# Guia do Locarë para assistentes de IA — equipe da imobiliária > **Para o assistente de IA que recebeu este link:** a pessoa que conversa com você usa o **Locarë**, um sistema brasileiro de gestão de aluguel (contratos, cobranças, repasses aos proprietários, reajustes, portais e vitrine de anúncios), com módulos opcionais de administração de condomínios e de garagens. Ela trabalha numa imobiliária, ou administra os próprios imóveis, e colou este endereço para você ajudá-la a usar o sistema. Este documento é a documentação oficial e pública do Locarë. ## Como ajudar 1. **Responda com base neste guia.** O índice abaixo lista os capítulos, cada um num endereço próprio. Antes de responder, leia o capítulo do assunto; muitas dúvidas tocam dois (por exemplo, Contratos e Cobrança). Não suponha que o Locarë funciona como outro sistema: as regras dele estão aqui. Para casos práticos (contrato já em andamento, dois proprietários, alterar o aluguel, recebido por fora, cobrança que não apareceu, contrato feito errado ou para excluir, encerrar contrato, algo que falhou), comece pelo capítulo **Situações do dia a dia**. Para configurar ou destravar um provedor (Asaas, Mercado Pago, boleto do banco, e-mail, arquivos, backup) — mensagem de erro na tela, teste que falhou, repasse que não saiu, pagamento que não deu baixa —, leia **Provedores: quando algo não funciona** e, para o passo a passo com as telas do provedor, os **guias de configuração** no fim do índice. Peça à pessoa a mensagem exata que apareceu: o capítulo está organizado por ela. 2. **Entenda onde a pessoa está.** Se a dúvida não deixar claro, pergunte em qual tela ela está (o menu da esquerda: Painel, Pessoas, Imóveis, Contratos, Cobranças, Manutenção, Condomínios, Garagens, Reajustes, Acessos, Vitrine, Relatórios, Configurações) e o que ela quer que aconteça. 3. **Ensine passo a passo**, com os nomes exatos de menus, abas e botões como aparecem no guia (entre «aspas» ou em **negrito**), na ordem real. 4. **Avise as consequências antes da ação.** Diga o que muda em outros lugares (cobranças já emitidas, portais, repasses, mensalidade) e se dá para desfazer. Separe o que o sistema faz sozinho do que depende de alguém clicar, e o que é do Locarë do que é do banco ou do provedor de pagamento (Asaas, Mercado Pago, etc.). 5. **Se não estiver no guia, diga isso.** Responda «não encontrei isso no guia do Locarë» e sugira o suporte (abaixo). Não invente botões, telas, prazos ou regras. 6. **Nunca presuma valores.** Taxa, comissão, percentual, data de vencimento, valor do aluguel, índice: se a pessoa não disse e o guia não fixa, pergunte. Um número inventado numa conta de aluguel vira dinheiro na conta errada. 7. **Separe o que o sistema faz do que você recomenda.** «O Locarë faz assim» (está no guia) é diferente de «eu sugiro que você faça assim» (é sua opinião) — diga qual é qual. 8. **Termos parecidos confundem.** Antes de responder sobre taxa × comissão, «primeira cobrança» × primeiro aluguel, encerrar × excluir, cancelar × remarcar × reemitir, titular × co-inquilino, «Recebi por fora» × «Já repassei por fora», extrato × arquivo de retorno e afins, leia o capítulo **Não confundir**. ## Limites - Você **não entra no sistema** e não faz nada por ela: você ensina. Ela clica. - **Nunca peça** senha, código de verificação, chave de API, token, dados de cartão ou conta bancária. Se ela colar um desses, diga para apagar da conversa e trocar a chave/senha. - Não peça CPF, nome ou dados de inquilinos e proprietários dela: para explicar, use exemplos inventados. - Questões jurídicas (despejo, multa contratual, cláusulas) você pode explicar como o Locarë trata, mas a decisão é de um advogado. ## Se o usuário colar a «Situação da conta» Um texto que começa com «# Situação da conta no Locarë» (ou um link `/ia/situacao/…`) é um RETRATO só de leitura da conta dele, gerado pelo próprio Locarë: use-o para responder sobre o caso real (qual cobrança, qual contrato, se o serviço está testado), sempre junto com este guia. Pessoas vêm pelas iniciais — não peça CPF, e-mail ou telefone. O retrato tem data e hora: se a pergunta é sobre algo que mudou depois, peça um novo («?» → Perguntar à sua IA → Incluir a situação da sua conta). Se o usuário perguntar por que você não está vendo a conta dele, explique esse caminho. ## Se você estiver conectado ao Locarë (conector) Com o conector do Locarë (ferramentas `situacao_da_conta`, `buscar_cobrancas`, `ver_contrato`, `guia`), consulte a conta antes de responder sobre um caso real, e o guia para ensinar o caminho. Tudo é só leitura: para agir, ensine o caminho na tela. Para conectar: «?» → Perguntar à sua IA → Conectar o Claude ou o ChatGPT (endereço `https://app.locareapp.com/mcp`). ## Sobre o Locarë — para quem é, e para quem não é **Indicado para** quem administra aluguéis — imobiliárias, administradores de imóveis de terceiros, gestores patrimoniais e proprietários com vários imóveis — e precisa de: contratos com reajuste anual por índice; cobrança mensal por boleto e Pix **emitidos na conta de pagamento do próprio gestor** (Asaas ou Mercado Pago) ou pelo **boleto do próprio banco**; **repasse ao proprietário** (direto na conta dele, na origem, ou por Pix automático); imóveis com **vários donos** e frações; corretor parceiro dividindo a comissão; portal (e app no celular) para inquilino e proprietário — o inquilino paga, baixa recibos e **abre chamados de manutenção com foto**; o proprietário vê os repasses com comprovante e **aprova o orçamento da manutenção e acompanha os chamados** dos imóveis dele; manutenções programadas recorrentes com alarme; garantias (caução, fiança, seguro-fiança); site de anúncios com a marca da imobiliária. Módulos opcionais (ligados em Configurações): **administração de condomínios** (unidades, despesas, rateio das cotas, boleto/Pix das cotas, acordo de parcelamento, reserva de áreas comuns, mural, assembleias e portal do síndico e dos condôminos) e **gestão de garagens** — o mapa das vagas de cada prédio (quem usa, com qual veículo, o que está livre e o que cabe para cada tamanho de veículo, previsão dos próximos meses) e a **vaga de garagem como unidade independente**, cadastrada como imóvel do tipo «Vaga de garagem», com contrato, cobrança, repasse ao dono e anúncio próprios; a vaga também entra no contrato do apartamento como taxa. O preço é pela quantidade de contratos ativos, **sem percentual sobre o aluguel**, e o dinheiro **não passa pelo Locarë**. Teste grátis de 3 meses. **Situação do pagamento real (outubro de 2026):** Asaas em produção com dinheiro real desde setembro de 2026 (cobrança, baixa automática, repasse por Pix) e Boleto do meu banco em uso real; Mercado Pago disponível. Se você leu em outro lugar que as integrações «aguardam validação em sandbox», é texto antigo — vale a tabela «Situação de cada provedor» do capítulo Provedores. **Não é indicado para:** imobiliária cujo foco é **venda** (CRM e funil de vendas); **contabilidade** ou emissão de nota fiscal; operações fora do Brasil (moeda e documentos são brasileiros). ## Quando encaminhar ao suporte do Locarë Erro na tela, cobrança que não apareceu ou não deu baixa, dinheiro que não chegou ao proprietário, problema de acesso ou de conta, e qualquer coisa que o guia não cubra. Caminho: no sistema, o botão **«?»** no alto de cada tela abre a ajuda; **Novidades → Sugerir melhoria** manda a mensagem à equipe do Locarë. Antes, ajude a pessoa a descrever: tela, o que fez, o que esperava, o que apareceu (sem dados pessoais). ## Outros guias - Para **inquilinos e proprietários** (o portal do cliente): https://app.locareapp.com/ajuda/portal-do-cliente.md - Tudo num arquivo só (para anexar na conversa, se você não conseguir abrir os links): https://app.locareapp.com/ajuda/completo.md # O que o sistema faz *Em uma frase, e depois com calma.* O Locarë administra locação: guarda os contratos, emite as cobranças todo mês, avisa o inquilino, divide o dinheiro entre imobiliária e proprietário na hora do pagamento, reajusta o aluguel pelo índice pactuado e escala a cobrança de quem atrasa. Ele atende **várias imobiliárias**, e cada uma enxerga apenas a própria carteira — uma proteção em várias camadas, não só um filtro na tela. > **O princípio que governa o sistema** — Quando falta informação, o sistema **declara a falta** em vez de inventar um número. Você vai encontrar isso no reajuste (se falta um mês do índice, ele diz qual), na notificação (se o modelo tem erro, ele recusa) e no relatório. É proposital: em sistema que mexe com dinheiro, um valor errado silencioso custa mais caro que um aviso incômodo. # Entrar e o que você vê *Cada pessoa tem a própria conta. Senha compartilhada não.* Você entra com **e-mail e senha**. A imobiliária vem da sua conta — não há o que escolher, e não há como ver a de outra empresa. O que aparece no menu depende do seu perfil. Um atendente não vê a aba de Acessos nem o botão de gerar cobranças, porque não pode usá-los. A tela esconde o que seria negado, mas quem recusa de verdade é o servidor — esconder é só cortesia. O sistema fala **três idiomas**: português, espanhol e inglês. Troque em **Configurações** (no painel) ou no cabeçalho (no portal do cliente) — a tela se traduz na hora, e a escolha fica guardada naquele navegador. Os **documentos legais** (minuta, distrato, notificação) seguem em português: são específicos da lei brasileira de locação, não uma simples tradução. > **Por que conta individual importa** — O sistema registra **quem** fez cada coisa: quem perdoou uma multa, quem reajustou um aluguel, quem autorizou uma notificação. Com senha compartilhada esse registro não vale nada — e é justamente ele que responde a uma dúvida seis meses depois. ## As dez áreas | Área | Para quê | | --- | --- | | **Painel** | O mês corrente: quanto entrou, quanto falta, o que está em atraso — e o feed do dia | | **Contratos** | A carteira ativa, com filtro por cidade e bairro | | **Imóveis** | Os imóveis, com filtro por tipo | | **Pessoas** | Inquilinos, proprietários, fiadores e corretores parceiros | | **Cobranças** | Gerar o mês e acompanhar — em lista, calendário ou consolidação | | **Reajustes** | Contratos no aniversário, com a conta pronta — e a aba **Notificações** (débitos além do prazo e o histórico de avisos formais) | | **Acessos** | Contas da equipe e o acesso dos clientes ao portal | | **Vitrine** | O site público da imobiliária e os interessados que ele capta | | **Relatórios** | Visão da carteira, com exportação para planilha | | **Configurações** | Em abas: **Serviços** (provedores de e-mail/pagamento), **Identidade & marca**, **Modelos de documentos**, **Calendário**, **Apresentação** (o test-drive) e **Cópia de segurança**; mais a aba **Assinatura** (a mensalidade do sistema), com o selo do plano na linha das abas | O menu fica enxuto de propósito (dez itens, bom no celular): **Notificações** é uma aba dentro de **Reajustes**, e **Assinatura**, uma aba dentro de **Configurações**. ## Usar pelo celular O Locarë funciona no navegador do celular, sem instalar nada: abra **locareapp.com** e toque em **Entrar**. No celular, o menu vira uma **barra embaixo** (deslize-a para o lado para ver todas as áreas), e as janelas sobem de baixo, como num aplicativo. Enquanto você digita, a barra sai da frente para o teclado caber; volta quando você termina. Os campos não dão zoom sozinhos e os botões têm o tamanho do dedo. Viu algo cortado ou difícil de tocar? Mande um print pelo «Sugerir melhoria». ## A ajuda mora na própria tela No topo de qualquer tela há um botão **?** discreto. Ele abre este manual **já na seção daquela tela**, numa janela sobreposta que pode ser maximizada — você tira a dúvida sem sair do que estava fazendo. ## Pergunte à sua IA Prefere perguntar ao **ChatGPT, ao Claude, ao Gemini** ou a outro assistente que você já usa? Ao lado do **?**, no alto de toda tela, o botão do **robô 🤖** («Pergunte à sua IA») copia com um clique uma instrução pronta — passe o mouse sobre ele para ler o que faz. Cole numa conversa nova do assistente e escreva a sua dúvida no fim. (Dentro da janela do **?**, o mesmo texto aparece para você ver e editar antes de copiar.) Algumas IAs não abrem links — o Gemini e o DeepSeek, por exemplo: nesse caso use **Baixar o guia (arquivo)** e anexe o arquivo na conversa. O texto leva o endereço do **guia oficial do Locarë para assistentes de IA** (`app.locareapp.com/ajuda.md`) — esta mesma Central de Ajuda, em formato que a IA lê, com instruções para ela: responder pelo guia, ensinar passo a passo com os nomes dos botões, avisar as consequências, dizer quando não encontrou a resposta e indicar o suporte. O assistente não entra no sistema e não faz nada por você: ele ensina. > **Nunca passe senha ou chave à IA** — O guia já instrui o assistente a nunca pedir senha, código de verificação, chave de API ou dados bancários. Se você colar um desses por engano, apague da conversa e troque a senha ou a chave. ## Mostrar à IA a situação da sua conta O guia explica *como* o Locarë funciona; para a IA entender o que está acontecendo *na sua conta* («por que essa cobrança não gerou?», «o repasse saiu?»), mande junto um **retrato da conta**. No **?**, clique em **🤖 Perguntar à sua IA** e, embaixo, em **Incluir a situação da sua conta**: - **📋 Copiar com a situação da conta** — copia a instrução + o retrato. Cole numa conversa nova da IA e escreva a dúvida no fim. É o jeito mais seguro: nada fica num link. - **🔗 Gerar link temporário** — copia a instrução com um link que a IA abre. O link vale **1 hora**; depois da **1ª leitura**, mais **15 minutos e até 5 leituras**, e morre. Prévia do WhatsApp e de outros mensageiros não conta. Logo abaixo aparecem os **links ativos**, com cada leitura (hora, quem leu — ChatGPT, Claude… — e o IP) e o botão **Revogar**. **O que vai no retrato:** os serviços (cobrança, e-mail, arquivos) e se estão testados, as pendências do Painel, os contratos ativos (imóvel, aluguel, vencimento, índice, taxa, multa e juros), as cobranças do mês e do anterior e tudo o que está em aberto (situação, atraso, e-mail ao inquilino, repasse), as próximas cobranças e quando saem, e a última rotina diária. **O que não vai:** CPF, e-mail, telefone, chave Pix, linha digitável, senha e chaves. As pessoas aparecem pelas **iniciais** (marque *Incluir os nomes completos* se quiser). É só leitura e só daquele momento: não dá acesso ao sistema. Os dados são da sua imobiliária — envie só para uma IA em que você confia. Cada retrato e cada leitura do link ficam na trilha. ## Conectar o Claude ou o ChatGPT (consulta ao vivo) Em vez de colar o retrato a cada conversa, dá para **conectar** o Locarë ao assistente uma vez: ele passa a consultar a sua conta sempre que você pergunta. É **só leitura** — ele não cria, altera nem apaga nada. Depende do plano do assistente (conectores personalizados). 1. No **?** → **🤖 Perguntar à sua IA**, em **🔌 Conectar o Claude ou o ChatGPT**, clique em **Copiar o endereço** (`https://app.locareapp.com/mcp`). 2. **Claude:** Configurações → Conectores → Adicionar conector personalizado → cole o endereço → Conectar. **ChatGPT:** Configurações → Aplicativos e conectores → criar conector (pode pedir para ligar o modo desenvolvedor) → cole o endereço, com autenticação OAuth. 3. Abre uma página do Locarë: entre com o **seu** e-mail e senha — a senha fica no Locarë, o assistente nunca a vê — e clique em **Permitir**. 4. Pergunte normalmente («por que a cobrança do 203 não gerou?»). O assistente usa as consultas do Locarë: *situação da conta*, *buscar cobranças*, *ver contrato* e o *guia*. Ele enxerga a imobiliária de quem autorizou, com as pessoas pelas iniciais (a não ser que peça os nomes); CPF, e-mail, telefone e chaves nunca vão. Em **Assistentes conectados** (no mesmo lugar) aparecem o assistente, desde quando, o último uso e quantas consultas fez, com o botão **Desconectar** — quem administra os acessos vê os de toda a equipe. A chave vale 1 hora e se renova sozinha por até 30 dias de uso; desativar o acesso da pessoa derruba a conexão. Conectar e desconectar ficam na trilha. E o Painel não é um quadro parado: além dos números do mês, ele traz um **feed** com o que pede atenção hoje — pendências, avisos da plataforma, indicadores de mercado (Selic, IPCA, IGP-M) e dicas de uso. O feed tem duas partes: no alto, a faixa **«Precisam de você»**, onde **problemas e avisos ficam fixos, acumulando** (repasse sem chave Pix, dinheiro recebido e não repassado, aluguel em atraso, e-mail represado, backup atrasado, contratos vencendo…) até serem resolvidos ou dispensados no **×**; abaixo, o que só informa (pagamentos recebidos, indicadores, dicas) sobe e vai esmaecendo. > **Atenção: o sistema aponta o que está fora do normal** — Além das pendências, o Painel mostra fatos que merecem um olhar — calculados por regras objetivas, nunca por palpite: **imóvel com 3 ou mais chamados em 60 dias** («a manutenção está se repetindo»), **chamado urgente aberto há 3 dias ou mais** (fica fixo, em vermelho), **prestador com 2 ou mais serviços atrasados**, **custo de manutenção de um imóvel nos últimos 6 meses maior que um aluguel dele** (ou acima de R$ 1.500, se estiver vago) e **contrato encerrado com a conta de luz, água ou gás ainda no nome do antigo inquilino**. Troca de titularidade atrasada deixa a linha das trocas vermelha. Cada linha leva ao lugar certo e pode ser dispensada no **×** — se o número mudar, ela volta. Só aparece o que é de módulo ligado. ## Novidades e «Sugerir melhoria» No rodapé do menu, **✨ Novidades** mostra o que mudou no Locarë, do mais novo para o mais antigo, na linguagem de quem usa — com um botão **Ver** que leva à tela certa. Um ponto vermelho com o número aparece quando há novidade que você ainda não viu; abrir a janela marca como vistas (vale para o seu usuário, em qualquer computador). Na mesma janela, **💡 Sugerir melhoria** manda a sua ideia direto para a equipe do Locarë; a situação («recebida», «em análise», «feita», «não vamos fazer agora») e a resposta aparecem ali, em **Suas sugestões**, e a resposta também chega por e-mail. Isso é você falando com a gente — diferente da **Atenção** do Painel, que é o sistema falando com você. ## O tour de boas-vindas e os primeiros passos Na **primeira entrada** de cada usuário aparece uma tela de boas-vindas com dois caminhos: **Fazer o tour** (seis passos de um minuto, que iluminam os itens reais do menu: painel, Pessoas → Imóveis → Contratos, cobrança e repasse, portais das partes, Vitrine, Configurações e modo ensaio) ou **Explorar sozinho**. A caixa «Não mostrar de novo» vale para o seu usuário em qualquer aparelho — a escolha fica no servidor, não no navegador. Esc fecha a qualquer momento, e o tour reabre quando quiser pelo botão **«?»