# Contratos *É aqui que os valores são fixados. Leia com atenção.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** criar, Dados da locação, Inquilinos, Termo aditivo e Encerrar pedem a permissão *Contratar*; Alterar valor, Encargos, Desconto, Cobrar avulso e Antecipar pedem *Dinheiro* (ver [Quem pode fazer o quê](https://app.locareapp.com/ajuda/acessos.md)) > - **Antes, precisa existir:** o imóvel salvo (não rascunho), com o proprietário, e o inquilino em Pessoas (dá para cadastrar no próprio formulário) > - **O que acontece sozinho:** as cobranças saem alguns dias antes de cada vencimento; o reajuste anual é calculado e *proposto* (não aplicado); os avisos de reajuste e de fim de contrato saem, se ligados > - **Não tem volta:** **Encerrar** (o distrato) — e contrato não se exclui > - **Muda em outros lugares:** Alterar valor, reajuste e aditivo valem para as próximas cobranças — as já emitidas não mudam; trocar o titular muda o nome no boleto da próxima; encerrar para as cobranças futuras e tira o contrato dos portais > - **Exceções:** contrato **Já em andamento** não cobra o passado nem a comissão (a não ser que ela ainda não tenha sido paga); a comissão de locação entra na primeira cobrança que o Locarë gerar > **Achar rápido na lista** — A **faixa A–Z**, os modos **Por letra**/**Contínua**, os **favoritos**, os **grupos** e os **Pouco usados** valem também aqui — como na tela de Pessoas (seção **03**). A estrela e o menu **⋯** ficam no alto de cada cartão de contrato. > > A **busca** acha o contrato pelo imóvel, pelo **inquilino** (e quem mora junto), pelo **proprietário** ou pelo endereço — sem precisar de acento. E o filtro **Inquilino** mostra os contratos de uma pessoa; a opção **⚠ Em mais de um contrato** lista quem aparece em dois ou mais — o jeito rápido de achar um contrato **duplicado** (veja [Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md)). 1. **Contratos → + Novo contrato.** Escolha o imóvel e o inquilino, defina início e dia de vencimento. 2. **Valores:** aluguel, condomínio e IPTU. Os três formam o pacote que o inquilino paga todo mês. 3. **Taxa de administração** é a fatia da imobiliária todo mês. **Comissão de locação** é a fatia só no primeiro aluguel — praxe do mercado, geralmente maior. 4. **Multa, juros e honorários** são as cláusulas de atraso. A multa vem sugerida em **10%** — o teto de 2% do Código de Defesa do Consumidor não se aplica à locação, e a jurisprudência aceita até 10% —, mas continua sendo cláusula sua: edite por contrato se o combinado for outro. Honorários é o percentual da cobrança extrajudicial (costuma ser 10%). 5. **Duração (meses) e multa rescisória (aluguéis).** A duração vira a data prevista de término. A multa vai em **número de aluguéis** — a cláusula costuma dizer "três aluguéis" —, e assim ela acompanha o reajuste sozinha. Os dois juntos são o que permite o sistema calcular a multa proporcional no dia do distrato; sem eles, ele diz o que falta em vez de arbitrar um número. 6. **Renovação automática.** Uma marcação: ligada, chegar ao fim da duração é esperado — a locação segue por prazo indeterminado e o sistema não avisa. **Desmarcada** (o padrão), o contrato ganha um selo na lista quando o vencimento se aproxima (amarelo, vence em X dias) e quando passa (vermelho, vencido há X dias) — o lembrete de renovar ou retomar antes de virar problema. 7. **Taxa de emissão do boleto.** A caixa **«Cobrar a taxa de emissão do boleto do inquilino, todo mês»** com o valor (ex.: R$ 2,00): marcada, o contrato já nasce com esse encargo mensal — cobrado do inquilino, fica com a imobiliária e aparece como linha própria no boleto e no recibo. A lei permite se estiver **previsto no contrato** e em valor razoável (serviço ao inquilino); a trilha registra o enquadramento. O valor que já vem marcado se ajusta em **Configurações → Taxa de emissão do boleto** (vazio = a caixa vem desmarcada). Em contrato que já existe, a taxa entra por **Contrato → Encargos**. 