobrança já emitida continua com a data dela; por isso o Remarcar. ## O que é «Primeira cobrança a partir de»? Marquei o dia em que o contrato começou e o mês não gerou. É a data do **vencimento do primeiro boleto** que o Locarë vai gerar — não o dia em que o contrato começa (esse é o **início**). Boleto que vence **antes** dessa data não é gerado. Exemplo: o contrato vence todo dia 5 e o campo está em 06/10 — o boleto de 05/10 fica de fora e o primeiro passa a ser o de 05/11. Lembre que, em «paga depois de usar», o boleto de 05/10 é o aluguel de **setembro** e o de 05/11, o de outubro. Para incluir o mês, ponha a data do vencimento dele (05/10) em **Contrato → Dados da locação** e clique em **Gerar cobranças do mês** — se algum contrato não gerar, a mensagem diz qual e por quê. Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md). ## Cancelei uma cobrança e agora não consigo reemitir. Em **Cobranças**, clique em **Ver N cancelada(s)** e depois em **Reemitir canceladas…**. Marque a cobrança e clique em **Reemitir marcadas**. A nova sai com o dia de vencimento **atual** do contrato (se você o corrigiu, já vale) e o inquilino recebe o boleto novo por e-mail. > **«A competência já tem outra cobrança»** — Aparece quando aquele mês já tem uma cobrança viva, geralmente porque a cancelada **já foi reemitida** antes. Essas aparecem esmaecidas, sem caixa para marcar, com «já reemitida». Procure a cobrança viva do mês na lista: se a data dela estiver errada, use **Remarcar** nela. ## Posso cobrar do inquilino IPTU, taxa de contrato, vistoria…? Ao lançar qualquer encargo ou cobrança avulsa, escolha **o que é esta cobrança**. O sistema mostra a regra da Lei do Inquilinato e o artigo, e o botão **?** abre o guia completo. - **Pode:** condomínio ordinário e consumo (água, luz, gás). - **Só se o contrato prever:** IPTU, seguro contra incêndio, multa, taxa de elaboração do contrato combinada antes, vistoria, segunda via de boleto, cópia de chave. Você marca a confirmação, e ela fica registrada. - **Depende do caso:** reparo (só dano ou falta de manutenção do inquilino) e reembolso. - **Não pode:** taxa de administração, comissão, intermediação, taxa de cadastro e condomínio extraordinário. Lance como custo interno, do proprietário. ## O proprietário não quer que o aluguel passe pela minha conta. Por padrão, o aluguel entra na sua conta no provedor e a parte do proprietário sai na hora por Pix. Para que ela **nunca passe pela sua conta**, o proprietário precisa ter conta no mesmo provedor (Asaas): o split na origem não aceita chave Pix. Ele abre a conta (gratuita), pega o identificador da carteira em **Integrações → Wallet ID** e te passa. Você cola na ficha dele, no campo **Conta Asaas desta pessoa (opcional — para receber direto)**. ## O inquilino paga uma despesa do proprietário e desconta do aluguel. Como lanço sem mexer na minha taxa? **Caso:** o boleto do condomínio vem com R$ 39,43 de despesa extraordinária, que é do proprietário. O inquilino paga o condomínio inteiro e, em troca, paga R$ 39,43 a menos de aluguel todo mês. A taxa de administração tem de continuar sobre o aluguel cheio. Não use encargo: ele não diminui o boleto do inquilino. Use o **desconto**, com o proprietário absorvendo: 1. No card do contrato: **Cobrança ▾ → Desconto**. 2. **Como:** valor fixo (R$) · **Valor:** 39,43. 3. **Meses:** enquanto o condomínio cobrar a despesa (até 60; quando acabar, encerre o desconto). 4. **Motivo:** «Condomínio extraordinário pago pelo inquilino». 5. **Quem absorve o desconto:** «Só o proprietário — a taxa da imobiliária não muda». Resultado, num aluguel de R$ 2.500 com taxa de 10%: o boleto sai **R$ 2.460,57**; a imobiliária fica com **R$ 250,00** (a taxa sobre os R$ 2.500 cheios); o proprietário recebe **R$ 2.210,57**. O boleto mostra uma linha negativa com o motivo, e o recibo e o repasse explicam a conta. ## O repasse ao proprietário falhou. Quase sempre é a chave Pix errada ou digitada com erro (telefone sem o +55, por exemplo). O proprietário recebe um aviso para corrigir no portal dele. Corrija na ficha, abra a cobrança paga e clique em **Reenviar os que falharam**: o reenvio pega a chave nova e não repete o que já saiu. Se você já transferiu por fora, use **Já repassei por fora** na mesma cobrança. ## O inquilino pagou em dinheiro. Em **Cobranças**, na cobrança dele, clique em **Recebi em dinheiro**. O boleto e o Pix são baixados no provedor (ele não paga duas vezes) e o recibo sai. Se ele pagou só uma parte, informe o valor: o sistema oferece gerar o saldo. O repasse ao proprietário, nesse caso, é manual. ## Posso emitir os boletos no meu banco e só dar baixa no sistema? Pode. Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Boleto do meu banco**. O Locarë gera todo mês as cobranças com o valor e o vencimento certos. Você emite o boleto no banco e o anexa na cobrança (**📎 Anexar boleto**): o inquilino recebe o PDF por e-mail e no portal. Quando o pagamento cair, clique em **Registrar pagamento** e informe a data do extrato. O repasse ao proprietário você faz pelo banco e registra em **Já repassei por fora**. Sem integração, não há baixa nem repasse automáticos. ## O Locarë emite nota fiscal (NFS-e)? Não. A nota da imobiliária é sobre a **taxa de administração** e a **comissão**, não sobre o aluguel. Em **Relatórios**, o período mostra esses valores mês a mês. É a base para emitir a nota na prefeitura ou pelo seu contador. ## O sistema está preparado para a Reforma Tributária? O Locarë não calcula tributos: ele controla cobranças, recebimentos e repasses. Na reforma, os novos tributos sobre consumo (CBS e IBS) entram aos poucos: 2026 é ano de teste, com valores só informativos nas notas, e a CBS passa a ser cobrada em 2027. O impacto cai na parte fiscal. Confirme o enquadramento da imobiliária e dos proprietários com o seu contador. Os relatórios do Locarë seguem dando os valores que ele precisa. > **Não achou sua dúvida?** — Use o **?** no topo de cada tela: ele abre este manual na seção daquela tela. E a sua pergunta pode virar o próximo item desta lista. --- Central de Ajuda Locarë · revisão de 23/10/2026 · versão para pessoas: https://app.locareapp.com/manual