** → «Refazer o tour». Quem já usava o sistema antes desta versão não recebe a boas-vindas de surpresa. Depois do tour, o painel guarda o cartão **Primeiros passos**: conectar o e-mail, escolher o provedor de pagamento, guardar fotos em nuvem, cadastrar a primeira pessoa, o primeiro imóvel, o primeiro contrato e ligar a Vitrine. Cada item é calculado do estado real da carteira (o modo ensaio não conta) e leva à tela certa ao clicar. O cartão **some sozinho** quando tudo está feito; «Ocultar» antes disso é escolha por usuário. **Aprender com a sua IA.** A janela de boas-vindas e o cartão Primeiros passos trazem o botão **«Copiar o pedido de tutorial»**: cole numa conversa nova do ChatGPT, do Claude ou do Gemini e complete a sua situação no fim (quantos imóveis, como cobra hoje). A IA lê o guia oficial do Locarë e monta um tutorial do seu primeiro dia, um passo por vez, esperando você confirmar antes de seguir. O e-mail de boas-vindas traz o mesmo pedido. # Pessoas *Inquilino, proprietário e fiador. Cadastre antes do imóvel.* > **A pontuação entra sozinha** — Nos campos de CPF, CNPJ, telefone e CEP, digite só os números — os pontos, barras e traços aparecem enquanto você digita. Se você colar um documento já pontuado, também funciona. 1. **Pessoas → + Nova pessoa.** Nome, CPF ou CNPJ, e-mail, telefone e o tipo. Só isso — o resto se completa depois. 2. **No proprietário, preencha a chave de recebimento.** É para onde vai a parte dele quando o inquilino paga. Sem ela, o repasse direto não tem destino — a ficha avisa isso em vermelho. 3. **Clique na pessoa** para abrir a ficha. Ela tem duas abas: **Cadastro** e **Documentos**. > **Achar rápido quando a lista cresce** — Pessoas, Imóveis, Contratos e Acessos têm a mesma navegação. No alto, a **faixa A–Z** leva direto à letra; o botão **Por letra** agrupa a lista em blocos que recolhem, e **Contínua** volta à lista corrida. A **estrela** de cada linha marca **favoritos**. Você pode criar **grupos** (ex. "Ed. Aurora", "VIP") pelo menu **⋯** e filtrar por eles. E o que você quase não usa vai para **Pouco usados** pelo mesmo menu — some da lista principal sem apagar nada, e volta quando quiser. Tudo isso é **só seu**: favoritar, agrupar ou arquivar organiza a sua tela, não a do colega. > **A mesma pessoa pode ter mais de um papel** — Uma pessoa pode ser **inquilina de um imóvel e dona de outro**, ou dona e fiadora ao mesmo tempo. Cadastre-a **uma vez só**. O papel que você escolhe no cadastro é o **papel principal**; os outros aparecem sozinhos quando ela entra num contrato ou num imóvel. Na lista de Pessoas, ela fica com todas as etiquetas (ex.: *Inquilino · Proprietário*) e aparece em cada filtro. Ao escolher o proprietário de um imóvel, ou o inquilino e o fiador de um contrato, a lista mostra primeiro quem já tem aquele papel e, embaixo, **«Outras pessoas cadastradas»** — pode escolher qualquer uma delas. Quem é **síndico** de um condomínio cadastrado em Condomínios ganha o papel *Síndico* sozinho; para o síndico que não é inquilino nem proprietário de nada da carteira (o síndico profissional, por exemplo), escolha *Síndico* como papel principal. ## A aba Cadastro É onde se corrige e se completa tudo. Além do que você digitou na criação, ela guarda a **qualificação** — RG e órgão expedidor, nascimento, nacionalidade, estado civil e profissão — e o **endereço da pessoa**, com UF antes da cidade e autocompletar. A qualificação não é enfeite: é o que o preâmbulo do contrato de locação exige (*"brasileiro, casado, engenheiro, portador do RG nº..."*) e o que uma notificação precisa para individualizar quem se notifica. > **O endereço aqui é o da pessoa, não o do imóvel** — São coisas diferentes com frequência: o proprietário mora noutro lugar, e o inquilino que se notifica pode já ter saído do imóvel de que trata a notificação. > **Nada disso trava o cadastro** — Quem está com pressa põe nome, documento e e-mail e segue. Exigir os quinze campos na criação faria alguém inventar dado para conseguir salvar — e dado inventado num preâmbulo de contrato é pior que campo vazio. ## A aba Documentos Foto, identidade, comprovantes. Cada arquivo tem **Abrir**, que mostra no navegador, e **Excluir**. A exclusão tira o arquivo do cofre e o registro da lista, e fica na trilha de auditoria — documento de contrato que some sem registro é problema de outra ordem. > **A mesma pessoa em duas imobiliárias** — Acontece, e o sistema trata: são cadastros independentes, com senhas de portal independentes. O que uma imobiliária faz não afeta a outra. ## O pacote de dados (.zip) O inquilino ou o proprietário pediu «todos os meus dados e documentos»? Ou a relação terminou e você quer entregar tudo de uma vez? Na ficha da pessoa, abra a aba **📦 Pacote de dados**: 1. **Marque o que entra** — dados cadastrais, contrato (a minuta em PDF e um resumo), cobranças (planilha e recibos), repasses, vistorias, documentos anexados, manutenção, luz/água/gás, histórico e o termo de encerramento, quando houver. 2. Se a pessoa tem mais de um contrato, escolha **de qual** — ou todos. 3. **Período**: *Tudo*, *Último ano*, *Escolher as datas* ou *Só o que mudou desde o último pacote* (aparece quando a pessoa já tem um). Com período, entram só os documentos, fotos, cobranças, repasses, chamados e o histórico daquele trecho; o cadastro e o contrato entram sempre. É assim que um contrato de 10 anos não vira um arquivo gigante: entregue por partes do tempo, ou só a novidade desde a última entrega. 4. **Dividir em partes de até** 500 MB, 1 GB (o padrão) ou 2 GB — ou não dividir. Um pacote maior que isso sai em «parte 1 de 3», «parte 2 de 3»…, cada uma com o seu botão de baixar. Cada parte é um .zip completo; extraídas na **mesma pasta**, formam o pacote inteiro. Ajuda no celular e em internet fraca. 5. Quer que ela mesma baixe? Marque **Deixar disponível no portal da pessoa**, escolha por quantos dias (7 a 90) e se ela recebe um e-mail avisando. 6. Veja o **tamanho estimado** (ele muda conforme você marca). As **fotos do anúncio e dos chamados** vão, por padrão, em tamanho reduzido — umas 7 vezes menores e boas para ver e imprimir; desmarque se a pessoa precisa dos originais. As **fotos de vistoria vão sempre no original**, porque são prova. 7. Clique em **Gerar e baixar**. O Locarë prepara o pacote e mostra o andamento («Preparando… 120 de 278 arquivos»); quando fica pronto, o .zip desce sozinho. Pacote grande leva alguns minutos — pode fechar a janela: o preparo continua, e o pacote fica na lista, pronto para baixar. Embaixo fica a lista dos pacotes já gerados: quando, por quem, o que entrou, quantas vezes foi baixado e se ainda está no portal — com **Baixar** de novo e **Tirar do portal**. No portal, a pessoa vê o cartão **Seus arquivos** no topo, com o pacote mais recente, o botão de baixar e a data-limite; os pacotes anteriores ficam em **Ver os outros**, para não empurrar o boleto para baixo no celular. > **Cada parte só leva o que é dela** — O pacote do inquilino nunca traz repasses, o histórico interno nem os documentos do proprietário; o do proprietário nunca traz os documentos pessoais do inquilino. Quem decide é o servidor, não a tela — marcar a caixa errada não vaza nada. O CPF aparece mascarado. > **Nada fica guardado** — O Locarë guarda só a escolha (o que entra e até quando). O .zip é preparado quando alguém pede, com os dados daquele momento, e fica pronto para baixar por 2 horas; depois, é só pedir de novo. Tudo — gerar, baixar, tirar do portal, o e-mail de aviso — fica no Registro do sistema. Ao **encerrar um contrato**, o Locarë já oferece: «Pacote do inquilino» e «Pacote do proprietário» abrem a ficha de cada um nesta aba, com o contrato escolhido. # Imóveis *Todo imóvel precisa de um dono cadastrado antes.* > **Achar rápido na lista** — A **faixa A–Z**, os modos **Por letra**/**Contínua**, os **favoritos** (estrela), os **grupos** e os **Pouco usados** funcionam aqui igual à tela de Pessoas — veja a seção **03**. As pílulas de tipo e os filtros de cidade e bairro continuam acima da lista. > **Luz, água e gás — a UC e a troca de titularidade** — É opcional: ligue em **Configurações → Luz, água e gás** (desligado, a aba da ficha fica apagada e nada disso aparece nas outras telas; os dados ficam guardados). Na ficha do imóvel, aba **⚡ Luz, água e gás**, cadastre uma vez o número da **UC** (unidade consumidora — vem impresso na conta de luz), a matrícula da água e o código do gás, com a concessionária e em nome de quem a conta está hoje. A partir daí o Locarë lembra sozinho: quando um **contrato começa**, abre a tarefa de **trocar a titularidade** para o inquilino; quando ele **termina**, a de **devolver ao proprietário**. Cada tarefa traz os dados prontos para mandar à concessionária (ou ao inquilino, que em muitas distribuidoras pede a troca pelo app): **Copiar os dados**, WhatsApp ou e-mail. Ao terminar, anote a **leitura do medidor**, a data e o protocolo e clique em **Marcar como feita** — ou **Não é preciso…**, dizendo o motivo. As tarefas em aberto aparecem no Painel e num selo **⚡ titularidade** no cartão do contrato; o inquilino vê a UC e a situação da troca no portal dele. Troca a fazer há mais de **15 dias** ganha o selo **atrasada**. Em **Relatórios**, a seção **⚡ Luz, água e gás** mostra quantos imóveis têm UC, as trocas a fazer (atrasadas primeiro), os **imóveis alugados sem UC cadastrada** e as trocas concluídas no período — com **Baixar (Excel)**. > **Quais estão alugados e quais estão livres** — Cada imóvel mostra, logo abaixo do endereço, uma etiqueta: **● Alugado · nome do inquilino** (verde) quando tem contrato ativo, ou **● Disponível** (azul) quando não tem. Clique na etiqueta verde para **ir direto ao contrato** daquele imóvel — a tela de Contratos abre filtrada nele, com o cartão destacado. Acima da lista, as pílulas **Alugados** e **Disponíveis** mostram quantos há de cada e filtram com um clique (clique de novo para ver todos). Imóvel em rascunho não entra nas contas. Em **Imóveis → + Novo imóvel**: apelido, tipo, endereço completo e o proprietário. O apelido é o nome curto que aparece em todo lugar — use algo que a equipe reconheça (*"Apto 302 — Ed. Aurora"*). Logo abaixo do apelido há o **Título na vitrine**. São dois nomes de propósito: o apelido é a sua linguagem interna (*"Apto 302 — Ed. Aurora"* diz tudo para a equipe, nada para quem procura imóvel); o título é o que o visitante vê no cartão da vitrine (*"Apartamento de 2 quartos na Tijuca"*). Em branco, vale o apelido — e o botão **Usar o apelido** copia um para o outro num clique. O mesmo campo também aparece na aba **Anúncio** da ficha. Os tipos disponíveis são apartamento, casa, cobertura, kitnet, sala comercial, loja, galpão, terreno e outro. A lista de imóveis tem filtro por tipo no topo e, ao lado, **Agrupar por**: tipo de imóvel, bairro ou **proprietário** — este último junta numa só faixa tudo que é do mesmo dono, útil para conferir a carteira de cada proprietário de uma vez. > **Dá para cadastrar o proprietário sem sair daqui** — Se o dono ainda não existe, use **+ Cadastrar proprietário aqui**, no próprio campo. Ele nasce já selecionado e o imóvel continua de onde estava — antes era preciso ir até Pessoas e voltar, perdendo o que estava digitado. Com muitos cadastros, aparece também uma busca por nome acima da lista. ## UF, cidade e o mapa A **UF vem antes da cidade**, e é ela que reduz os 5.571 municípios do país a algumas dezenas. A cidade tem autocompletar: comece a digitar e a lista filtra. Trocar a UF descarta a cidade que não pertence mais a ela. Abaixo do endereço há um **mapa**. Clique em **Localizar pelo endereço** e confira o alfinete — busca por endereço erra com frequência, e você pode arrastar o alfinete para o ponto certo. É opcional, mas a vitrine depende dele. ## A aba Localização da ficha Na ficha do imóvel, a aba **Localização** mostra o mapa com o ponto marcado. Ali você **busca pelo endereço do cadastro**, clica no mapa ou arrasta o alfinete para o lugar certo, e escolhe **como a vitrine mostra** este imóvel: - **Local aproximado** (padrão, recomendado) — um círculo de uns 100 metros; o visitante acha a rua e o bairro, não a porta. O círculo tracejado na aba é exatamente o que ele vê; - **Local exato** — o alfinete no ponto certo; útil para loja ou sala comercial, em que achar a porta é o objetivo; - **Não mostrar** — o anúncio sai sem mapa. Depois, **Salvar localização**. O resumo no topo da ficha diz se o ponto está marcado e o que a vitrine mostra. Se o mapa da vitrine aparece azul, o ponto provavelmente caiu no mar: corrija aqui. > **A lista de municípios e o mapa não dependem de internet de terceiros** — A lista do IBGE mora dentro do sistema, e a biblioteca do mapa também. Só os ladrilhos da imagem vêm de fora (dados do OpenStreetMap, desenhados pelo CARTO — ou pelo Esri, se o CARTO estiver fora). Clicando no imóvel você abre a ficha, com as fotos e a comparação de vistorias ([seção 14](https://app.locareapp.com/ajuda/documentos.md)). ## Corrigir o cadastro — o botão Editar Na ficha, ao lado do **Endereço**, o botão **Editar** abre o mesmo formulário do cadastro, já preenchido com o que está gravado — apelido, tipo, endereço, dono e o alfinete no mapa. Errou a rua, mudou o número, o alfinete caiu no lugar errado? Corrija ali e **Salvar** — não é mais preciso recriar o imóvel para consertar um endereço. Cancelar ou Salvar voltam para a ficha. ## Vários donos, cada um com a sua fração Imóvel de herança com três donos — 80%, 10% e 10% — é caso comum. Na ficha do imóvel, ao lado de **Donos**, o botão **Frações…** abre a lista: cada linha é uma pessoa e um percentual, e a soma precisa fechar **exatamente 100%** (a tela mostra a soma ao vivo; o servidor recusa qualquer outra coisa). **Dono que não é seu cliente:** em cada linha das Frações, a caixa **paga taxa**. Desmarcada, aquele dono recebe a fração dele **inteira**, e a sua taxa de administração (e a comissão do 1º aluguel) incide só sobre a parte de quem é cliente. Exemplo: aluguel R$ 2.000, taxa 10%, donos 80/10/10, só o de 80% é cliente → a taxa é 10% sobre R$ 1.600 = **R$ 160**; o de 80% recebe R$ 1.440 e os outros R$ 200 cada. Um corretor parceiro que divide a comissão com você divide essa taxa. Vale do próximo aluguel em diante. No **imóvel novo** os donos já entram no cadastro: logo abaixo do proprietário, **+ Adicionar outro proprietário** abre uma linha para escolher a pessoa — entre as já cadastradas, sem digitar CPF e e-mail de novo — e a fração dela; o principal fica com o restante, mostrado ao vivo. E no «Cadastrar proprietário aqui», ao digitar um nome que já existe, o sistema avisa «Já cadastrado» com um botão **Usar**. > **O repasse respeita as frações** — Quando o aluguel entra, a parte dos donos se divide na proporção — no relatório de repasse, cada dono aparece com o valor DELE, e no portal cada um vê só a própria fração. Mudar as frações vale do próximo aluguel em diante: cobrança já emitida não muda, porque ela é o registro de como aquele mês repartiu. ## Fotos do imóvel: várias de uma vez, inclusive do iPhone Na aba **Fotos** da ficha do imóvel dá para escolher várias fotos de uma vez; elas sobem uma a uma e o resultado aparece num aviso no alto da tela (e também no rodapé da ficha); a foto nova entra na lista *acima* do formulário, é levada à vista e fica destacada em verde por alguns segundos. A **legenda** pode ser escrita no envio ou depois: cada foto e documento da ficha tem o botão «Legenda», que abre um campo na própria linha (Enter salva, Esc cancela). A troca fica no Registro do sistema. Formatos aceitos: JPEG, PNG, WebP e **HEIC** (a foto do iPhone) — o HEIC é convertido para JPEG na entrada. Sem escolha na aba Anúncio, a capa do imóvel é sempre a foto mais recente. ## Imóvel novo: a ficha completa desde o primeiro clique Ao clicar em **Novo imóvel**, o sistema já grava um **rascunho** e abre a ficha inteira: os campos do cadastro em cima e, logo abaixo, as abas de *Documentos, Fotos, Vistorias e Anúncio*, que funcionam na hora. Preencha e **Salve** para concluir (o dono e o endereço são obrigatórios nesse momento); **Descartar rascunho** apaga tudo, anexos inclusive — o mesmo botão está no menu **⋯** da linha do rascunho, na lista. O que você digita no rascunho é **guardado sozinho** (um segundo e meio depois da última tecla, e ao «Fechar e continuar depois»; a barra mostra «rascunho guardado HH:MM»); ao reabrir, está tudo lá. Se fechar sem salvar, o rascunho fica na lista marcado como «Rascunho» para continuar depois — mas não entra em contrato, vitrine nem portal do proprietário até ser salvo. Rascunho abandonado por 7 dias sem nenhum anexo é apagado sozinho pela rotina. # Contratos *É aqui que os valores são fixados. Leia com atenção.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** criar, Dados da locação, Inquilinos, Termo aditivo e Encerrar pedem a permissão *Contratar*; Alterar valor, Encargos, Desconto, Cobrar avulso e Antecipar pedem *Dinheiro* (ver [Quem pode fazer o quê](https://app.locareapp.com/ajuda/acessos.md)) > - **Antes, precisa existir:** o imóvel salvo (não rascunho), com o proprietário, e o inquilino em Pessoas (dá para cadastrar no próprio formulário) > - **O que acontece sozinho:** as cobranças saem alguns dias antes de cada vencimento; o reajuste anual é calculado e *proposto* (não aplicado); os avisos de reajuste e de fim de contrato saem, se ligados > - **Não tem volta:** **Encerrar** (o distrato) — e contrato não se exclui > - **Muda em outros lugares:** Alterar valor, reajuste e aditivo valem para as próximas cobranças — as já emitidas não mudam; trocar o titular muda o nome no boleto da próxima; encerrar para as cobranças futuras e tira o contrato dos portais > - **Exceções:** contrato **Já em andamento** não cobra o passado nem a comissão (a não ser que ela ainda não tenha sido paga); a comissão de locação entra na primeira cobrança que o Locarë gerar > **Achar rápido na lista** — A **faixa A–Z**, os modos **Por letra**/**Contínua**, os **favoritos**, os **grupos** e os **Pouco usados** valem também aqui — como na tela de Pessoas (seção **03**). A estrela e o menu **⋯** ficam no alto de cada cartão de contrato. > > A **busca** acha o contrato pelo imóvel, pelo **inquilino** (e quem mora junto), pelo **proprietário** ou pelo endereço — sem precisar de acento. E o filtro **Inquilino** mostra os contratos de uma pessoa; a opção **⚠ Em mais de um contrato** lista quem aparece em dois ou mais — o jeito rápido de achar um contrato **duplicado** (veja [Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md)). 1. **Contratos → + Novo contrato.** Escolha o imóvel e o inquilino, defina início e dia de vencimento. 2. **Valores:** aluguel, condomínio e IPTU. Os três formam o pacote que o inquilino paga todo mês. 3. **Taxa de administração** é a fatia da imobiliária todo mês. **Comissão de locação** é a fatia só no primeiro aluguel — praxe do mercado, geralmente maior. 