8. **Índice de reajuste** — cláusula do contrato. IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DI, ou nenhum. Escolha aqui: sem índice, o sistema nunca vai propor reajuste para este contrato. > **Quando o reajuste cai — e como definir o mês** — O botão do índice (na barra do contrato) abre uma janela que mostra **Próximo reajuste: mês/ano** ao vivo. Por padrão o aniversário conta do **início do contrato**; se o combinado for outro mês — comum num contrato *já em andamento*, cujo início você pode ter registrado por alto —, ajuste o **Mês-base do reajuste** ali mesmo. Dá para corrigir a qualquer momento; mudar o mês **não reajusta nada agora**, só desloca o próximo aniversário. > **Dá para cadastrar o inquilino sem sair daqui** — Como no imóvel: **+ Cadastrar inquilino aqui**, no próprio campo. Antes, contrato sem inquilino parava numa tela sem campo nenhum, só com o aviso "cadastre um inquilino antes". > > Sem **imóvel**, porém, o aviso continua — o cadastro de um imóvel pede endereço, tipo, dono e mapa, e isso é formulário próprio. > **Contrato novo ou já em andamento** — No alto do cadastro há uma escolha: **Contrato novo** ou **Já em andamento**. Boa parte da carteira que você traz para o sistema já roda há anos — o inquilino mora lá há tempos, não houve entrega de chave agora e a locação já foi (ou não) comissionada por quem cuidava antes. Marcando **Já em andamento**: > > • some a **entrega da chave** (não há mês proporcional a cobrar); > • aparece **Primeira cobrança a partir de** — o vencimento de onde o sistema começa a faturar. Nada anterior é cobrado; o passado não é reconstruído; > • por padrão **a comissão de locação (o 50% do 1º aluguel) não é cobrada** — essa locação foi feita antes daqui, então toda cobrança usa só a taxa de administração. Se a comissão de locação ainda **não foi paga** a você, marque **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?**: a **próxima cobrança que o Locarë gerar** — seja qual for o mês — leva a comissão inteira. Se o 1º aluguel já foi pago (mesmo antes do Locarë, ou adiantado), deixe desmarcado. > > O **início** continua sendo a data real do contrato (é dela que sai o aniversário do reajuste e o tempo de casa) — só o faturamento é que começa na data escolhida. Na lista, o contrato ganha o selo **EM ANDAMENTO**. Dá para mudar tudo isso depois, no botão **Contrato → Dados da locação**. > **Sem índice, sem reajuste** — O sistema não escolhe IGP-M por conta própria — escolher índice é inventar cláusula. Na lista de contratos, quem está sem índice aparece com o botão destacado em laranja. Dá para corrigir depois clicando nele. A ficha do contrato mostra também **Cobrança via**: o provedor de pagamento por onde as cobranças *deste* contrato saem — o que foi escolhido no botão **Locação** ou, sem escolha, o padrão da imobiliária, marcado **(padrão)**. Com mais de um provedor configurado ([seção 18](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md)), é aqui que você confere por onde cada contrato cobra, sem abrir diálogo nenhum. ## Alterar valor depois No contrato, **Alterar valor**. O valor antigo **não é apagado**: nasce uma versão nova com a data em que passa a valer. É isso que permite responder, um ano depois, quanto se cobrava em março — e provar. ## Comissão dividida com corretor parceiro Praxe do mercado: o corretor que trouxe o negócio leva uma fração da comissão. Primeiro cadastre o corretor em **Pessoas**; depois, com o contrato criado, **Cobrança → Comissão** (no cartão do contrato) cadastra os parceiros — cada um com o percentual, quando se aplica (só na comissão do 1º aluguel, na taxa de todo mês, ou nas duas) e por **quanto tempo**: o campo *nº aluguéis* limita a participação às primeiras cobranças do contrato. *"Comissão nos 3 primeiros aluguéis"* é 3 ali; em branco, sem limite. > **A contagem é de aluguéis, não de calendário** — "3 primeiros" são as três primeiras cobranças do contrato — um mês que atrasou não encurta a participação de ninguém. > **A fração é da comissão da imobiliária, não do aluguel** — O dono não paga o parceiro: a casa divide o que é dela. Cadastre o parceiro em Pessoas com o papel **Corretor parceiro**, e ele aparece no relatório de repasse com a parte dele. > **Quem recebe este contrato — sem ambiguidade** — O botão **Locação** do contrato mostra, no fim, quem recebe o próximo aluguel: cada proprietário com a sua fração, cada corretor com a fração da comissão e a regra por extenso (quem não participa do mês aparece esmaecido, não some), e a imobiliária com o resto — tudo com percentual *e* valor, pela mesma conta que a emissão grava. Dali, atalhos levam à casa de cada número (Frações, Comissão, Taxa) para ajustar. Mudança vale para as cobranças **futuras**; as já emitidas