4. **Multa, juros e honorários** são as cláusulas de atraso. A multa vem sugerida em **10%** — o teto de 2% do Código de Defesa do Consumidor não se aplica à locação, e a jurisprudência aceita até 10% —, mas continua sendo cláusula sua: edite por contrato se o combinado for outro. Honorários é o percentual da cobrança extrajudicial (costuma ser 10%). 5. **Duração (meses) e multa rescisória (aluguéis).** A duração vira a data prevista de término. A multa vai em **número de aluguéis** — a cláusula costuma dizer "três aluguéis" —, e assim ela acompanha o reajuste sozinha. Os dois juntos são o que permite o sistema calcular a multa proporcional no dia do distrato; sem eles, ele diz o que falta em vez de arbitrar um número. 6. **Renovação automática.** Uma marcação: ligada, chegar ao fim da duração é esperado — a locação segue por prazo indeterminado e o sistema não avisa. **Desmarcada** (o padrão), o contrato ganha um selo na lista quando o vencimento se aproxima (amarelo, vence em X dias) e quando passa (vermelho, vencido há X dias) — o lembrete de renovar ou retomar antes de virar problema. 7. **Taxa de emissão do boleto.** A caixa **«Cobrar a taxa de emissão do boleto do inquilino, todo mês»** com o valor (ex.: R$ 2,00): marcada, o contrato já nasce com esse encargo mensal — cobrado do inquilino, fica com a imobiliária e aparece como linha própria no boleto e no recibo. A lei permite se estiver **previsto no contrato** e em valor razoável (serviço ao inquilino); a trilha registra o enquadramento. O valor que já vem marcado se ajusta em **Configurações → Taxa de emissão do boleto** (vazio = a caixa vem desmarcada). Em contrato que já existe, a taxa entra por **Contrato → Encargos**. 8. **Índice de reajuste** — cláusula do contrato. IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DI, ou nenhum. Escolha aqui: sem índice, o sistema nunca vai propor reajuste para este contrato. > **Quando o reajuste cai — e como definir o mês** — O botão do índice (na barra do contrato) abre uma janela que mostra **Próximo reajuste: mês/ano** ao vivo. Por padrão o aniversário conta do **início do contrato**; se o combinado for outro mês — comum num contrato *já em andamento*, cujo início você pode ter registrado por alto —, ajuste o **Mês-base do reajuste** ali mesmo. Dá para corrigir a qualquer momento; mudar o mês **não reajusta nada agora**, só desloca o próximo aniversário. > **Dá para cadastrar o inquilino sem sair daqui** — Como no imóvel: **+ Cadastrar inquilino aqui**, no próprio campo. Antes, contrato sem inquilino parava numa tela sem campo nenhum, só com o aviso "cadastre um inquilino antes". > > Sem **imóvel**, porém, o aviso continua — o cadastro de um imóvel pede endereço, tipo, dono e mapa, e isso é formulário próprio. > **Contrato novo ou já em andamento** — No alto do cadastro há uma escolha: **Contrato novo** ou **Já em andamento**. Boa parte da carteira que você traz para o sistema já roda há anos — o inquilino mora lá há tempos, não houve entrega de chave agora e a locação já foi (ou não) comissionada por quem cuidava antes. Marcando **Já em andamento**: > > • some a **entrega da chave** (não há mês proporcional a cobrar); > • aparece **Primeira cobrança a partir de** — o vencimento de onde o sistema começa a faturar. Nada anterior é cobrado; o passado não é reconstruído; > • por padrão **a comissão de locação (o 50% do 1º aluguel) não é cobrada** — essa locação foi feita antes daqui, então toda cobrança usa só a taxa de administração. Se a comissão de locação ainda **não foi paga** a você, marque **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?**: a **próxima cobrança que o Locarë gerar** — seja qual for o mês — leva a comissão inteira. Se o 1º aluguel já foi pago (mesmo antes do Locarë, ou adiantado), deixe desmarcado. > > O **início** continua sendo a data real do contrato (é dela que sai o aniversário do reajuste e o tempo de casa) — só o faturamento é que começa na data escolhida. Na lista, o contrato ganha o selo **EM ANDAMENTO**. Dá para mudar tudo isso depois, no botão **Contrato → Dados da locação**. > **Sem índice, sem reajuste** — O sistema não escolhe IGP-M por conta própria — escolher índice é inventar cláusula. Na lista de contratos, quem está sem índice aparece com o botão destacado em laranja. Dá para corrigir depois clicando nele. A ficha do contrato mostra também **Cobrança via**: o provedor de pagamento por onde as cobranças *deste* contrato saem — o que foi escolhido no botão **Locação** ou, sem escolha, o padrão da imobiliária, marcado **(padrão)**. Com mais de um provedor configurado ([seção 18](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md)), é aqui que você confere por onde cada contrato cobra, sem abrir diálogo nenhum. ## Alterar valor depois No contrato, **Alterar valor**. O valor antigo **não é apagado**: nasce uma versão nova com a data em que passa a valer. É isso que permite responder, um ano depois, quanto se cobrava em março — e provar. ## Comissão dividida com corretor parceiro Praxe do mercado: o corretor que trouxe o negócio leva uma fração da comissão. Primeiro cadastre o corretor em **Pessoas**; depois, com o contrato criado, **Cobrança → Comissão** (no cartão do contrato) cadastra os parceiros — cada um com o percentual, quando se aplica (só na comissão do 1º aluguel, na taxa de todo mês, ou nas duas) e por **quanto tempo**: o campo *nº aluguéis* limita a participação às primeiras cobranças do contrato. *"Comissão nos 3 primeiros aluguéis"* é 3 ali; em branco, sem limite. > **A contagem é de aluguéis, não de calendário** — "3 primeiros" são as três primeiras cobranças do contrato — um mês que atrasou não encurta a participação de ninguém. > **A fração é da comissão da imobiliária, não do aluguel** — O dono não paga o parceiro: a casa divide o que é dela. Cadastre o parceiro em Pessoas com o papel **Corretor parceiro**, e ele aparece no relatório de repasse com a parte dele. > **Quem recebe este contrato — sem ambiguidade** — O botão **Locação** do contrato mostra, no fim, quem recebe o próximo aluguel: cada proprietário com a sua fração, cada corretor com a fração da comissão e a regra por extenso (quem não participa do mês aparece esmaecido, não some), e a imobiliária com o resto — tudo com percentual *e* valor, pela mesma conta que a emissão grava. Dali, atalhos levam à casa de cada número (Frações, Comissão, Taxa) para ajustar. Mudança vale para as cobranças **futuras**; as já emitidas ficam como foram repartidas — não há trava por "assinatura", e antes da primeira cobrança tudo é livremente ajustável. ## Simular a rescisão — a conta antes da conversa Se eu sair em março, quanto pago? é pergunta que o inquilino faz ao telefone — e a resposta não deveria exigir começar um distrato. Em cada contrato ativo há o botão **Simular rescisão**: uma janela **só de leitura** que mostra, para a data e o motivo que você escolher, a **multa rescisória proporcional** (com a memória de cálculo por extenso), a **caução a devolver** corrigida pela poupança e o **total em aberto** do contrato. Trocar a data ou o motivo refaz a conta na hora. **Nada é encerrado**: a simulação não grava, não cancela e não emite — serve para responder na hora, com número, e desligar o telefone sem dever resposta. Por isso qualquer usuário que vê contratos pode simular — encerrar de verdade é o botão ao lado, com as exigências descritas a seguir. ## Termo aditivo — reajuste e prorrogação Quando o contrato muda — o aluguel foi reajustado, o prazo foi prorrogado, ou as partes combinaram outra alteração —, o Locarë gera o **termo aditivo** para as partes assinarem. No contrato: menu **Documentos → Termo aditivo**. 1. **Marque o que o termo altera.** *Reajuste do aluguel* já vem preenchido com o último reajuste aplicado (valor antes, valor novo, índice, percentual e a data). *Prorrogação do prazo* pede o novo término — e, marcado «gravar o novo término no contrato», o contrato passa a terminar nessa data. *Outras alterações* é texto livre, que vira mais uma cláusula. 2. **Veja a prévia do texto** e clique em **Emitir termo aditivo**. O PDF abre para imprimir; ele fica numerado (Aditivo nº 1, 2…) e guardado na lista do contrato e no histórico. A cláusula do reajuste diz em qual boleto o valor novo começa, respeitando *quando o aluguel é pago* (depois de usar: o mês seguinte ao reajuste). Ao aplicar um reajuste na aba **Reajustes**, o sistema já pergunta se você quer gerar o termo aditivo. > **O texto é seu** — O modelo fica em **Configurações → Modelos de documentos → Termo aditivo**: adapte ao que o advogado da imobiliária pedir e registre a confirmação dele. Diferente do distrato, a falta da confirmação não impede a emissão — só avisa. O termo emitido não muda se o modelo mudar depois. ## O inquilino avisou que vai sair — o aviso de saída Quando o inquilino avisa que vai entregar o imóvel em tal dia, registre no contrato: **Encerrar → 🔑 O inquilino avisou que vai sair**, com a data da entrega, quando ele avisou e uma observação. O contrato **continua ativo** (as cobranças seguem até o distrato), mas: - o cartão do contrato ganha o selo **🔑 SAI EM dd/mm**; - em **Imóveis**, o imóvel mostra **«vaga em dd/mm»** e entra no filtro **🔑 Vagando** — os que vão ficar livres em breve; - o **Atenção** do Painel lembra a saída nos 60 dias antes e, se a data passar com o contrato ainda ativo, pede para encerrar ou ajustar a data; - ao salvar, sai pronto o **recado para o proprietário** (WhatsApp, e-mail ou copiar) — se ele tem alguém esperando vagar, já pode combinar. O inquilino desistiu? Abra o aviso e use **«O inquilino desistiu — retirar o aviso»**. Tudo fica na trilha do contrato. Quando ele sair de fato, encerre pelo distrato, como abaixo. ## Encerrar o contrato — o distrato No contrato, **Encerrar**. A tela mostra a conta *antes* de fazer. 1. **Data e motivo.** A data é quando a locação termina — em regra, a entrega das chaves. O motivo muda o que se cobra: acordo entre as partes, devolução antecipada, retomada pelo locador, término do prazo, inadimplemento ou outro. 2. **Cobranças em aberto.** Aparecem uma a uma, com o valor e se estão vencidas. Marque o que deve ser **cancelado**. O que ficar desmarcado continua devido — e o termo diz isso. 3. **Multa rescisória.** Vem preenchida com a proporcional do art. 4º da Lei 8.245, e é editável. O botão **Perdoar a multa** zera o valor num clique: a conta é do contrato, mas a decisão é sua — edite para um perdão parcial, ou zere para o total. O termo registra o valor que foi de fato cobrado. 4. **Caução a devolver.** Se o contrato tem caução, a prévia mostra ao lado da multa o valor a **devolver**, corrigido pela poupança — o que se cobra e o que se devolve aparecem juntos, antes de confirmar. 5. **Observações** entram no termo como uma condição do distrato. 6. **Ver o termo como ficará** abre o texto completo antes de confirmar. > **A conta da multa fica à vista** — Não é só um número: aparece a memória de cálculo por extenso — *"3 aluguéis de R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00; prazo de 30 meses, cumpridos 16, restantes 14; proporcional: R$ 3.000,00 × 14/30 = R$ 1.400,00"*. Quem confere uma multa quer ver de onde ela saiu. > > Se você cobrar valor diferente do proposto, os dois ficam gravados. Seis meses depois, a diferença tem explicação. > **Nenhuma cobrança é cancelada sem o seu clique** — Um distrato no meio do mês pode ou não dever o mês inteiro, e só quem fez o acordo sabe qual dos dois é. O sistema não decide isso. Depois de encerrado, o contrato **continua na lista**, esmaecido e com o selo ENCERRADO — some da lista seria pior, porque quem procura o termo procura onde o contrato sempre esteve. Ele para de gerar aluguel, e o botão **Termo de distrato** abre o documento emitido, com o PDF para assinatura. > **Encerrar exige a confirmação do advogado** — Como a notificação extrajudicial. Distrato extingue obrigações, e uma quitação mal redigida deixa aberto o que as partes acharam que estavam fechando. O texto e a confirmação ficam em **Configurações → Termo de distrato** — e a confirmação é **separada** da notificação: são dois documentos, e o advogado lê um de cada vez. > **O termo fica congelado** — O texto é gravado como saiu. Se o modelo mudar amanhã, a segunda via não diverge da primeira — o PDF sai sempre do que foi acordado naquele dia. ## Imprimir o contrato de locação O botão **Locação** guarda a natureza do contrato (residencial ou comercial), a **garantia** — sem garantia, caução (com valor), fiança (com o fiador, uma pessoa cadastrada como *fiador*) ou seguro-fiança, uma por contrato, na forma do art. 37 da Lei 8.245 — e a **forma de pagamento**, uma cláusula que sai na minuta. No imóvel, o botão **Registro** guarda matrícula e área. **Mais de um fiador.** Na fiança, cada fiador fica numa linha; o **+ Adicionar outro fiador** põe mais um (o × tira). O primeiro é o principal. Com dois ou mais, a minuta lista todos na garantia — dizendo que respondem **solidariamente entre si** e com o locatário (Código Civil, art. 829) — e cada um ganha o seu bloco de assinatura (1º fiador, 2º fiador…). A notificação extrajudicial vai, em cópia própria, a **cada fiador** com e-mail, e o lembrete de atraso também. O mesmo campo está no Novo contrato. O mesmo diálogo traz dois campos que um contrato antigo pode não ter: **Multa rescisória (aluguéis)** e **Término previsto**. Contrato criado antes desses campos existirem agora tem onde recebê-los — e vale preencher, porque **sem os dois** o distrato e o simulador de rescisão não têm como calcular a multa proporcional: eles dizem o que falta em vez de arbitrar um número. > **A forma de pagamento é sua de escrever, não do sistema deduzir** — O sistema *sugere* a do seu provedor de cobrança (*"boleto e/ou Pix"*, por exemplo) e oferece o **Usar essa** num clique — mas quem fixa a cláusula é você, porque o que foi combinado com o inquilino nem sempre é o que o provedor emite. Em branco, aparece como [Forma de pagamento] na prévia. Com isso, o botão **Contrato** abre a **prévia** da minuta já preenchida — partes qualificadas, administradora, imóvel, valores (com o aluguel por extenso), prazo, encargos, reajuste, garantia, rescisão e foro, mais as assinaturas e testemunhas. > **Campo vazio aparece como o nome dele — e vira linha para preencher** — Na prévia, o que ainda não foi preenchido aparece destacado, como [Matrícula do imóvel] ou [Endereço do locatário], para você saber o que falta e ir completar no cadastro da pessoa, do imóvel (Registro) ou em Locação. Ao **Imprimir (PDF)**, o campo vazio **some por completo** — e junto com ele a vírgula e o conector à volta —, para o documento não carregar rótulo de sistema nem sobra de pontuação. > **A minuta padrão não é peça pronta** — É o modelo completo da Lei 8.245/1991 (a da vaga de garagem, pelo Código Civil), mas o texto de cada tipo (residencial, comercial e vaga de garagem) fica em **Configurações → Modelos de documentos**, para o advogado da imobiliária adaptar e confirmar — editar depois derruba a confirmação, como no distrato. # Encargos e taxas *IPTU parcelado, custo do boleto, seguro incêndio.* No contrato, botão **Encargos**. Cada encargo tem descrição, valor, número de parcelas e — o mais importante — um **destino**. | Destino | Quem fica com o dinheiro | Exemplo | | --- | --- | --- | | Proprietário | O dono do imóvel | IPTU parcelado | | Imobiliária | A administradora | Custo do boleto | | Terceiro | Prefeitura, seguradora… | Seguro incêndio | > **Encargo não entra na divisão** — A taxa de administração incide sobre o **aluguel**, não sobre os encargos. Um seguro de R$ 80 vai inteiro para a seguradora — a imobiliária não fica com 10% dele. Em **Quantas vezes**, «Todo mês» é o encargo fixo; 1, 2, 3… vezes é o parcelado. > **Lançar hoje, cobrar depois** — **Cobrar a partir de** marca o mês em que o encargo começa a entrar. Vazio, entra já na próxima cobrança. Serve para deixar registrado hoje algo combinado para mais tarde — a 2ª parcela de uma comissão de locação que sai do repasse do dono só em dezembro, por exemplo — sem ter de lembrar de voltar ao sistema na data. Custo interno (que sai do repasse do proprietário) não depende do consentimento de taxas: o inquilino não é cobrado nem avisado. ## Autorizar e avisar: taxas depois da assinatura Acrescentar uma taxa depois que o contrato foi assinado é assunto delicado — o inquilino concordou com um valor, não com surpresas. Por isso o sistema pede duas coisas antes de deixar você somar um encargo novo: - **A cláusula.** A minuta de locação já prevê que taxas ou encargos eventuais poderão incidir no curso da locação, incluídos nas cobranças e comunicados ao inquilino — está na cláusula dos encargos. - **O consentimento.** No diálogo **Encargos**, um botão **Autorizar taxas posteriores** registra que o contrato assinado contém essa cláusula. Enquanto não é ativado, o sistema **não deixa** acrescentar encargo — e diz por quê. Feito isso, toda vez que você acrescenta uma taxa o inquilino é **avisado na hora**: uma mensagem aparece no portal dele e um e-mail é enviado, com a taxa e o valor. Fica também na trilha do contrato, com o seu nome — a prova de que a inclusão foi comunicada. ## Repassar ou absorver: a taxa de boleto A pergunta que sempre aparece: *sou obrigado a cobrar a taxa de boleto do inquilino?* Não. A decisão é **de cada contrato**, e o sistema não impõe nenhuma das duas. Um caso comum é querer os dois comportamentos ao mesmo tempo: manter os contratos antigos como estão — porque o inquilino de dez anos não vai receber bem uma cobrança nova de três reais — e passar a repassar só nos contratos novos e nas renovações. É só não criar o encargo nos primeiros e criar nos segundos. | Sobre um aluguel de R$ 3.200 | Sem o encargo | Com o encargo | | --- | --- | --- | | O inquilino paga | R$ 3.200,00 | R$ 3.203,49 | | A imobiliária recebe | R$ 240,00 | R$ 243,49 | | **O proprietário recebe** | R$ 2.960,00 | R$ 2.960,00 | > **O proprietário não paga a conta em nenhum dos dois casos** — Repare na última linha: os R$ 2.960 não mudam. Sem o encargo, a taxa sai da **taxa de administração** — é a imobiliária que absorve. Com o encargo, quem paga é o inquilino, e o valor vai inteiro para a imobiliária, sem passar pela divisão. > > Por isso a escolha é comercial, e não contábil: ela decide entre cobrar do inquilino ou reduzir a própria margem. O dono do imóvel fica de fora das duas. Para criar: no contrato, **Encargos** → descrição Taxa de boleto, o valor que o seu provedor cobra, destino **Imobiliária**, parcelas em branco. Para deixar de cobrar, desative o encargo — o histórico do que já foi cobrado permanece. > **Acrescentar encargo a contrato em andamento muda o que o inquilino paga** — A cobrança do mês seguinte já sai com o valor novo. Se a taxa não estava prevista no contrato assinado, o lugar de introduzi-la é a renovação — não o meio da vigência. # Cobrança e split *O que acontece todo mês, e por que o dinheiro não passa pela conta da imobiliária.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** gerar, cancelar, remarcar, reemitir, registrar pagamento e repassar pedem *Dinheiro*; perdoar multa e juros pede *Perdoar* > - **Antes, precisa existir:** um provedor de cobrança em Configurações → Serviços → Cobrança (Asaas, Mercado Pago ou Boleto do meu banco) e o contrato ativo com valor vigente > - **O que acontece sozinho:** a emissão dentro da antecedência; o e-mail ao inquilino; a baixa quando o inquilino paga (aviso do provedor e conferência diária); o repasse por Pix quando o dinheiro é liberado. A rotina nunca gera sozinha uma cobrança que já venceu > - **Não tem volta:** **Já repassei por fora**; **Recebi por fora** (só o boleto do seu banco tem Desfazer registro). Cancelar dá para refazer com Reemitir canceladas > - **Muda em outros lugares:** o portal do inquilino e o do proprietário mostram a situação de cada cobrança; o pagamento libera o repasse e o recibo > - **Exceções:** pago pelo boleto ou Pix do provedor é quitado (o valor é fixo); pagamento parcial só pelo Recebi por fora; se o provedor recusar a emissão, nada é gravado ## As três visões: Lista, Calendário e Consolidação A tela de Cobranças tem três abas, ao lado do título — o mesmo dado, visto de três jeitos: - **Lista.** Agrupada por mês, em cartões que abrem e fecham. No topo de cada mês, os totais por situação (recebido, a receber, em atraso) e a soma. Ao lado do título, os filtros: **inquilino**, **proprietário** e **situação** (só as recebidas, só as em aberto — a receber e atrasadas — ou só as atrasadas). Ao abrir o mês, cada **dia** também abre e fecha — recolhido, o dia vira uma linha-resumo. O mês atual já vem aberto. Além das cobranças já geradas, a lista mostra, com a etiqueta cinza **prevista**, a **próxima** cobrança de cada contrato que ainda não saiu — só para você ver o que vem, nada é enviado ao inquilino. Por isso um contrato que vence no início do mês pode aparecer já no mês seguinte: a cobrança deste mês já saiu, e a próxima que falta é a outra. A previsão do mês atual diz «emita com Gerar cobranças do mês» (o botão a gera agora); a de um mês seguinte diz **«sai sozinha em DD/MM»** — o dia em que o Locarë a gera sozinho, alguns dias antes do vencimento (a antecedência que você escolhe em Configurações). - **Calendário.** O mês num calendário: cada dia mostra o que há a receber e o que já entrou, com **moldura vermelha** quando há atraso. Passe o mouse para o resumo; clique para ver as cobranças do dia. O botão **Modelo** (a engrenagem) troca entre cinco desenhos — a escolha fica guardada no seu navegador. - **Consolidação.** Um fechamento financeiro do período. Você **filtra** por proprietário, cidade, bairro, situação e taxas, e **projeta os próximos meses** com a régua que você escolhe: quantos meses à frente, se aplica reajuste (e o percentual anual esperado), se inclui os encargos e quanto espera receber. O resultado aparece em indicadores, num gráfico mês a mês (o que já foi realizado e o projetado à frente) e nas quebras por taxa e por proprietário — tudo recalculando na hora, conforme você mexe nos filtros. ## A emissão A rotina diária emite **só o que vence dentro da janela de antecedência** — os N dias configurados em **Configurações → Antecedência das cobranças** (padrão: 5). Uma cobrança que vence no dia 28 sai no dia 23, não no comecinho do mês: cada uma aparece na sua hora, e o inquilino não recebe boleto semanas antes. O botão **Gerar cobranças do mês** (no Painel) é a exceção deliberada: ele emite o mês inteiro de uma vez, porque ali é você quem está pedindo. Rodar duas vezes **não duplica**: cada cobrança tem uma trava derivada do contrato e da competência. A segunda execução não emite nada. ## O split — na origem ou por Pix Quando uma cobrança tem mais de um beneficiário — proprietário, corretor parceiro —, cada parte sai por um de dois caminhos, escolhido **pessoa a pessoa**, pela ficha dela: - **Na origem (split do provedor).** Se a pessoa tem conta no mesmo provedor de pagamento e você cadastrou na ficha dela a **conta no provedor** (o *walletId* da conta Asaas), a parte dela vai *dentro* da própria cobrança. Quando o inquilino paga, o provedor divide na hora e entrega direto na conta dela. **O dinheiro nunca entra na conta da imobiliária.** Na cobrança, a parte aparece como «Na origem». - **Por Pix, depois do recebimento.** Sem conta no provedor, a pessoa dá só a **chave Pix**. O valor entra na conta da imobiliária e, assim que o pagamento cai (a cobrança fica Recebido), o sistema transfere a parte dela para a chave. Passa pela sua conta por instantes, e sai sozinho. O que sobra fica com a imobiliária, nos dois casos. > **Por que o split do provedor exige conta lá** — O Asaas divide o pagamento na origem só entre contas deles: o split recebe o identificador da carteira, nunca uma chave Pix. Por isso o proprietário que quer receber sem que o dinheiro passe pela imobiliária precisa **abrir uma conta no provedor** (gratuita) e te passar o identificador. Quem não quiser abrir conta continua recebendo por Pix. O Mercado Pago não divide na origem: com ele, tudo é por Pix (automático depois que o Mercado Pago libera as transferências da sua conta). Se o provedor recusar o split de uma cobrança (carteira inválida, por exemplo), ela é emitida sem ele, o motivo fica no Registro do sistema e a parte sai por Pix. Cada parte é uma linha com status próprio: **pendente** até o pagamento cair, **enviado** quando a transferência sai, **falhou** (com o motivo) se a chave estiver errada ou faltar saldo. Falhou? Corrija a chave na ficha da pessoa e use, na cobrança paga, o botão **Repasses → Reenviar os que falharam** — ele pega a chave atualizada e dispara de novo, sem reenviar o que já saiu. Tudo fica na trilha. > **Não programou o split? Repasse à mão depois do pagamento** — Se a cobrança foi paga e o dinheiro caiu inteiro na conta da imobiliária *sem* repasse programado, você ainda manda a cada um a parte dele: abra a cobrança (já Recebido) e clique **Repassar agora por Pix**. O sistema calcula a parte de cada proprietário e corretor pela **mesma divisão congelada** da cobrança (o quinhão), cria as linhas de repasse e dispara — cada um pela chave da ficha; a parte da imobiliária fica na conta. Feito uma vez, não duplica: para os que falharem, use Reenviar os que falharam. > **Quando falha, o próprio beneficiário fica sabendo — e pode se corrigir** — O dono da chave errada é quem melhor sabe a certa. Por isso, quando uma transferência falha, o beneficiário recebe um **e-mail** com o valor, a chave usada e o motivo — e o e-mail aponta o **Meus dados** do portal ([seção 15](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md)), onde ele mesmo corrige a chave Pix. Corrigida, você só clica **Reenviar os que falharam** — sem telefonema para ditar chave. > **Chave de telefone precisa do +55** — Uma chave Pix de **telefone** tem de vir com o país: `+5521998092744`. Sem o `+`, onze dígitos são lidos como **CPF** (e o Pix falha). CPF/CNPJ vão só com dígitos; e-mail e chave aleatória, como são. > **Recebedor sem chave Pix não entra no repasse** — Só aparecem, para dividir, as pessoas com **chave Pix cadastrada** na ficha. Sem a chave, o dinheiro não teria para onde ir. E pagamento recebido **em dinheiro** no balcão não dispara repasse automático — não passou pela conta —, então esse repasse fica manual. No aluguel, a divisão segue a regra do contrato: no primeiro mês vale a comissão de locação; nos demais, a taxa de administração. Na cobrança avulsa, você escolhe quem recebe e quanto, na hora de emitir. > **Ver o fluxo de recebimento** — No cartão do contrato, o botão **💸 Ver fluxo** abre um diagrama do que cada cobrança faz: o inquilino à esquerda, e **setas** para cada beneficiário — **quanto** recebe, o **percentual**, **como** (💧 Pix ou 🏦 retido pela imobiliária) e a **chave Pix** (CPF/CNPJ vão ofuscados). Dá para **ordenar** por maior/menor valor ou por papel, e trocar a **competência**. Nas cobranças já pagas, cada repasse aparece como **✓ Concluído**; quem está **sem chave Pix** fica sinalizado — é o que mostra, de relance, o que travou o repasse. > **Repasse manual (recebeu em dinheiro?)** — Quando o aluguel é recebido **em dinheiro** — ou você repassa por fora, por Pix da sua conta — nenhum repasse automático acontece. No fluxo, cada beneficiário com a conta paga e ainda sem repasse ganha o botão **📝 Repasse manual**: você confirma **quanto** entregou a ele e pode **anexar o comprovante**. O valor é **editável** — entregou menos que a parte cheia? Fica marcado como **◐ Parcial** (R$ x de R$ y) e o botão vira **Completar repasse** para o restante. Isso **não transfere nada** pelo sistema — só registra o que já aconteceu. O beneficiário passa a ver, no portal dele, que recebeu, **quanto**, se foi **Pix automático ou manual**, e o **comprovante** para abrir. ## O aviso ao inquilino O e-mail sai em passo separado da emissão — servidor de e-mail lento não pode travar a cobrança. Ele traz o detalhamento item a item, o total, o vencimento e as duas formas de pagamento: **Pix copia-e-cola** e **linha digitável** do boleto. **Boleto para imprimir.** Quem paga na lotérica precisa do boleto impresso, com o código de barras. No portal do inquilino, cada cobrança traz **«Baixar o boleto (PDF)»** — o boleto gerado pelo seu provedor de cobrança (ou o que você anexou, no boleto do seu banco). No sistema, o detalhe da cobrança tem **«Abrir o boleto em PDF»**, para imprimir ou mandar ao inquilino pelo WhatsApp. A trilha registra o que *de fato* aconteceu: enviado, ou falhou com o motivo. O que falhou volta para a fila na próxima execução, sem duplicar. ## Enviar por WhatsApp na mão Quando o e-mail não chega — cai em spam, o endereço está errado — cada cobrança em aberto tem um botão **WhatsApp** na lista. Ele monta a mensagem pronta (título, vencimento, valor e o boleto/Pix) e abre a conversa com o inquilino; você só confere e envia. É o mesmo caminho do link de acesso, e **cada clique fica na trilha** — quem clicou e quando —, porque pode ser preciso reenviar mais de uma vez. ## A trilha de cada cobrança, do nascimento ao pagamento No menu da cobrança, **Trilha** mostra a vida inteira dela em ordem, cada linha com **data e hora** e um ícone por tipo de evento: **◆** criada, **✉** e-mail enviado (ou falhou, em vermelho, **com para quem foi**), **✆** WhatsApp preparado pelo gestor, **✓** pago, **↗** repasse. É o que responde, seis meses depois, «eu nunca recebi esse boleto»: a lista e a ficha da cobrança mostram a criação e o envio, e a trilha só cresce — nada aqui é editado nem apagado. ## A baixa e o recibo Quando o inquilino paga, o **webhook** do provedor avisa o Locarë e a cobrança vira **Recebido** sozinha — na tela de Cobranças e no portal, sem recarregar. A partir daí existe o **recibo**: um PDF com número, valor por extenso e a discriminação, que o inquilino baixa na aba Pagos e o gestor pelo botão Recibo. O texto vem de um modelo editável (Configurações → Modelos). Como configurar o webhook está na [seção 18](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md). Uma cobrança **paga** não mostra mais botão de pagamento — só **Trilha** e **Recibo**. As em aberto trazem **Boleto/Pix** (ver os códigos) e, para quem tem a permissão de dinheiro, **Cancelar**. > **Pagar boleto e Pagar Pix são só demonstração** — Aparecem **apenas no modo de demonstração** (gateway simulado), para você ver a baixa acontecer sem pagar de verdade. Com um provedor real (Asaas), esses botões **somem** — lá a baixa vem do **webhook**, quando o inquilino paga o boleto ou o Pix. Clicar neles não paga no Asaas; eles nem existem em produção. ## Cancelar uma cobrança Emitiu errado, ou o acordo mudou? Na cobrança em aberto, botão **Cancelar**. Ele faz duas coisas: **cancela o boleto/Pix no provedor** — o inquilino não consegue mais pagar — e tira a cobrança da lista ativa. **Não apaga**: o registro fica guardado em **ver canceladas**, no fim da lista, para a história do contrato. Cobrança **já paga não se cancela** (isso seria estorno, outra coisa) — o sistema recusa. Se o provedor não conseguir remover o boleto/Pix lá (porque a cobrança já não está mais pendente no provedor), o **cancelamento no sistema acontece mesmo assim** — ela sai da lista e vai para as canceladas —, e a trilha guarda a nota do motivo. Cancelar é cancelar; não vira recebido. ## Antecipação de pagamento Tem cliente que quer quitar vários meses de uma vez. No contrato, botão **Antecipar…**: escolha os meses e o sistema gera **um boleto/Pix consolidado**, no **aluguel de hoje**. Cada mês fica marcado para a rotina não cobrar de novo. O próprio inquilino também pode antecipar pelo portal. Se o **reajuste** cair no meio do período antecipado, o sistema cobra depois, automaticamente, a **diferença** (novo aluguel − o valor congelado) num boleto à parte — o índice muitas vezes só sai perto da data, então antecipa-se no valor de hoje e cobra-se o complemento depois. A antecipação aparece **marcada** nos dois lados (pílula antecipação na tela de Cobranças, chip no portal, com a lista de meses). **Cancelar** uma antecipação não paga **reverte à situação inicial**: os meses cobertos voltam a ser cobrados normalmente, um por vez, e a diferença de reajuste ligada a eles é desfeita junto. Pode cancelar o gestor (painel) ou o próprio inquilino (portal, a antecipação dele). ## Recebeu por fora? Baixa manual O inquilino pagou **em espécie** no balcão, ou fez um **Pix direto na sua chave** em vez de pagar pelo Pix da cobrança? Na cobrança em aberto, botão **Recebi por fora (dinheiro ou Pix)**. Ele dá a cobrança como **Recebido** e **liquida o boleto/Pix no provedor** — assim o inquilino não paga de novo por engano. O recibo fica disponível na hora. E o repasse? Se o Pix caiu na sua **conta do provedor** (Asaas, por exemplo), abra a cobrança e clique em **Repassar agora por Pix**: a parte do proprietário sai do saldo, para a chave dele, com recibo. Se foi em dinheiro, pague o proprietário e registre em **Já repassei por fora**. Para evitar o trabalho, peça aos inquilinos que paguem pelo Pix **da cobrança** (e-mail ou portal): aí a baixa e o repasse saem sozinhos. > **Recebeu só parte? Gera cobrança de saldo** — O diálogo pede o **valor recebido** (o padrão é o total). Se você digitar **menos**, o Locarë carimba o que entrou e cria automaticamente uma **cobrança de saldo** pelo restante — você escolhe o **vencimento** e se **emite boleto/Pix** dela agora. O saldo herda a divisão na mesma proporção. O boleto do total é cancelado no provedor, para não haver pagamento em dobro. > **Dinheiro no balcão não tem split automático** — O valor **não passou pelo gateway**, então não houve divisão na origem: a imobiliária ficou com o total, e o **repasse ao proprietário é por sua conta**, à mão. A trilha registra isso com todas as letras — nada de divisão automática, que aqui seria mentira. # Atraso, multa e perdão *Inquilino bom atrasou um dia? Você não é obrigado a cobrar a multa.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** perdoar pede a permissão *Perdoar* (Administrador, Gerente e Financeiro) > - **Antes, precisa existir:** multa, juros e honorários no contrato (multa sugerida de 10%; a do contrato antigo é a pactuada) > - **O que acontece sozinho:** multa (uma vez) e juros por dia a partir do atraso, no portal e no boleto do provedor; honorários só depois do prazo da régua; o lembrete de falta de pagamento sai no prazo configurado > - **Não tem volta:** o perdão fica registrado (quem, quando, quanto, por quê) > - **Muda em outros lugares:** multa e juros são do proprietário — perdoar é abrir mão de dinheiro dele > - **Exceções:** multa e juros são escolhas separadas no perdão; o motivo é obrigatório ## Como o valor cresce | Momento | O que entra | | --- | --- | | Até o vencimento | Só o valor do contrato | | A partir do atraso | Multa (uma vez) + juros (proporcionais ao dia) | | Passado o prazo da régua | Honorários advocatícios sobre o total | Honorário **não incide** sobre atraso de um dia. Ele entra só quando a cobrança passa do prazo em que vira caso jurídico — prazo que você configura ([seção 18](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md)). > **A multa vale nas duas pontas — tela e boleto** — O portal mostra ao inquilino o valor **atualizado** (multa + juros dos dias corridos, com a composição), e o **boleto/Pix do provedor cobra os mesmos percentuais sozinho** — a emissão envia a multa e os juros do contrato ao gateway. Ninguém paga um valor na rua e vê outro na tela. Quando o provedor declara a cobrança **vencida** (ou a data passa), ela entra em **destaque em todo lugar de uma vez**: no A pagar do inquilino (nunca some — é a conta mais urgente), no painel e na lista do gestor, nos portais do proprietário e do corretor, nos relatórios e no feed. Um critério só, sem versão diferente por tela. **A folga da compensação.** Boleto pago no dia do vencimento leva de 1 a 2 dias úteis para compensar. Por isso a cobrança só passa a «Em atraso» **2 dias úteis depois do vencimento** (sábado, domingo e feriado — inclusive os que você cadastrou — não contam). Até lá ela aparece como **«Aguardando compensação · até dd/mm»**, sem encargos, na sua lista e nos portais. Se o pagamento cair nesse meio-tempo, vira «Recebido» sozinho; se não cair, no dia seguinte entra em atraso com multa e juros contados desde o vencimento. ## O que o provedor disse — e «conferir agora» No detalhe de uma cobrança emitida pelo provedor (Asaas, Mercado Pago…), o quadro **No provedor de cobrança** mostra o **último aviso** que o provedor mandou ao Locarë (ex.: «14/10 08:01 · vencida») e a **última conferência** que o Locarë fez lá. O Locarë confere sozinho todo dia as cobranças em aberto — inclusive as que o provedor já deu como vencidas, até 120 dias depois do vencimento —; o botão **🔄 Conferir agora no provedor** pergunta na hora. Se a conferência achar um pagamento que o provedor *não tinha avisado*, a cobrança é baixada, fica na trilha e o **Atenção** do Painel pede para conferir a ligação com o provedor (Configurações → Cobrança → Testar conexão). ## Observações — o que foi combinado Na linha de qualquer cobrança, o botão **📝 Observações** guarda o que você combinou com o inquilino: «liguei, vai pagar dia 20 com os encargos», «pagou metade em dinheiro», «falei com a filha». Cada observação fica com a data, quem anotou e, se quiser, o **dia combinado**. A última aparece na própria linha da cobrança, em amarelo, para quem for cobrar de novo saber o que já foi dito. Só a equipe vê — o inquilino e o proprietário não. Tudo fica na trilha da cobrança; apagar uma observação escrita por engano também fica registrado. ## Perdoar Na linha da cobrança em atraso, botão **Perdoar**. A tela mostra a composição antes de você decidir: Valor original R$ 4.950,00 Multa (10%) R$ 495,00 Juros (1% ao mês · 20 dias) R$ 33,00 Total hoje R$ 5.478,00 Os percentuais são os do contrato. Em contrato novo, a multa vem sugerida em **10%** (o teto de 2% do CDC não vale para locação); contrato antigo continua cobrando o que está pactuado nele. Multa e juros são caixas **separadas**: é comum abrir mão da multa (que é punição) e manter os juros (que compensam o tempo). O motivo é obrigatório. > **O dinheiro perdoado não é da imobiliária** — Multa e juros pertencem ao **proprietário**. Perdoar é abrir mão de dinheiro dele — por isso fica registrado quem decidiu, quando, quanto e por quê, e por isso nem todo perfil pode fazer isso. Administrador, gerente e financeiro podem; atendente e corretor, não. O registro fica na trilha da cobrança e não some depois — nem se a conta de quem perdoou for apagada. # Manutenção (chamados) *O inquilino pede o conserto pelo portal; você acompanha até resolver; o histórico fica.