ficam como foram repartidas — não há trava por "assinatura", e antes da primeira cobrança tudo é livremente ajustável. ## Simular a rescisão — a conta antes da conversa Se eu sair em março, quanto pago? é pergunta que o inquilino faz ao telefone — e a resposta não deveria exigir começar um distrato. Em cada contrato ativo há o botão **Simular rescisão**: uma janela **só de leitura** que mostra, para a data e o motivo que você escolher, a **multa rescisória proporcional** (com a memória de cálculo por extenso), a **caução a devolver** corrigida pela poupança e o **total em aberto** do contrato. Trocar a data ou o motivo refaz a conta na hora. **Nada é encerrado**: a simulação não grava, não cancela e não emite — serve para responder na hora, com número, e desligar o telefone sem dever resposta. Por isso qualquer usuário que vê contratos pode simular — encerrar de verdade é o botão ao lado, com as exigências descritas a seguir. ## Termo aditivo — reajuste e prorrogação Quando o contrato muda — o aluguel foi reajustado, o prazo foi prorrogado, ou as partes combinaram outra alteração —, o Locarë gera o **termo aditivo** para as partes assinarem. No contrato: menu **Documentos → Termo aditivo**. 1. **Marque o que o termo altera.** *Reajuste do aluguel* já vem preenchido com o último reajuste aplicado (valor antes, valor novo, índice, percentual e a data). *Prorrogação do prazo* pede o novo término — e, marcado «gravar o novo término no contrato», o contrato passa a terminar nessa data. *Outras alterações* é texto livre, que vira mais uma cláusula. 2. **Veja a prévia do texto** e clique em **Emitir termo aditivo**. O PDF abre para imprimir; ele fica numerado (Aditivo nº 1, 2…) e guardado na lista do contrato e no histórico. A cláusula do reajuste diz em qual boleto o valor novo começa, respeitando *quando o aluguel é pago* (depois de usar: o mês seguinte ao reajuste). Ao aplicar um reajuste na aba **Reajustes**, o sistema já pergunta se você quer gerar o termo aditivo. > **O texto é seu** — O modelo fica em **Configurações → Modelos de documentos → Termo aditivo**: adapte ao que o advogado da imobiliária pedir e registre a confirmação dele. Diferente do distrato, a falta da confirmação não impede a emissão — só avisa. O termo emitido não muda se o modelo mudar depois. ## O inquilino avisou que vai sair — o aviso de saída Quando o inquilino avisa que vai entregar o imóvel em tal dia, registre no contrato: **Encerrar → 🔑 O inquilino avisou que vai sair**, com a data da entrega, quando ele avisou e uma observação. O contrato **continua ativo** (as cobranças seguem até o distrato), mas: - o cartão do contrato ganha o selo **🔑 SAI EM dd/mm**; - em **Imóveis**, o imóvel mostra **«vaga em dd/mm»** e entra no filtro **🔑 Vagando** — os que vão ficar livres em breve; - o **Atenção** do Painel lembra a saída nos 60 dias antes e, se a data passar com o contrato ainda ativo, pede para encerrar ou ajustar a data; - ao salvar, sai pronto o **recado para o proprietário** (WhatsApp, e-mail ou copiar) — se ele tem alguém esperando vagar, já pode combinar. O inquilino desistiu? Abra o aviso e use **«O inquilino desistiu — retirar o aviso»**. Tudo fica na trilha do contrato. Quando ele sair de fato, encerre pelo distrato, como abaixo. ## Encerrar o contrato — o distrato No contrato, **Encerrar**. A tela mostra a conta *antes* de fazer. 1. **Data e motivo.** A data é quando a locação termina — em regra, a entrega das chaves. O motivo muda o que se cobra: acordo entre as partes, devolução antecipada, retomada pelo locador, término do prazo, inadimplemento ou outro. 2. **Cobranças em aberto.** Aparecem uma a uma, com o valor e se estão vencidas. Marque o que deve ser **cancelado**. O que ficar desmarcado continua devido — e o termo diz isso. 3. **Multa rescisória.** Vem preenchida com a proporcional do art. 4º da Lei 8.245, e é editável. O botão **Perdoar a multa** zera o valor num clique: a conta é do contrato, mas a decisão é sua — edite para um perdão parcial, ou zere para o total. O termo registra o valor que foi de fato cobrado. 4. **Caução a devolver.** Se o contrato tem caução, a prévia mostra ao lado da multa o valor a **devolver**, corrigido pela poupança — o que se cobra e o que se devolve aparecem juntos, antes de confirmar. 5. **Observações** entram no termo como uma condição do distrato. 