* Vazamento, tomada queimada, elevador parado: em vez de a conversa se perder no WhatsApp, cada problema vira um **chamado** — um tíquete com número, foto, orçamento, quem atende, quando, quanto custou e a linha do tempo inteira. > **Liga e desliga** — A manutenção vem **ligada**: os inquilinos já podem pedir consertos pelo portal e o menu **Manutenção** aparece para você. Quem não cuida de consertos desliga em **Configurações → Manutenção** — aí o item fica apagado no menu (clique nele para ver o que faz e religar) e o portal deixa de oferecer a opção. Na mesma guia: mostrar no menu, numa bolha vermelha, quantos chamados estão em aberto, e ocultar o item do menu de vez. Os chamados já registrados nunca se perdem. ## Como o chamado nasce - **Pelo inquilino:** no portal, aba **Manutenção → Abrir chamado de manutenção**. Ele diz o problema em poucas palavras, escolhe o assunto e a urgência e, se puder, manda uma foto. O imóvel vem do contrato dele — ninguém abre chamado no apartamento do vizinho. Você recebe um **e-mail** na hora. - **Pela equipe:** menu **Manutenção → + Novo chamado**. Escolha o imóvel ou, se o problema é do prédio (elevador, portaria, limpeza), deixe sem imóvel e escreva o local. Já na abertura, se quiser, informe a **data agendada**, **quem vai atender** (nome, telefone e e-mail) e o **orçamento** — com a opção de pedir a aprovação do proprietário. Tudo isso também pode ser preenchido depois. Com imóvel alugado, o inquilino passa a ver o chamado no portal. Na lista de **Imóveis**, cada imóvel tem o botão **🔧 Manutenção** — com uma bolha vermelha e o número quando há chamado aberto nele. O botão abre na hora a janela de **novo chamado já com aquele imóvel**, sem sair da tela. Se o imóvel já tem chamado aberto, a janela mostra quais no topo (clique para abrir) e o atalho **Ver a manutenção deste imóvel** — assim ninguém abre o mesmo problema duas vezes. ## O relatório da manutenção Em **Relatórios**, com a Manutenção ligada, aparece a seção **🔧 Manutenção**, no mesmo período escolhido no topo (conta os chamados **abertos** no período; a situação é a de hoje): quantos chamados, em aberto (e atrasados), concluídos (e em quantos dias, em média), o **custo total** e o médio, **quem pagou** (proprietário, inquilino, outro), a divisão por **prioridade** e dois rankings — os **imóveis com mais ocorrências** (onde a manutenção se repete, e quanto custa) e os **prestadores** (atendimentos, atrasos e custo de cada um). **Baixar chamados (Excel)** leva o resumo e a lista completa — número, imóvel, categoria, prioridade, situação, prestador, datas, orçamento, custo final, quem paga — para prestação de contas. A planilha geral dos Relatórios também ganha essas abas. ## A agenda da manutenção Em **Manutenção → 📅 Agenda**, o mês inteiro num calendário: as **visitas de prestador** (chamados com data marcada), as **manutenções programadas** (a próxima e as seguintes, pelo intervalo de cada uma) e o que **atrasou** (em vermelho). Filtre por imóvel, prestador, prioridade ou situação. Clique num compromisso para ver data, local, prestador e prioridade, e: **abrir o chamado** (ou a programada), **adicionar ao Google Agenda**, baixar o arquivo **.ics** (Outlook, Apple) ou chamar o prestador no **WhatsApp**. O botão **↓ Exportar o mês (.ics)**, ao lado de «Hoje», leva o mês inteiro de uma vez — só os compromissos que os filtros mostram; importar de novo atualiza a sua agenda em vez de duplicar. ## Horário da visita e a agenda do prestador no WhatsApp No chamado, ao lado de **Agendado / previsto para**, há o campo de **horário** (opcional). Com ele, a Agenda mostra a hora em cada visita e põe as do mesmo dia em ordem; o Google Agenda e o .ics marcam das HH:MM até uma hora depois; o resumo do WhatsApp leva «às HH:MM»; e o inquilino vê no portal «Visita: 08/10 às 14:30». Para mandar ao prestador **todas as visitas dele de uma vez**: em **Manutenção → 📅 Agenda**, clique em **📲 Agenda do prestador no WhatsApp**, escolha o prestador e o período (**Amanhã**, **Próximos 7 dias** ou as datas que quiser) e clique em **Abrir no WhatsApp**. Abre uma mensagem só, no número dele, com cada dia e, em ordem de horário, o chamado, o endereço, o que fazer e o nome do inquilino. Você confere e envia. O prestador é reconhecido pelo nome escrito em «Quem vai atender» (escreva sempre do mesmo jeito); o telefone vem do campo «Telefone de quem atende». Visitas já concluídas não entram. A caixa **Incluir o telefone do inquilino** (ligada) põe o telefone dele na mensagem — na agenda e no «💬 Mandar o resumo no WhatsApp» do chamado —, para o prestador avisar de atraso ou imprevisto fora do horário. Desmarque se não quiser que o prestador receba o contato. O portal do proprietário nunca mostra o telefone do inquilino. ## Relatório da manutenção em PDF Em **Manutenção**, o botão **📄 Relatório em PDF** (ao lado de «+ Novo chamado») baixa um PDF com a sua marca, de dois tipos: - **Tudo o que está pendente (agendado ou não)** — cada chamado em aberto, os urgentes primeiro e depois os mais antigos: imóvel, o que é, há quantos dias está aberto, prioridade, situação e quem atende e quando. Bom para o dia de chuva, quando tudo aparece de uma vez. - **O que foi feito no período** — os chamados *resolvidos* entre as datas escolhidas: o que foi feito (a solução), quando, o prestador, o custo e quem pagou, com o total no fim. É o que se manda ao proprietário. Filtre por **imóvel**, **proprietário** (inclui os imóveis em que ele tem fração) ou **prestador** — por exemplo, «tudo o que o Zé fez em setembro» ou «só os imóveis da dona Ana». Com um proprietário escolhido, os chamados de **área comum** (abertos sem apartamento: telhado, elevador, portaria) entram juntos, porque são do prédio de todos; desmarque «Incluir os chamados de área comum» para tirá-los. Em **O que entra**, os pendentes também podem sair separados: **só os que ainda não foram agendados** (para ver o que falta marcar) ou **só os já agendados**. **Escolha o que entra.** Abaixo dos filtros, a janela mostra **o que aparece em cada chamado** (imóvel, descrição, prioridade, situação, quem atende; nos feitos, a solução, o prestador, o custo, quem pagou e o total) e a lista dos **chamados que entram**, todos marcados. Desmarque o que não quer: por exemplo, tirar o custo do PDF que vai ao prestador, ou um chamado que não é daquele proprietário. As informações escolhidas ficam lembradas neste navegador para a próxima vez. O PDF não leva dado de contato do inquilino. A planilha completa (rankings, custos, prazos) continua em **Relatórios → Manutenção → Excel**. O painel da manutenção No topo, os números que importam — cada um é um filtro: **Abertos**, **Urgentes**, **Aguardando aprovação**, **Agendados**, **Atrasados** (a data marcada passou e não foi resolvido), **Concluídos no mês** e o **custo no mês**. A busca acha por título, imóvel, inquilino ou prestador, e o seletor ao lado filtra por **prioridade** (urgente, normal, pode esperar). O menu mostra um selo com os abertos (vermelho se há urgente), e o painel inicial avisa também. Acompanhar até resolver **Corrigir o que foi digitado:** esqueceu o apartamento ou escreveu o título errado? No alto do chamado, ao lado de quando foi aberto, clique em **✎ Editar** e corrija o **título**, o **imóvel**, o **local** ou a **descrição**. Trocando o imóvel, o chamado passa a aparecer para o inquilino e o proprietário do imóvel novo (e some do antigo). Se o orçamento já foi aprovado pelo proprietário, o sistema pede confirmação antes. A correção fica registrada no andamento (só a equipe vê) e na trilha. **Situação:** Aberto, Em andamento, Aguardando, Resolvido ou Cancelado. Duas etapas o sistema deduz sozinho: **Aguardando aprovação** (há orçamento esperando o proprietário) e **Agendado** (há data marcada). **Serviço que leva dias:** quando o conserto começou e vai demorar (uma infiltração, uma obra), use **▶ Marcar em andamento**, ao lado de Salvar. Em andamento, o chamado **não fica «atrasado»** por a data da visita ter passado — e o que você escrever em **Andamento** («laje impermeabilizada, falta pintar») entra no relatório em PDF, na coluna **Andamento (última atualização)**, para o proprietário ver como está. Nota interna não entra. **Quem vai atender e quando:** nome e telefone do prestador e a data agendada. Com o telefone, **Mandar o resumo no WhatsApp** abre a conversa com o prestador já com o resumo (endereço, data, problema e o nome do inquilino); com o e-mail, **Mandar o resumo por e-mail** abre o seu programa de e-mail com o mesmo texto — sai do seu endereço. **Orçamento:** registre o valor e o que inclui. Marcando **Pedir aprovação do proprietário**, ele recebe um e-mail e aprova ou recusa no portal dele. Se ele respondeu por telefone, use **Ele aprovou por fora** — a linha do tempo diz que foi registrado pela equipe. **Quem paga:** proprietário, inquilino ou outro (condomínio, seguro). Ao registrar o **valor final**: pago pelo **inquilino** (dano causado por ele) — o valor entra **uma vez** no próximo aluguel dele. Como qualquer taxa nova, exige a confirmação do enquadramento legal (Lei 8.245/91: desgaste normal e defeito antigo são do proprietário) e o consentimento de taxas do contrato; o inquilino é avisado; pago pelo **proprietário** ou **outro** — fica registrado no chamado; se a administração pagou do próprio caixa, marque para lançar também como despesa de manutenção do imóvel. **Solução aplicada:** o que foi feito. Ao marcar **Resolvido**, o inquilino é avisado e **confirma no portal** se ficou tudo certo — se responder «ainda não», o chamado volta para Em andamento e você recebe um e-mail. **Notas internas:** marque **Nota interna** para o que é só da equipe (uma negociação): o inquilino e o proprietário não veem. O orçamento e o valor pago pelo proprietário são vistos pelo proprietário, não pelo inquilino. **O proprietário acompanha** No portal dele aparece **Manutenção nos seus imóveis**: os chamados, o andamento e os orçamentos para aprovar — sem as notas internas. Manutenção programada (a que se repete) Limpeza da caixa d'água a cada 6 meses, dedetização anual, revisão do elevador todo mês, recarga dos extintores: em **Manutenção → Programadas (recorrentes) → + Nova programada**, diga o que é, onde, **a cada quanto tempo**, a **próxima vez** e quem costuma fazer. O **alarme é seu**, em cada programada: **Avisar com N dias de antecedência** (de 0 a 90); **Mostrar no Locarë** — aparece no painel inicial até ser feita; **Mandar e-mail para a equipe** — para o e-mail da sua conta; **Mandar também para** um e-mail extra — o prestador ou o síndico, por exemplo; **Abrir o chamado sozinho**, já agendado para a data e com quem costuma fazer. Desmarque o que não quiser: dá para ser avisado só no Locarë, só por e-mail, ou ter o chamado aberto sem e-mail nenhum. Quando o chamado é resolvido (ou você clica em **Marcar como feita**), a próxima data anda sozinha **a partir de quando foi feita**; cancelar o chamado pula aquela vez. Cada programada guarda a lista das vezes em que foi feita, com o custo — bom para mostrar ao proprietário que está tudo em dia. **Pausar** suspende os avisos sem apagar. # Condomínios *Para a imobiliária que também administra condomínios: unidades, despesas, rateio das cotas e prestação de contas.* Além dos aluguéis, muitas imobiliárias cuidam das contas de alguns prédios: recebem as cotas de cada apartamento, pagam a água, a limpeza e o elevador, e no fim do mês mostram ao síndico para onde foi o dinheiro. O módulo **Condomínios** faz esse trabalho dentro do Locarë. > **Liga e desliga** — O módulo vem **desligado**, porque nem toda imobiliária administra condomínios. Desligado, o item **Condomínios** fica apagado no menu: clique nele para ver o que faz e ligar. Quem não usa pode tirar o item do menu de vez em **Configurações → Condomínios → Ocultar do menu**. Desligar não apaga nada: os condomínios cadastrados voltam como estavam quando você religar. ## A lista e a ficha do condomínio A lista de **Condomínios** funciona como a de Imóveis: busca, letras de A a Z, ★ favoritos, grupos e «Pouco usados», e os filtros **Em dia**, **Com atraso** e **Reserva esperando** (e Cidade/Bairro, quando há mais de uma). Cada linha mostra as unidades, quantas estão em atraso e quanto, as cotas do mês já pagas (com a barra de progresso), o síndico e os atalhos **🧮 Cotas** e **📢 Mural**. Ao abrir um condomínio, aparecem: - **O cabeçalho**, com endereço, síndico, conselho, a forma de cobrança e as regras (fundo, multa, juros), cada um com o seu botão de editar. - **O seletor de mês** em botões (‹ jul · ago · set · **out** · nov ›). - **Os indicadores do mês**: arrecadação (pago de emitido, com barra), o que está em atraso hoje (já com multa e juros), o caixa no fim do mês, as despesas (e a maior categoria) e as reservas esperando aprovação. - **As guias** Cotas, Despesas e receitas, Unidades, Mural, Reservas e Prestação de contas, com o número de itens (em vermelho, o que precisa de atenção). Na guia **Cotas**, o quadro **Como a cota se compõe** mostra o caminho do dinheiro em caixas ligadas por setas: as despesas do mês por categoria → o valor a ratear → os acréscimos (fundo de reserva, taxa extra, reservas, tarifa) → a regra do rateio, com a conta de uma unidade por extenso (ex.: `25% × R$ 2.640,00 = R$ 660,00`) → as cotas de cada unidade, verdes quando pagas e vermelhas quando em atraso. Ao lado, o gráfico **Emitido × recebido** dos últimos 6 meses. ## 1. Cadastre o condomínio Em **Condomínios → + Novo condomínio**, informe: - **Nome**, CNPJ e endereço. - **Síndico(a)**: escolha entre as pessoas já cadastradas em Pessoas. - **Dia do vencimento das cotas**: de 1 a 28. Se cair em fim de semana, vale o dia escrito. - **Fundo de reserva (%)**: a porcentagem somada à cota ordinária, quando a convenção pede. - **Multa e juros** de quem paga atrasado: a multa vai até **2%** (art. 1.336, §1º, do Código Civil) e os juros até **1% ao mês** — o sistema não aceita mais que isso. - **Juros de quem atrasa**: *os da convenção* (o % que você informa, até 1% ao mês) ou a *taxa legal (Selic − IPCA)*. Quando a convenção não fixa os juros, a lei manda usar a taxa legal: a Selic menos o IPCA de cada mês, nunca negativa (Lei 14.905/2024, que mudou o art. 406 do Código Civil). O Locarë busca a Selic e o IPCA no Banco Central todo mês e faz a conta sozinho, também limitada a 1% ao mês; o termo de acordo escreve qual regra vale. - **Correção monetária** da cota atrasada: o índice da convenção ou das atas; se não houver previsão, o **IPCA** (ou «sem correção», se a convenção disser). Corrige pelos meses cheios entre o vencimento e o pagamento, com os índices já publicados; a multa e os juros incidem sobre o valor corrigido. - **Saldo em caixa no início** e a data desse saldo. É o ponto de partida da prestação de contas: o quanto o condomínio tinha na conta quando você começou a usar o Locarë. ## 2. Cadastre as unidades Na ficha do condomínio, guia **Unidades → + Unidade**. Cada apartamento, sala ou loja tem: - **Identificação**, por exemplo «Bloco A — 101». - **Fração ideal (%)**: o pedaço do prédio que é daquela unidade. Está na convenção do condomínio. Uma cobertura costuma ter fração maior que um apartamento comum, e por isso paga mais. Somadas, as frações dão 100%. Se não derem, o sistema avisa (pode estar faltando uma unidade). - **Proprietário**: a cota é **sempre cobrada do proprietário** — o boleto sai no nome dele. Se o inquilino paga, eles acertam entre si. - **Morador / inquilino** (opcional): recebe **cópia** dos boletos e avisos e vê o condomínio no portal. - **Proprietário da unidade**, para consulta. Unidade que deixou de existir (duas salas que viraram uma, por exemplo) é **desativada**, não apagada: sai do rateio e o histórico fica. ## Ligar a unidade ao imóvel que você aluga Quando a unidade é um imóvel que a sua imobiliária também aluga, ligue os dois. Há dois caminhos, e os dois dão no mesmo: - Na **ficha do imóvel**, guia **🏢 Condomínio → Ligar a um condomínio**: escolha o condomínio e a unidade. Se a unidade ainda não existe, escolha **Criar uma unidade nova para este imóvel** e informe a identificação e a fração ideal. - No cadastro da **unidade**, campo **Imóvel cadastrado no Locarë**. Um imóvel é uma unidade só. Com o vínculo, o inquilino e o proprietário do imóvel passam a ver o condomínio no portal deles (veja abaixo). Na guia do imóvel, **Desligar do condomínio** desfaz o vínculo; a unidade continua no condomínio. ## 3. Lance as despesas e as receitas do mês Escolha o **Mês** no alto da ficha e use a guia **Despesas e receitas**: - **+ Despesa**: água, luz, limpeza, portaria, elevador, seguro… Cada uma com categoria, descrição, valor, data e o fornecedor, se quiser. - **+ Receita**: o que entra além das cotas, como o aluguel do salão de festas ou rendimento da aplicação. As cotas pagas **não** precisam ser lançadas como receita: elas entram sozinhas na prestação de contas. Lançamento errado se apaga no ✕, e a trilha guarda que ele existiu. ## 4. Gere as cotas (o rateio) Na guia **Cotas**, clique em **🧮 Gerar as cotas do mês**. Abre um passo a passo, com o caminho no alto (① Despesas → ② Rateio → ③ Conferir → ④ Gerar): 1. **Despesas**: o que vai ser dividido — as despesas lançadas no mês (a tela mostra cada uma) ou um **valor fixo**, o orçamento aprovado em assembleia. 2. **Rateio**: **pela fração ideal** (cada unidade paga a sua porcentagem) ou **em partes iguais**; o **fundo de reserva (%)**, que já vem com o do cadastro e pode ser trocado só neste mês; e a **taxa extra** (o total de uma obra ou despesa extraordinária, dividido pelo mesmo critério). 3. **Conferir**: a conta inteira (a ratear + fundo + extra + reservas = total) e a tabela de cada unidade, com a fração, a ordinária, o fundo e o total. 4. **Gerar**: o resumo («4 cotas de outubro, somando R$ 2.640,00, vencendo em 10/10») e, quando o condomínio emite boleto/Pix pelo Locarë, a opção de **emitir os boletos agora**. Nada é gravado até o último passo. A divisão é feita ao centavo: o total das cotas é sempre igual ao valor rateado, sem centavo perdido. Unidade que já tem cota no mês não ganha outra. Para refazer a cota de uma unidade, cancele a dela e gere de novo. ## 5. Boleto e Pix das cotas O Locarë pode emitir o boleto e o Pix de cada cota e dar baixa sozinho quando a unidade paga. Cada condomínio escolhe como funciona. Na guia **Cotas**, clique em **⚙ Configurar**, na faixa **Cobrança das cotas**. **Em qual conta cai o dinheiro.** O dinheiro das cotas é do condomínio, não da imobiliária. Por isso há quatro jeitos: - **Sem emissão**: o Locarë não emite boleto. A cobrança é por fora e a equipe registra quem pagou. É o padrão. - **Conta própria do condomínio**: o condomínio tem a própria conta no Asaas, no CNPJ dele. O dinheiro cai direto lá e nunca passa pela imobiliária. Para ligar: Abra (ou use) a conta do condomínio no Asaas, no CNPJ do condomínio, e cadastre uma chave Pix nela. No Asaas dessa conta, vá em **Integrações → Chaves de API → Gerar chave** e copie a chave. No Locarë, escolha **Conta própria do condomínio**, cole a chave e clique em **Salvar**. A chave fica guardada cifrada; ninguém consegue vê-la de novo. Abra de novo **⚙ Configurar** e clique em **Testar a conta**. O Locarë confere a chave e configura sozinho, nessa conta, o aviso de pagamento. - **Conta da imobiliária + Pix automático** (não recomendado — o dinheiro do condomínio passa pela conta da imobiliária, com risco de confusão patrimonial; prefira a conta própria do condomínio): a cobrança sai pela conta que a imobiliária já usa. Quando o dinheiro fica disponível, o Locarë manda por Pix o valor líquido para a chave Pix do condomínio (cadastre-a em **Editar dados**). Vale o limite de Pix por dia da conta. - **Conta da imobiliária, repasse por fora** (não recomendado, pelo mesmo motivo): a cobrança sai pela conta da imobiliária, o dinheiro fica lá e a imobiliária repassa ao condomínio por conta própria. **A tarifa do boleto/Pix** (a taxa do provedor) também se escolhe. Pode ser paga pelo condomínio: quando a cota é paga, a tarifa entra sozinha como despesa «Tarifas bancárias» na prestação de contas. Ou pode ser **somada à cota** de cada unidade, com o valor que você informar. Nesse caso a cota já nasce com a tarifa, e a tarifa cobrada de verdade também entra como despesa, então a conta fecha. Somar a tarifa à cota só vale com **previsão na convenção ou aprovação em assembleia**: o sistema pede onde foi aprovado (ex.: «AGO de 15/03/2026» ou «Convenção, art. 12») e, sem isso, não soma. **Quando emitir.** *Junto com «Gerar as cotas»*: gerou, os boletos já saem. *Separado*: você gera, confere e clica em **📄 Emitir boletos/Pix do mês**. Uma cota sozinha também pode ser emitida pelo botão da linha. Ligado o aviso, quem paga recebe e-mail e aviso no celular com o valor, o vencimento, a linha digitável e o Pix copia e cola. No portal, a cota aparece com «Escolha como pagar»: Pix (com QR Code) ou boleto (linha digitável e PDF). O boleto vai em nome do **proprietário** da unidade e exige o CPF ou CNPJ dele; o morador cadastrado recebe uma cópia do aviso. Quando falta alguma coisa, a linha da cota mostra o motivo, por exemplo «a unidade 103 não tem proprietário cadastrado». Cota já vencida não é emitida. **A baixa é automática.** Quando o provedor avisa que a cota foi paga, ela fica «Paga», com a data e o valor, e vai sozinha para a prestação de contas. Se o aviso se perder, o Locarë pergunta ao provedor todos os dias e dá baixa assim mesmo. Na linha da cota aparecem o último aviso do provedor e o botão **🔄 Conferir agora**. Uma cota paga pelo boleto não tem «Desfazer registro», porque o dinheiro entrou. Se o Pix automático ao condomínio falhar, a linha avisa e oferece **Tentar o Pix de novo**. Se a unidade pagar **por fora** uma cota que tinha boleto, registre o pagamento normalmente: o Locarë baixa o boleto no provedor, para ele não ser pago duas vezes. **Cancelar** a cota cancela o boleto também. ## Registrar pagamento por fora Sem emissão (ou quando a unidade pagou em dinheiro, transferência etc.), clique em **Registrar pagamento** na linha da unidade e informe a data, o valor e como pagou. - Cota vencida aparece **Em atraso**, com o valor já calculado com multa e juros. Ao registrar o pagamento, esse valor vem sugerido; ajuste se combinou outro. - As atrasadas de meses anteriores aparecem embaixo, em **Em atraso de outros meses**. - Registrou errado? **Desfazer registro** devolve a cota para «em aberto». Cota que não deve ser cobrada se **cancela**. As duas ações ficam na trilha. **Várias de uma vez:** a guia Cotas é uma folha, com os filtros **Todos · Em aberto · Em atraso · Pagas** e uma caixa de marcar em cada cota em aberto (ou a do cabeçalho, para marcar todas). Ao marcar, aparece embaixo a barra com quantas e quanto somam; escolha a data e como pagaram e clique em **✓ Marcar como pagas**. Cada cota entra pelo próprio valor — a vencida, já com multa e juros até a data do pagamento. Fica uma linha na trilha com todas as unidades e valores. Na lista de condomínios, cada linha mostra quantas unidades estão em atraso e o valor em aberto. ## Acordo de parcelamento das cotas atrasadas Quando um condômino quer pagar o que deve em partes, faça um **acordo**. Há dois caminhos para abrir a janela: - Na guia **Unidades**, no cartão da unidade com atraso, clique em **🤝 Acordo**. - Na folha de cotas, marque as cotas da unidade; na barra de baixo, clique em **🤝 Parcelar**. Na janela: 1. **Quais cotas entram**: já vêm marcadas as atrasadas da unidade; desmarque ou marque outras em aberto. 2. **A dívida entra inteira**: corrigida e com multa e juros até a data do acordo. Parcelar pode; **perdoar multa e juros ou dar desconto, não** — só com aprovação da assembleia (se perdoar um, tem de perdoar todos; síndico e conselho não podem). Marque «A assembleia aprovou…» e informe a data da ata: aí aparecem **Perdoar** e **Desconto**, e a aprovação sai no termo. 3. **Entrada** (opcional, vence hoje), **número de parcelas** (de 1 a 36, todo mês no mesmo dia) e o **vencimento da 1ª parcela**. 4. **Observação** (opcional), que sai no termo. Ao lado, a conta se refaz a cada mudança: cotas + correção + multa + juros (− desconto aprovado) = **total do acordo**, e embaixo cada parcela com valor e vencimento. Os centavos que sobram ficam nas primeiras parcelas. Quando o condomínio emite boleto/Pix pelo Locarë, dá para **emitir já os boletos das parcelas**. Ao clicar em **🤝 Fazer o acordo**: - As cotas escolhidas ficam **🤝 No acordo**: saem da inadimplência e do «em aberto». Se tinham boleto, ele é cancelado no provedor. - Cada parcela vira uma cota comum da unidade, marcada «parcela 2/6» (ou «entrada»). Ela aparece na folha no mês em que vence, tem boleto/Pix, se registra como paga (uma a uma ou em lote) e, se atrasar, tem multa e juros como qualquer cota. - A parcela não ocupa o lugar da cota do mês: o rateio continua gerando a cota normal da unidade. Embaixo da folha, o quadro **Acordos de parcelamento** mostra cada acordo: as parcelas em bolinhas (verde = paga, vermelha = em atraso), quantas foram pagas e quanto, a próxima parcela, e a situação (Em dia, Parcela em atraso, Quitado). **📄 Termo (PDF)** gera o **termo de acordo** com o seu papel timbrado — a dívida cota a cota, o total, as parcelas, as condições e as linhas de assinatura — para as partes assinarem. O termo já prevê o rompimento após 30 dias de atraso de uma parcela e o desfazimento antes do primeiro pagamento. As partes assinam **pelo gov.br, com certificado ICP-Brasil ou com firma reconhecida** — se uma assina eletronicamente, todas assinam. O termo é um modelo; confira o texto com o seu advogado antes de usar. **↩ Desfazer** só existe enquanto nenhuma parcela foi paga: as parcelas são canceladas (e os boletos delas, no provedor) e as cotas voltam a «em aberto», com multa e juros desde o vencimento original. Fazer e desfazer ficam na trilha. No portal, quem paga a cota vê o acordo: o andamento, cada parcela, a próxima e o botão para baixar o termo. As parcelas aparecem em «Suas cotas», com boleto/Pix. ## 6. A prestação de contas A guia **Prestação de contas** mostra o caixa do mês em caixas ligadas por setas (início do mês → entrou → saiu → fim do mês), as despesas em barras por categoria («Para onde foi o dinheiro») e a inadimplência ao lado: - **Saldo do mês anterior**: o saldo inicial do cadastro, mais tudo que entrou, menos tudo que saiu até ali. - **(+) Cotas recebidas** no mês, pela data do pagamento. - **(+) Outras receitas** e **(−) Despesas** do mês. - **Saldo no fim do mês**, que vira o saldo anterior do mês seguinte. - As despesas por categoria e a **inadimplência**: as cotas vencidas que seguem em aberto. **📄 Baixar a prestação de contas (PDF)** gera o mesmo relatório com o seu papel timbrado e cada despesa linha a linha, pronto para mandar ao síndico e aos condôminos. ## Unidades e despesas A guia **Unidades** mostra um cartão por unidade, com a fração ideal (e a barrinha do tamanho dela), quem paga, o proprietário, o imóvel ligado e a situação da cota do mês (paga, em aberto, em atraso). No alto, a barra da **soma das frações**: verde quando fecha em 100%; quando passa ou falta, a marca mostra onde fica o 100%. A guia **Despesas e receitas** agrupa as despesas por categoria, com a porcentagem de cada uma e uma barra colorida do mês inteiro. Na guia **Áreas e reservas**, a **agenda do mês** mostra as reservas em cada dia (verde: aprovada; amarelo: esperando aprovação). Clique num dia livre para abrir a reserva já com a data. No portal, o condômino e o síndico veem os mesmos números em tamanho de celular: a próxima cota, o que está em atraso, o último pagamento e o caixa do condomínio; **como a sua cota se compõe** (despesas do prédio + fundo + extra… = a cota) e a prestação de contas em caixas. ## Extrato da unidade Na guia **Unidades**, o botão **📄 Extrato** mostra todas as cotas de uma unidade, pagas e em aberto, com o total pago e o que falta (já com multa e juros). Serve para negociar com quem deve e para quem está vendendo o apartamento. **Baixar o extrato (Excel)** gera a planilha. ## Áreas comuns e reservas Na ficha do condomínio, guia **Áreas e reservas → + Área**, cadastre cada área que se reserva (salão de festas, churrasqueira, quadra…). **Cada área tem as próprias regras**, porque cada condomínio funciona de um jeito: - **Quem aprova as reservas**: *automática* (data livre já fica aprovada), *a imobiliária aprova* (aqui no sistema) ou *o síndico aprova* (pelo portal dele; a imobiliária também pode). - **Taxa de uso** e **como ela é cobrada** — quem reservou paga: se quem pediu pelo portal não é o proprietário (que paga a cota), a taxa é sempre cobrada à parte, de quem reservou: *somada à próxima cota da unidade* (entra sozinha no rateio do mês, e aparece como «reserva» na cota) ou *paga à parte* (quando o dinheiro entrar, clique em **Registrar pagamento da taxa**: ela vira receita do condomínio no mês, na categoria «Aluguel de espaço»). - **Horário** de funcionamento, **antecedência** mínima e máxima do pedido, **limite por unidade no mês** e até quantas horas antes dá para **cancelar pelo portal**. - **Regras de uso** em texto livre (som, limpeza, convidados), que o condômino lê antes de pedir. Na mesma guia aparecem as reservas do mês escolhido. Os pedidos **aguardando aprovação** vêm primeiro, com **Aprovar** e **Recusar**. Quem pediu recebe o aviso no celular e por e-mail, com o motivo da recusa, se houver. **+ Reservar** faz a reserva pela equipe para qualquer unidade, já aprovada. As regras de antecedência e de limite não valem para a equipe; o horário e o choque com outra reserva valem para todos. Duas reservas no mesmo horário da mesma área nunca existem ao mesmo tempo. Um pedido aguardando aprovação já segura o horário. Cancelar uma reserva aprovada tira a taxa que ainda não foi cobrada. Cancelar uma cota que levava taxa de reserva devolve a taxa para a próxima cota. Pedido esperando a imobiliária aparece no **Atenção** do Painel, assim como a taxa paga à parte que ainda não foi registrada. ## Mural, assembleias e documentos Na ficha do condomínio, a guia **Mural, assembleias e documentos** reúne tudo o que os condôminos precisam ver no portal. **Cada item tem o seu «quem vê»**: - **Todos os condôminos**: proprietários, quem paga a cota e moradores (inquilinos do imóvel ligado à unidade). - **Só os proprietários**: quem é dono de uma unidade. - **Só o síndico e o conselho**. Ao lado de cada opção, a tela mostra quantas pessoas são. Ao publicar, deixe marcado **Avisar agora**: quem pode ver recebe e-mail e aviso no celular. - **Conselho**: em **Editar conselho**, marque quem é do conselho fiscal ou consultivo. O síndico, que vem do cadastro do condomínio, já vê tudo. - **Comunicados (mural)**: avisos como «falta d’água terça das 8h às 12h». Dá para **fixar no topo** e escolher até quando o aviso fica no mural. - **Assembleias e reuniões**: em **+ Convocar**, informe o tipo (ordinária, extraordinária ou reunião), a data e a hora, o local ou o link da reunião online e a pauta. A convocação chega a todos que podem ver, e no portal cada pessoa responde **Vou**, **Talvez** ou **Não vou**. Na tela da equipe aparece quem respondeu o quê. Depois da reunião, use **Marcar realizada** e **Anexar a ata**: a ata fica ligada à assembleia, aparece nela no portal e todos são avisados. **Cancelar** avisa a todos, com o motivo. - **Documentos**: convenção, regimento interno, atas, balancetes, contratos, seguro… Envie o PDF ou a foto (até 25 MB), dê um título, escolha o tipo e quem vê. No portal eles aparecem em **Documentos do condomínio**, para baixar. Trocar o «quem vê» depois fica registrado. Apagar tira do portal. Os arquivos ficam no mesmo lugar dos outros documentos da imobiliária (Configurações → Serviços → Arquivos). ## 7. O condomínio no portal do cliente Com o módulo ligado, aparece a aba **Condomínio** no portal de quem faz parte de um: - quem é o **responsável pela cota** ou o **proprietário** de uma unidade; - o **dono** e o **inquilino** (com contrato ativo) do imóvel ligado à unidade; - o **síndico**. Lá a pessoa vê o **mural** com os comunicados, as **próximas assembleias** (com pauta, local ou link e os botões Vou, Talvez e Não vou), as atas e os **documentos do condomínio** que ela pode ver. Vê também a unidade dela, as cotas (em aberto, em atraso já com multa e juros, e pagas), como pagar e a prestação de contas de qualquer mês, com o PDF para baixar. Ela só consulta: quem registra o pagamento é a administração. **Reservar pelo portal:** na mesma aba, o condômino escolhe a área e vê o horário, a taxa, como é aprovada e as regras de uso. Vê também os horários já reservados no mês, sem saber de quem. Para pedir, informa a data, o horário e uma observação. Se a área é automática, a reserva sai confirmada na hora. Senão, fica «aguardando aprovação» e ele é avisado quando decidirem. Em **Suas reservas** ele acompanha e pode cancelar dentro do prazo. O **síndico** vê os pedidos das áreas que ele aprova, com a unidade, e aprova ou recusa ali mesmo. **Inadimplência no balancete:** todos veem **quais unidades** estão em atraso e o valor, sem o nome do dono. O **síndico e o conselho** veem também o nome, o telefone e o e-mail de quem deve, para poder cobrar. No PDF baixado pelo portal aparecem as unidades, sem nomes. **Documentos de direito do morador:** convenção, regimento interno, balancetes e comprovantes de despesa ficam sempre visíveis a todos, inclusive aos inquilinos — o morador paga as despesas ordinárias e tem direito a eles. Para guardar com transparência, há também os tipos «Contrato de administração» e «Ata de eleição do síndico». **Edital para a portaria:** a convocação por e-mail vale, mas convocações e avisos também devem ficar afixados em local visível, como a portaria. No mural, **🖨 Portaria** (comunicado) e **🖨 Edital para a portaria** (assembleia agendada) geram o PDF para imprimir, com o seu papel timbrado. O edital avisa que procurações só valem com assinatura pelo gov.br, ICP-Brasil ou firma reconhecida. Quem não faz parte de nenhum condomínio não vê a aba. Desligar o módulo tira a aba de todos. > **Falta alguma coisa?** — Se a sua imobiliária precisa de algo que não está aqui, conte para nós em **Sugerir melhoria**. Toda mudança fica registrada: ligar e desligar o módulo, cadastro, lançamento, rateio, pagamento registrado ou desfeito, cota cancelada, troca da chave Pix ou da conta do condomínio, área criada ou alterada, reserva pedida, aprovada, recusada ou cancelada, taxa de reserva paga ou desfeita, comunicado, documento e assembleia publicados, alterados ou apagados (com a troca do «quem vê»), cada resposta de presença, a quantas pessoas cada aviso saiu, mudança na cobrança das cotas (a troca da chave de API aparece só como «trocada», nunca a chave), boleto emitido ou cancelado, baixa automática e Pix ao condomínio. **Dados pessoais (LGPD):** nos dados dos condôminos e moradores, o **condomínio** é o controlador, a imobiliária é a operadora (administra em nome dele) e o Locarë é suboperador. Se a administração de um condomínio terminar, exporte e entregue ao condomínio o histórico das cotas, pagamentos e prestações de contas — vale guardar por pelo menos **5 anos**, o prazo para cobrar cotas atrasadas. # Garagens *O mapa das vagas de cada prédio — e a vaga como um imóvel que se aluga, com contrato, boleto e repasse próprios.* O Locarë administra a vaga de garagem de dois jeitos. Como **parte do apartamento** (vem no aluguel ou é cobrada à parte, como taxa no contrato) e como **unidade independente**: a vaga com dono próprio, cadastrada em Imóveis com o tipo «Vaga de garagem», tem contrato, boleto ou Pix, repasse ao dono, reajuste, recibo, prestação de contas e anúncio na Vitrine como qualquer imóvel. Por cima disso, o **mapa** mostra a garagem inteira do prédio. Para quem administra apartamentos em prédios com vaga de garagem: o mapa mostra quem usa cada vaga, com qual veículo, o que está **livre para oferecer ao próximo inquilino** e como estará nos próximos meses. É opcional e vem desligado: ligue em **Configurações → Garagens** (lá também dá para tirar o item do menu e escolher as cores do mapa, que valem para toda a imobiliária). 1. **+ Nova garagem**: escolha **um apartamento do prédio já cadastrado em Imóveis** — o endereço vem dele e os outros apartamentos cadastrados no mesmo endereço entram no prédio sozinhos (e aparecem primeiro na hora de ocupar uma vaga). Depois, o nome e as **entradas** da garagem, uma por linha — cada entrada numa linha, com o nome e, se quiser, por onde se sai (ex.: «R. Uruguai», saída «R. Dionísio Veiga»); «+ Adicionar entrada» cria outra. O mapa agrupa as vagas por entrada, como na portaria. 