6. **Ver o termo como ficará** abre o texto completo antes de confirmar. > **A conta da multa fica à vista** — Não é só um número: aparece a memória de cálculo por extenso — *"3 aluguéis de R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00; prazo de 30 meses, cumpridos 16, restantes 14; proporcional: R$ 3.000,00 × 14/30 = R$ 1.400,00"*. Quem confere uma multa quer ver de onde ela saiu. > > Se você cobrar valor diferente do proposto, os dois ficam gravados. Seis meses depois, a diferença tem explicação. > **Nenhuma cobrança é cancelada sem o seu clique** — Um distrato no meio do mês pode ou não dever o mês inteiro, e só quem fez o acordo sabe qual dos dois é. O sistema não decide isso. Depois de encerrado, o contrato **continua na lista**, esmaecido e com o selo ENCERRADO — some da lista seria pior, porque quem procura o termo procura onde o contrato sempre esteve. Ele para de gerar aluguel, e o botão **Termo de distrato** abre o documento emitido, com o PDF para assinatura. > **Encerrar exige a confirmação do advogado** — Como a notificação extrajudicial. Distrato extingue obrigações, e uma quitação mal redigida deixa aberto o que as partes acharam que estavam fechando. O texto e a confirmação ficam em **Configurações → Termo de distrato** — e a confirmação é **separada** da notificação: são dois documentos, e o advogado lê um de cada vez. > **O termo fica congelado** — O texto é gravado como saiu. Se o modelo mudar amanhã, a segunda via não diverge da primeira — o PDF sai sempre do que foi acordado naquele dia. ## Imprimir o contrato de locação O botão **Locação** guarda a natureza do contrato (residencial ou comercial), a **garantia** — sem garantia, caução (com valor), fiança (com o fiador, uma pessoa cadastrada como *fiador*) ou seguro-fiança, uma por contrato, na forma do art. 37 da Lei 8.245 — e a **forma de pagamento**, uma cláusula que sai na minuta. No imóvel, o botão **Registro** guarda matrícula e área. **Mais de um fiador.** Na fiança, cada fiador fica numa linha; o **+ Adicionar outro fiador** põe mais um (o × tira). O primeiro é o principal. Com dois ou mais, a minuta lista todos na garantia — dizendo que respondem **solidariamente entre si** e com o locatário (Código Civil, art. 829) — e cada um ganha o seu bloco de assinatura (1º fiador, 2º fiador…). A notificação extrajudicial vai, em cópia própria, a **cada fiador** com e-mail, e o lembrete de atraso também. O mesmo campo está no Novo contrato. O mesmo diálogo traz dois campos que um contrato antigo pode não ter: **Multa rescisória (aluguéis)** e **Término previsto**. Contrato criado antes desses campos existirem agora tem onde recebê-los — e vale preencher, porque **sem os dois** o distrato e o simulador de rescisão não têm como calcular a multa proporcional: eles dizem o que falta em vez de arbitrar um número. > **A forma de pagamento é sua de escrever, não do sistema deduzir** — O sistema *sugere* a do seu provedor de cobrança (*"boleto e/ou Pix"*, por exemplo) e oferece o **Usar essa** num clique — mas quem fixa a cláusula é você, porque o que foi combinado com o inquilino nem sempre é o que o provedor emite. Em branco, aparece como [Forma de pagamento] na prévia. Com isso, o botão **Contrato** abre a **prévia** da minuta já preenchida — partes qualificadas, administradora, imóvel, valores (com o aluguel por extenso), prazo, encargos, reajuste, garantia, rescisão e foro, mais as assinaturas e testemunhas. > **Campo vazio aparece como o nome dele — e vira linha para preencher** — Na prévia, o que ainda não foi preenchido aparece destacado, como [Matrícula do imóvel] ou [Endereço do locatário], para você saber o que falta e ir completar no cadastro da pessoa, do imóvel (Registro) ou em Locação. Ao **Imprimir (PDF)**, o campo vazio **some por completo** — e junto com ele a vírgula e o conector à volta —, para o documento não carregar rótulo de sistema nem sobra de pontuação. > **A minuta padrão não é peça pronta** — É o modelo completo da Lei 8.245/1991 (a da vaga de garagem, pelo Código Civil), mas o texto de cada tipo (residencial, comercial e vaga de garagem) fica em **Configurações → Modelos de documentos**, para o advogado da imobiliária adaptar e confirmar — editar depois derruba a confirmação, como no distrato. --- Central de Ajuda Locarë · revisão de 23/10/2026 · versão para pessoas: https://app.locareapp.com/manual