2. **Crie as vagas de uma vez** (ex.: da 1 à 13), escolhendo a entrada, a fileira (de cima ou de baixo do corredor) e o tamanho — para motos, compactos, médios ou grandes. Depois ajuste só as diferentes em **✎ Editar vaga**: «só cabe moto», **presa** (depende de outra vaga para sair), coberta, PcD, medidas, indisponível (com o motivo, ex.: pilar). 3. **De quem é a vaga**: *do apartamento* (vem no aluguel, ou é cobrada à parte com o valor do prédio ou da vaga) ou com *dono e contrato próprios* — a vaga que o dono aluga a qualquer pessoa, mesmo quem não mora no prédio. 4. **Ocupar**: clique na vaga livre → **Ocupar ou reservar…** e escolha um **apartamento** (o inquilino vem sozinho do contrato) ou uma **pessoa** do cadastro. Marque os veículos que estacionam ali (os veículos são cadastrados na ficha da pessoa). Data no futuro vira **reserva**. **O mapa**: cada vaga mostra o veículo desenhado visto de cima (moto, compacto, médio/SUV ou picape, no tamanho proporcional), o apartamento ou a pessoa e a placa. As cores dizem a situação — ocupada, livre (com o contorno tracejado), liberando (o contrato termina no mês), reservada ou indisponível — e o seletor **Colorir por** troca para o tipo de vaga, o tamanho ou o veículo. Veículo maior que a vaga aparece com borda vermelha. Passe o mouse em cima de uma vaga para ver a ficha dela (dono, quem usa, veículo, cobrança, tamanho); clique para abrir o histórico e as ações (trocar veículos, liberar, desfazer reserva, editar). **O que cabe para…**: escolha moto, compacto, médio/SUV ou grande/picape e o mapa acende só as vagas livres em que o veículo cabe, indicando a mais justa — para não gastar uma vaga grande com um carro pequeno. **Previsão**: os botões do mês (hoje, o mês que vem e o seguinte) mostram como a garagem estará, pelos contratos que terminam (aviso de saída ou distrato, se o prédio libera a vaga no fim do contrato) e pelas reservas. Os números do topo acompanham: ocupação, livres para oferecer, aluguel das vagas no mês e quanto tempo, em média, uma vaga fica parada. **Linha do tempo e trilha**: a linha do tempo mostra quem ocupou cada vaga nos últimos 12 meses e o que já está previsto; a trilha da garagem lista cada mudança (ocupou, liberou, reservou, trocou o valor), que também fica no Registro do sistema. **🖨 Mapa em PDF** gera o mapa com o seu papel timbrado, para a portaria. **Veículos** moram na ficha da pessoa (aba **🚗 Veículos**, que aparece com Garagens ligado): tipo, modelo, cor e placa. Se a pessoa mudar de vaga ou de apartamento, o veículo vai junto. **Alugar a vaga com dono próprio**: cadastre a vaga em **Imóveis**, com o tipo **Vaga de garagem** e o dono dela — imóvel só nasce em Imóveis, para não haver cadastro duplicado — e ligue-a à vaga do mapa em **✎ Editar vaga**. Aí **🔑 Alugar esta vaga (contrato próprio)** abre o **Novo contrato** já com essa vaga e o valor dela (sem o imóvel ligado, o botão explica e leva a Imóveis). O contrato sai com a minuta **Vaga de garagem** — o Novo contrato escolhe esse tipo de locação sozinho quando o imóvel é uma vaga. Ela segue o **Código Civil** (arts. 565 a 578), não a Lei do Inquilinato, que exclui as vagas autônomas de garagem (art. 1º, parágrafo único, «a», 2): termina no fim do prazo sem precisar de aviso (art. 573), prevê a autorização da convenção para alugar a quem não é do prédio e a preferência dos condôminos (arts. 1.331, §1º, e 1.338), o uso só para guardar o veículo e que o locador não fica depositário do carro. Como as outras minutas, ela é editável em Configurações → Modelos de documentos, para o seu advogado confirmar: o locatário pode ser qualquer pessoa, mesmo quem não mora no prédio. A partir daí é um aluguel como outro qualquer — boleto ou Pix, repasse ao dono, reajuste, recibo, prestação de contas e portal — e o contrato **ocupa a vaga no mapa sozinho**: quem usa é o inquilino do contrato, com os veículos dele; com o aviso de saída a vaga aparece «liberando», e ao encerrar o contrato ela volta a ficar livre. Trocar o dono da vaga atualiza o dono do imóvel-vaga. Se a vaga já foi cadastrada em Imóveis como «Vaga de garagem», ligue-a à vaga do mapa em **✎ Editar vaga → Imóvel «Vaga de garagem» já cadastrado**: o contrato dela passa a ocupar a vaga, sem cadastro duplicado. **Vaga avulsa, fora de prédio** (a garagem de uma casa, por exemplo): não precisa de Garagens. Em **Imóveis → Novo imóvel**, escolha o tipo **Vaga de garagem** e siga como qualquer imóvel — dono, contrato, boleto, repasse e vitrine. **A vaga no Novo contrato**: quando o apartamento escolhido é de um prédio com garagem, o Novo contrato ganha a seção **🅿️ Vaga de garagem**. Escolha o tamanho do veículo do inquilino e a vaga — a lista mostra só as livres na data de início, a mais justa primeiro. Ao salvar, a vaga fica ocupada (ou reservada, se o contrato começa no futuro), com os veículos do inquilino; se o prédio cobra a vaga à parte, marque **Cobrar a vaga** e a taxa entra no contrato todo mês, para o proprietário. Se a vaga é fixa do apartamento, a seção só avisa que ela segue com o novo inquilino. **No portal do inquilino**, nos dados do contrato, aparece a vaga dele — número, entrada e prédio, sem os dados dos vizinhos —, se o prédio estiver com «o inquilino vê a vaga no portal». # Reajuste anual *O sistema calcula e propõe. Quem aplica é você.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** Conferir e aplicar pede *Dinheiro*; escolher o índice e mandar os avisos pede *Contratar* > - **Antes, precisa existir:** o índice no contrato (sem índice, nunca há proposta) e os meses do índice publicados > - **O que acontece sozinho:** o cálculo e a proposta na aba Reajustes; o aviso ao inquilino N dias antes, se ligado > - **Não tem volta:** nada — aplicar cria uma versão nova do contrato, e o valor pode ser alterado depois > - **Muda em outros lugares:** vale para o aluguel do mês do aniversário: em quem paga depois de usar, aparece no boleto do mês seguinte, que explica o reajuste; cobranças já emitidas não mudam > - **Exceções:** índice com mês faltando é recusado (o sistema diz qual mês); o valor proposto é editável, para acordos Todo mês, a aba **Reajustes** mostra os contratos que chegaram ao aniversário, com a conta pronta: > Apto 302 — Ed. Aurora > > Juliana Ferreira Lima · a partir de 01/07/2026 · IGPM > > R$ 2.400,00 → **R$ 2.507,44** (+4,4767% · +R$ 107,44) Clicando em *"Como chegou a 4,4767%"*, você vê os **doze meses** que compõem o índice, um a um. Isso existe para você poder conferir antes de mexer no aluguel de alguém. > **Composto, não somado** — Doze meses de 1% dão **12,6825%**, não 12%. Cada mês incide sobre o anterior. Somar parece funcionar e erra sempre para menos — contra o proprietário. 1. **Confira** o percentual e a derivação. 2. **Clique em "Conferir e aplicar".** O valor vem preenchido, mas é **editável** — se houve acordo por valor diferente, é o combinado que vale. 3. **Confirme.** Nasce uma versão nova do contrato; a anterior fica intacta no histórico. > **Quando falta o índice** — Se algum dos doze meses não foi publicado, o cartão não mostra percentual: ele diz exatamente quais meses faltam. O sistema não trata mês ausente como zero — isso reajustaria a menor, sem ninguém perceber. O reajuste incide sobre o **aluguel**. Condomínio e IPTU não são corrigidos pelo índice: são valores de terceiros, que mudam por conta própria. ## Em qual boleto o reajuste entra O índice é o **acumulado dos doze meses até o mês anterior ao aniversário**: num contrato de agosto, o IGP-M de agosto do ano passado a julho deste ano — no dia do aniversário, o índice do próprio mês ainda não saiu. O valor novo vale **para o aluguel do mês do aniversário**, e em qual boleto ele aparece depende de *quando o aluguel é pago* (no contrato, menu Cobrança → Dia do vencimento): - **Paga depois de usar** (o normal — e o que a Lei do Inquilinato pede, art. 42): o aluguel de agosto vence em setembro. O boleto de agosto ainda paga julho, pelo valor antigo; o de **setembro** paga agosto, já reajustado. - **Paga antes de usar**: o aluguel de agosto vence em agosto — o reajuste entra no boleto de agosto (aplique o reajuste antes de a cobrança de agosto sair). O **primeiro boleto** com o valor novo diz de onde ele veio, no boleto, no e-mail e no portal do inquilino: *«Reajuste anual IGP-M +4,24%: R$ 1.000,00 → R$ 1.042,37»*. E cada cobrança diz o mês que paga: *«Aluguel 2026-08 (pago em 2026-09)»*. ## Aviso de reajuste ao inquilino Muita imobiliária precisa avisar o inquilino **antes** de o aluguel subir — por contrato ou por costume, 30, 40, 60 dias antes. Em **Reajustes**, o cartão **Aviso de reajuste ao inquilino** faz isso sozinho: - **Ligue** o aviso (vem desligado) e escolha o **prazo padrão** — por exemplo, 40 dias antes. - Um contrato com prazo diferente? No contrato, **Índice de reajuste** → «Avisar o inquilino quantos dias antes». Em branco, vale o padrão. - Quando faltar esse número de dias, o Locarë manda um e-mail ao inquilino (e aos co-inquilinos que recebem avisos) com o índice, a data em que o reajuste passa a valer e o **valor estimado**. Se quiser, vai uma cópia ao proprietário. - Sai **uma vez por reajuste**. O cartão lista os próximos 180 dias: quando cada aviso sai, o que já saiu e o que não saiu (por exemplo, inquilino sem e-mail — isso também aparece em vermelho no Painel). Dá para **ver o aviso** antes e **enviar agora**. - O texto é seu: **Configurações → Modelos de documentos → Aviso de reajuste ao inquilino**, com marcadores como `{inquilino}`, `{data_reajuste}` e `{valor_estimado}`. > **Por que o valor é «estimado»** — Quando o aviso sai, o índice do último mês ainda não foi publicado. O valor usa o acumulado dos 12 meses até o último mês disponível, e o texto diz que o definitivo vem depois. O reajuste de verdade continua como sempre: no aniversário, o Locarë propõe e você aplica. **Pelo WhatsApp.** No cartão, em **Por**, escolha **WhatsApp — você manda um a um, com um clique** (ou **e-mail e WhatsApp**). No dia do aviso, o Painel mostra em vermelho «avisos de reajuste para mandar pelo WhatsApp». Em Reajustes, cada um tem o botão **💬 Mandar pelo WhatsApp**: o seu WhatsApp abre com o número do inquilino e o texto prontos — é só apertar enviar — e o Locarë marca como mandado, com a data e quem mandou (clicou por engano? *desfazer*). Inquilino sem celular cadastrado: cadastre na ficha dele, ou use *já avisei de outro jeito*. Tudo fica no histórico do contrato. **Aplicar o reajuste antes da data.** Na lista dos próximos reajustes, cada contrato tem **📈 Aplicar reajuste**: a janela já vem com o valor estimado pelo índice publicado até agora (ou o aluguel de hoje, se ainda não dá para estimar) e a data do aniversário. Informe o valor combinado e **a partir de quando** ele vale. Até essa data as cobranças seguem com o valor de hoje; o aviso ao inquilino, se ainda não saiu, sai com o valor aplicado em vez da estimativa. A linha passa a mostrar *✓ reajustado para R$ …*. ## Vencimentos dos contratos e aviso de fim de contrato Em **Relatórios**, a seção **📅 Vencimentos dos contratos** lista os contratos ativos com data de término, do mais próximo ao mais distante: imóvel, inquilino, proprietário, início, fim, **quantos dias faltam**, se renova sozinho, o próximo reajuste e o aluguel de hoje. Escolha o horizonte (3, 6, 12, 24 meses ou todos). Os contratos que **já passaram do fim** e continuam ativos aparecem sempre, em vermelho — é hora de renovar ou encerrar. **Baixar vencimentos (Excel)** leva a lista. Na mesma seção, o cartão **Aviso de fim de contrato ao inquilino** (vem desligado): ligado, o Locarë manda um e-mail ao inquilino (e aos co-inquilinos que recebem avisos) **N dias antes do fim** — 60, se você não mudar —, para combinar a renovação ou a entrega das chaves. Sai uma vez por data de término (contrato prorrogado ganha aviso novo); contratos com **renovação automática** não recebem. Dá para mandar cópia ao proprietário, **ver o aviso** e **enviar agora**. O texto é seu: **Configurações → Modelos de documentos → Aviso de fim de contrato ao inquilino**, com marcadores como `{inquilino}`, `{data_fim}` e `{dias}`. Tudo fica no histórico do contrato. O inquilino também vê a estimativa no portal, ao lado da data do próximo reajuste. # Notificação extrajudicial *A peça mais delicada do sistema. Leia esta seção inteira.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** Notificar pede a permissão *Dinheiro* > - **Antes, precisa existir:** o modelo confirmado pelo advogado responsável — sem isso, o envio fica bloqueado (a prévia continua) > - **O que acontece sozinho:** a escada: lembrete amigável, depois notificação, depois honorários, cada degrau no prazo da régua > - **Não tem volta:** a notificação enviada é um ato formal em nome da imobiliária > - **Muda em outros lugares:** a cobrança passa a carregar honorários depois do prazo da régua > - **Exceções:** a notificação não pode vir antes do lembrete; mudar o modelo derruba a confirmação do advogado > **Antes de qualquer coisa: o modelo precisa do advogado** — Notificação extrajudicial é peça jurídica emitida em nome da imobiliária. O texto que o sistema traz é um **ponto de partida**, não peça pronta. Enquanto o advogado responsável não confirmar, o **envio fica bloqueado** — a pré-visualização continua disponível, que é o que ele precisa ler para aprovar. ## Idioma das mensagens enviadas Em **Configurações**, ao lado de «Idioma do sistema», **Idioma das mensagens enviadas** (Português, Español, English) define a língua em que o inquilino e o proprietário recebem os e-mails de cobrança e de nova taxa. É uma escolha da **imobiliária**, separada do idioma da sua tela: dá para usar o sistema em inglês e cobrar em português, ou operar fora do Brasil e mandar tudo na língua de lá. Ao trocar, os textos padrão da voz mudam de língua; o que você escreveu à mão fica como está. A troca fica no Registro do sistema. Uma pessoa específica pode ter a própria língua: na ficha dela, em Pessoas, o campo **Idioma das mensagens** (Padrão da imobiliária, Português, Español, English). É o caso do inquilino estrangeiro morando no Brasil. Em língua diferente da imobiliária, o e-mail dela sai com os textos padrão daquela língua — a sua abertura e assinatura escritas à mão ficam para quem lê na sua língua, para o e-mail não sair misturado. O portal dessa pessoa abre nessa língua no primeiro acesso; se ela trocar lá, vale a escolha dela. ## A voz dos seus e-mails: abertura e assinatura Na régua de cobrança, o bloco **«A voz dos seus e-mails»** deixa cada imobiliária escrever a **abertura** do e-mail de cobrança, a abertura do aviso de **nova taxa** e uma **assinatura** comum aos dois. Use os marcadores `{inquilino}`, `{imovel}`, `{competencia}`, `{vencimento}`, `{valor}`, `{imobiliaria}` (e `{descricao}` na nova taxa); a prévia mostra a frase pronta com valores de amostra, e «Restaurar o padrão» volta ao texto de sempre. Só a *voz* é editável, de propósito: a tabela de valores, o Pix, a linha do boleto, o vencimento e o «se já pagou, desconsidere» continuam gerados pelo sistema — ninguém apaga por engano a informação de pagamento. Marcador desconhecido é recusado ao salvar. O lembrete de falta de pagamento tem o próprio modelo, logo abaixo. ## A escada: lembrete, notificação, honorários A cobrança de quem atrasou sobe em degraus, e cada um tem seu prazo na aba **Notificações → Régua e modelo**: - **Comunicação após** N dias de atraso (padrão: 15) — o **lembrete de falta de pagamento**, um aviso amigável. Não é peça jurídica, não precisa de advogado, e sai **automaticamente** ao inquilino **e ao fiador**. - **Notificação após** N dias (padrão: 30) — a notificação extrajudicial, o ato formal. Não pode vir antes da comunicação. - **Honorários após** N dias (padrão: 30). Não pode ser antes da notificação — o aviso vem primeiro. - **Envio automático** (da extrajudicial) — nasce **desligado**. Com ele ligado, o sistema dispara sozinho ao atingir o prazo. > **O lembrete que vem antes** — O **Texto do lembrete**, na mesma tela, é editável — deixe em branco para usar o padrão. É um e-mail simples de "seu aluguel está em aberto", sem os rigores da extrajudicial, enviado uma vez ao inquilino e ao fiador quando o atraso passa do prazo da comunicação. É o degrau gentil antes do formal. ## Configurar o documento - **Modelo — ao inquilino** — deixe em branco para usar o padrão, ou cole o texto do seu advogado. - **Cópia — ao fiador** — o texto que vai ao fiador. Ele não tem portal, mas responde solidariamente pela dívida, então recebe uma **cópia própria** (endereçada a ele, nomeando o devedor) sempre que o contrato tem fiança. Também editável, e coberto pela mesma confirmação do advogado. O modelo usa marcadores como `{inquilino}`, `{valor_total}` e `{discriminacao}` (que produz o quadro de valores já alinhado). A lista completa está no próprio formulário. > **Marcador errado não passa** — Se você escrever `{valor_totall}`, o sistema recusa a gravação. Num e-mail comum isso viraria espaço em branco; numa notificação, viraria um débito de *"R$ "*. ## Confirmar com o advogado 1. Salve o modelo. 2. Abra a pré-visualização de um caso real e **envie ao advogado** — é o texto exato que vai sair. 3. Com o aval dele, registre **nome e OAB** no campo de confirmação. > **Editar derruba a confirmação** — Qualquer alteração no texto — no do inquilino *ou* na cópia ao fiador — invalida o aval, e o envio volta a ficar bloqueado até nova confirmação. A confirmação cobre os dois documentos: o advogado lê ambos. Aprovar uma versão e enviar outra seria pior que não ter aprovação nenhuma. ## Notificar A fila mostra os débitos além do prazo. Contrato com fiança ganha uma etiqueta **+ fiador** — ali a emissão manda a notificação ao inquilino **e a cópia própria ao fiador**, num só ato. Em cada linha: **Ver documento** (sempre, e mostra as duas vias quando há fiador) e **Notificar** (só com o modelo confirmado). Antes de enviar, a tela mostra o documento inteiro de novo. Uma cobrança já notificada **não volta à fila**. Avisar duas vezes do mesmo débito enfraquece o ato. > **O que foi enviado fica congelado** — A notificação guarda o texto e os valores *como saíram*. Se você perdoar a multa amanhã, ou trocar o modelo, o documento continua provando o que o inquilino recebeu naquele dia. É isso que serve como prova. # Documentos e vistorias *Tudo anexado no lugar certo, e a comparação antes/depois.* Pessoas, imóveis e contratos têm área de documentos. São aceitos **PDF, JPEG, PNG e WebP**. > **O tipo do arquivo é verificado de verdade** — O sistema lê os primeiros bytes do arquivo em vez de confiar na extensão. Renomear `virus.exe` para `foto.jpg` não engana. ## Abrir e excluir Cada arquivo da lista aparece com uma **miniatura**: a foto, quando é imagem, ou a **primeira página**, quando é PDF — dá para reconhecer uma matrícula de uma apólice sem abrir. Ao lado, os botões **Abrir**, que mostra o documento numa aba nova do navegador, e **Excluir**. A exclusão tira o arquivo do cofre *e* o registro da lista, nessa ordem — apagar só o registro deixaria o arquivo ocupando espaço para sempre, sem nada apontando para ele. Fica na trilha de auditoria: documento de contrato que some sem registro é problema de outra ordem. > **Se uma imagem não abrir, o sistema diz o motivo** — Em vez de sumir em silêncio, aparece o aviso com a causa que veio do provedor de armazenamento — arquivo ausente no cofre, credencial sem permissão de leitura. Sumir sem explicação faz parecer que o problema está no envio, que funcionou. ## Categorias Contrato assinado, aditivo, distrato, vistoria de entrada, vistoria de saída, identidade, comprovante de renda, comprovante de residência, certidão de estado civil, procuração, apólice de seguro, laudo, matrícula do imóvel, IPTU, declaração de condomínio, foto do imóvel, foto da pessoa, recibo, notificação e outro. ## A ficha do imóvel: três abas Ao abrir um imóvel, os anexos ficam separados por finalidade: - **Documentos** — matrícula, IPTU, declaração de condomínio, laudo, apólice de seguro. O que diz respeito ao imóvel. - **Fotos** — as fotos do imóvel, que poderão ir para a vitrine pública quando ela existir. - **Vistorias** — o registro interno, feito **ambiente por ambiente**. ## Vistoria item a item Esta é a parte que resolve discussão de fim de contrato. 1. Na aba **Vistorias**, dê o nome do **ambiente** — *"Sala"*, *"Suíte principal"*, *"Cozinha"* — e envie a foto de **entrada**. 2. Cada ambiente vira uma linha com duas colunas: **Entrada** e **Saída**. 3. No fim do contrato, envie a foto de **saída no mesmo ângulo** da entrada. As duas ficam lado a lado, ambiente a ambiente. Fotografar a saída no mesmo ângulo da entrada não é capricho — é o que faz a comparação valer. ## PDF para análise por IA Com as fotos no lugar, o botão **Gerar PDF comparativo** (na aba Vistorias) monta um arquivo com: - um **prompt** na primeira página, instruindo a IA a comparar cada ambiente item a item; - cada ambiente com a foto de **entrada e a de saída lado a lado**. Você abre o PDF, joga numa IA que leia imagens, e recebe um laudo estruturado das diferenças — ambiente por ambiente, distinguindo desgaste natural de dano. O prompt já pede esse formato; você não precisa escrever nada. O laudo é um apoio à decisão, não um parecer jurídico. Se quiser ajustar as instruções — pedir outro formato, outro idioma, mais rigor num ponto —, o botão **Instruções da IA** abre o texto para edição. Vale para toda a imobiliária; em branco, volta ao padrão. # Portal do cliente *Endereço `/portal`. Os três lados da locação entram pela mesma porta.* ## Avisos no portal: boleto, reajuste e fim do contrato No alto do portal, o cliente vê o que está chegando — sem precisar procurar: - **Boleto vencendo** — a próxima conta em aberto que vence em até 5 dias («Seu aluguel vence em 3 dias»), com o mês que ela paga e o botão *Ver e pagar*. No proprietário: «O aluguel vence em 3 dias — o repasse sai quando o pagamento cair». - **Reajuste chegando** — dentro da janela do aviso de reajuste (Configurações; padrão 40 dias antes do aniversário): o índice, a estimativa (se o aviso por e-mail já saiu) e **em qual boleto o valor novo aparece**. Passado o aniversário sem o valor confirmado, o aviso continua até a imobiliária confirmar. - **Fim do contrato** — dentro da janela do aviso de fim (padrão 60 dias): a data do término e, se não renova sozinho, o convite para conversar sobre a renovação. No proprietário, cada imóvel alugado aparece com o seu aviso. ## Quem tem dois papéis: «Ver como» Quem é, por exemplo, **inquilina de um imóvel e dona de outro** entra no portal com o **mesmo e-mail e a mesma senha** e vê, no alto da tela, a chave **«Inquilino | Proprietário»**. Tocando num lado, o portal mostra a visão dele: como inquilina, as contas a pagar e o contrato; como dona, os imóveis, os repasses e os orçamentos para aprovar. A chave só aparece para quem tem mais de um papel, e só com os papéis que a pessoa tem de verdade. Quem tem como papel principal *Fiador* ou *Terceiro* não entra no portal; se essa pessoa também for dona de um imóvel, troque o papel principal dela para *Proprietário*. **O portal do síndico.** O síndico entra pelo mesmo portal, com o e-mail e a senha dele, e vê duas abas: *Condomínio* (o mural, as assembleias com as respostas de presença, os documentos, quem está em atraso, a prestação de contas e as reservas que esperam a aprovação dele) e *Mensagens*. Se ele também for inquilino ou proprietário, a chave «Ver como» mostra os dois lados. O acesso é dado como o de qualquer cliente: na ficha da pessoa, aba **Acesso**. ## Ajuda pela IA do cliente No portal, o botão **Ajuda** (no alto; no celular, no menu do perfil) dá ao inquilino e ao proprietário um texto pronto para colar no assistente de IA deles, com o guia do portal (`app.locareapp.com/ajuda/portal-do-cliente.md`). O guia instrui a IA a separar o que o portal resolve do que **é da imobiliária** — valor, vencimento, reajuste, consertos, contrato — e a mandar a pessoa falar com você nesses casos, em vez de inventar. ## O app do cliente no celular O portal pode ser **instalado no celular como um aplicativo** — sem loja, direto do navegador. Depois de entrar, o cliente vê o cartão **«Tenha o Locarë na tela do celular»**: - **Android:** toque em **Instalar**. O ícone do Locarë vai para a tela (ou para a lista de aplicativos) e abre como um app, sem a barra do navegador — e a pessoa continua conectada. - **iPhone:** no Safari, toque em **Compartilhar** (o quadrado com a seta) e em **Adicionar à Tela de Início**. Sem internet, o app mostra um aviso de «sem conexão» em vez de uma página de erro. Por segurança, **nenhum dado do aluguel fica guardado no celular** — boletos, recibos e documentos vêm sempre do servidor. O cartão some se a pessoa tocar no ×, ou quando já estiver usando o app. **No celular, o portal vira app.** Na tela do celular, o portal do inquilino tem uma **barra de botões embaixo**: *Início* (o imóvel, a próxima conta em destaque com «Ver e pagar», a mensagem nova e atalhos), *Contas* (com a chave «A pagar | Pagos»; a bolha vermelha conta as contas em atraso), *Contrato*, *Manutenção* (se a imobiliária usa) e *Mensagens* (com a bolha das não lidas). Cada área abre na sua própria tela. Meus dados, o idioma e Sair ficam no botão redondo com a inicial do nome, no alto à direita. No computador, o portal continua com as abas no alto. **Manutenção no portal do inquilino.** Em *Manutenção*, o inquilino abre o chamado (com foto), acompanha cada passo e responde à imobiliária. Quando a visita é marcada, o chamado mostra **quem vai atender** e **«Visita: 08/10 às 14:30»** — o dia e, se a imobiliária informou, o horário. Ao final, ele confirma se ficou resolvido. **Condomínio no portal.** Se a imobiliária usa o módulo Condomínios e a pessoa faz parte de um condomínio (paga a cota, é dona da unidade, aluga o imóvel ligado a ela ou é o síndico), o portal ganha a aba *Condomínio*, no celular e no computador. Nela a pessoa vê o mural, as assembleias (e responde se vai), os documentos, as cotas, como pagar, a prestação de contas do mês, e reserva as áreas comuns. Veja [Condomínios](https://app.locareapp.com/ajuda/condominios.md). **O app do proprietário.** O proprietário tem o mesmo jeito de app no celular: *Início* (quanto recebeu, o que está a caminho, o que está em atraso, a mensagem nova e atalhos), *Imóveis* (a lista; tocando num imóvel, os repasses, o contrato e as vistorias), *Manutenção* (consertos e orçamentos para aprovar, se a imobiliária usa) e *Mensagens* — a conversa com a imobiliária, que o portal do proprietário passou a ter. No computador, as mesmas três áreas viram abas no alto. Os convites **«Tenha o Locarë na tela do celular»** e **«Entre com a digital ou o rosto»** só aparecem no celular ou tablet — no computador, o portal não os mostra. **A marca da sua imobiliária na tela de entrada.** Depois da primeira entrada, o app — o portal do cliente e o sistema da equipe — guarda no aparelho o nome e o logo da imobiliária (o de Configurações → Identidade). Da próxima vez, a tela de entrada já abre com a marca dela — o logo e o nome da imobiliária em destaque — no lugar da do Locarë, mesmo antes de digitar a senha. Sair não apaga; só muda se alguém entrar, naquele aparelho, numa conta de outra imobiliária — e uma conta sem marca própria apaga a guardada, para a tela de entrada voltar à do Locarë. Sem logo cadastrado, aparece só o nome. E quando o app abre já entrando (a sessão ficou guardada) — ou logo depois de você entrar com a senha —, uma **tela de abertura** mostra o logo e o nome por um instante antes de revelar o app. Entrou numa conta de outra imobiliária? A abertura já mostra a marca nova. **Entrar com a digital ou o rosto.** Depois de entrar com a senha, o app oferece **«Entre com a digital ou o rosto»** → *Ativar*: o celular pede a digital (ou o rosto, ou o PIN) e, da próxima vez, a tela de entrada tem o botão **«Entrar com a digital ou o rosto»**, sem digitar senha. Marcado *«Pedir também sempre que abrir o app»*, o app abre numa tela «Toque para entrar» e só mostra os dados depois da digital — também ao voltar a ele depois de 5 minutos fora. A digital fica só no celular: nem a imobiliária nem o Locarë a veem. Ligar, desligar e a opção de pedir ao abrir ficam em *Meus dados*. A senha continua valendo (para outro aparelho, ou se a digital falhar: «Usar a senha»). **O app da equipe (o painel no celular).** O painel da imobiliária também é um app: no celular, o Painel mostra o cartão **«O Locarë como app neste celular»** com o que falta neste aparelho — *Instalar*, *Avisos no celular* e *Entrar com a digital ou o rosto*. Os avisos chegam quando um cliente manda mensagem pelo portal, abre um chamado de manutenção, quando o proprietário aprova ou recusa um orçamento e quando um pagamento é recebido (este, só para quem cuida do dinheiro: administrador, gerente e financeiro). Tocar no aviso abre o lugar certo — a conversa da pessoa, o chamado, as cobranças. Com a digital ligada, a tela de entrada ganha o botão da digital e o app pode pedir a digital sempre que abrir. Tudo se liga e desliga em *Minha conta* (toque no seu nome, no alto) → *Neste aparelho*. A bolha vermelha da Manutenção agora se atualiza sozinha, sem precisar clicar em nada. **Uma porta só.** Não importa por qual tela a pessoa entra — a do cliente (portal) ou a da equipe (painel): o Locarë reconhece a conta pelo e-mail e a senha e abre o lugar certo. Quem é da equipe e entra pelo app do cliente cai no painel, dentro do mesmo app; o cliente que entra pela tela da equipe cai no portal. E o app lembra quem entrou por último: abrir de novo leva direto para lá. Para trocar, use *Sair*. **De onde cada coisa foi feita, e os aparelhos conectados.** Toda alteração feita pela equipe fica no histórico com **quem** e **de onde**: por exemplo «Márcio · 📱 celular · app · Android» ou «💻 computador · Windows · Chrome». Em *Minha conta → Aparelhos conectados*, cada pessoa vê onde a conta dela está aberta (com o último uso) e pode **Desconectar** um aparelho — ou todos os outros. Perdeu o celular? Desconecte por ali (ou peça ao administrador) e troque a senha. Em **Acessos**, o administrador vê os **Aparelhos** de cada pessoa, desconecta qualquer um e decide quem pode usar o painel pelo celular (**📱 Celular: liberado / bloqueado**). Bloqueado, a pessoa só entra pelo computador, e quem estava conectado pelo celular cai na hora. Desativar um acesso também desconecta todos os aparelhos dele. **O app se atualiza sozinho.** Não há loja nem botão de atualizar: cada vez que o cliente abre o app, ele já vem na versão mais nova. Se o app ficou aberto em segundo plano, ao voltar a ele o celular confere e, havendo versão nova, recarrega na mesma tela. Se a pessoa estava escrevendo algo, nada se perde: aparece a faixa «Saiu uma versão nova do app — Atualizar» e ela toca quando quiser. **Avisos no celular.** No portal, o cartão **«Receba os avisos no celular»** tem o botão **Ativar**: o celular pede licença e, a partir daí, chegam como notificação — igual às de qualquer aplicativo — *o boleto chegou* (com o vencimento), *pagamento recebido*, o *andamento do chamado* de manutenção, o *orçamento para aprovar* (proprietário), a *mensagem nova* da imobiliária (só o aviso; o texto fica no portal) e o *repasse enviado* (proprietário). Os e-mails continuam saindo normalmente — a notificação é um atalho a mais. Desligar: *Meus dados → Avisos no celular → Desligar*. No iPhone, os avisos funcionam depois de instalar o app (Adicionar à Tela de Início); no Android, também no navegador. Tocar na notificação abre o portal **direto no lugar dela**: a mensagem nova abre a conversa; o boleto, «A pagar»; o pagamento, «Pagos»; o chamado e o orçamento, «Manutenção». **Cliente de duas imobiliárias.** Quem tem cadastro em mais de uma (por exemplo, inquilino numa e proprietário noutra) e entra pelo endereço geral com a mesma senha vê a pergunta *«Em qual quer entrar?»*. Para trocar depois, é só sair e entrar de novo. Pelo endereço de uma imobiliária (`/portal/nome-dela`), entra direto nela. Inquilino, proprietário e corretor parceiro usam o **mesmo endereço** e a mesma tela de entrada — e veem coisas completamente diferentes. Quem decide não é o endereço digitado, é o cadastro da pessoa. ## O inquilino Entra com **e-mail ou CPF** e a senha que **ele mesmo definiu** — por um link que a imobiliária envia ao e-mail dele. A imobiliária **não conhece** essa senha. Vê: - foto e dados do imóvel que aluga - o valor detalhado — aluguel, condomínio, IPTU e encargos separados —, com o **próximo vencimento** em dia e mês (a data concreta, não só dia 5) - os **detalhes da locação** — vigência, reajuste (índice e a **próxima data**), garantia, multa rescisória e forma de pagamento — sem precisar ligar para a imobiliária - o **contrato assinado** para baixar, quando a imobiliária o anexou (é o documento assinado, não a prévia — que o sistema monta e pode mudar) - as contas separadas em **A pagar** e **Pagos**, com Pix copia-e-cola e boleto para quitar as abertas. O Pix ainda traz um botão **Exibir QR Code** — quem prefere escanear abre o QR ali mesmo, sem sair do portal. Quando ele paga, a conta migra de A pagar para Pagos **sozinha**, em segundos, sem recarregar a página — e traz o botão **Baixar recibo**. Os pagos ficam **agrupados por ano e, dentro, por mês** (com o total do ano, o ano atual aberto, e o aluguel antes das cobranças avulsas) — assim a lista não vira um rolo depois de anos de aluguel - **Antecipar pagamento**: ele pode pagar vários meses adiantados num boleto/Pix só, no aluguel de hoje — clicando os meses que quer. A antecipação aparece marcada com um chip **Antecipação** e a lista dos meses cobertos. Enquanto não a paga, ele pode **cancelá-la** pelo próprio portal: os meses voltam a ser cobrados normalmente, um por vez (o gestor também cancela pelo painel) - o **recibo** de cada conta paga, em PDF, com número, valor por extenso e a discriminação — o texto sai do modelo que a imobiliária edita em Configurações (o mesmo recibo o gestor baixa pelo botão Recibo na tela de Cobranças) - uma área de **mensagens** com a imobiliária — ele escreve e lê as respostas ali mesmo, sem depender de e-mail ou WhatsApp ## Mais de um inquilino no mesmo contrato Contrato com **vários locatários** — casal, sócios, estudantes dividindo o aluguel — é comum. O Locarë trata assim: o contrato tem um **titular** (o nome que vai no boleto) e pode ter **co-inquilinos**, cadastrados em **Contratos → ⋯ → Inquilinos** (ou já na criação do contrato, em «Outros inquilinos»). Cada um recebe o **próprio link de acesso** e entra no portal com a própria senha — e vê a **mesma página** do titular: o imóvel, os mesmos boletos, o mesmo histórico. Não há divisão do aluguel: a cobrança é uma só, e todos a veem. Para cada co-inquilino a imobiliária decide dois interruptores: **recebe avisos** (os e-mails do contrato — cobrança emitida, taxa acrescentada — chegam também a ele) e **pode agir** (no portal ele antecipa pagamento e escreve para a imobiliária, como o titular; desligado, só consulta). O titular sempre tem os dois. Do outro lado da locação, imóvel com vários **donos** já é atendido pelas **frações** — cada co-dono tem o próprio portal. **Trocar o titular** (cadastrado errado, ou o casal decidiu que o boleto sai no nome do outro): na mesma janela, **Contrato → Inquilinos → Trocar titular**. Escolha a pessoa e, se quiser, deixe marcado **manter … como co-inquilino** para o titular de antes continuar no contrato. O nome no boleto muda a partir da **próxima** cobrança — as já emitidas continuam como saíram (cancele e reemita, se precisar). A troca fica na trilha. O dono do próprio imóvel não pode ser inquilino dele. ## O proprietário Ele é cliente da imobiliária tanto quanto o inquilino — e, com o split, o dinheiro cai direto na conta dele. O extrato mostra: - **Recebido** — o que já caiu *no período escolhido* - **A caminho** — o inquilino pagou, falta compensar - **Em atraso** — quando alguém está devendo - imóvel por imóvel: inquilino, aluguel e o histórico de repasses **O período.** No alto do extrato, **Período** começa em **Mês atual** — o proprietário quer saber quanto entrou neste mês, não a soma de tudo. Dá para trocar por mês passado, últimos 2, 3, 6, 12, 24, 36 ou 48 meses, ou todo o período (no celular, o seletor aparece também dentro de cada imóvel). O mês de cada valor é o mês em que o repasse chegou a ele (sem repasse, o do pagamento). O que está pendente — em atraso, a caminho, aguardando repasse — aparece sempre, em qualquer período. **Atraso só depois da compensação.** Boleto pago no dia do vencimento leva de 1 a 2 dias úteis para compensar. Por isso, para o proprietário, a cobrança só passa a «Em atraso» depois de **2 dias úteis** do vencimento (contando sábado, domingo e feriado como não úteis); até lá aparece como *Aguardando · compensação até dd/mm*. Quem pagou em dia não aparece como atrasado para o dono. Quem tem **mais de um imóvel** abre numa **visão consolidada**: os totais somando a carteira, e uma lista enxuta com cada imóvel. Para ver o detalhe (os repasses mês a mês, com filtros de período e situação), basta **clicar no imóvel** — e Todos os imóveis volta à visão geral. Com um imóvel só, o detalhe já abre direto. > **A taxa da imobiliária aparece aberta** — Em cada repasse o proprietário vê o valor cobrado, quanto foi de taxa e quanto sobrou para ele. É proposital: quem não enxerga o quanto a administradora cobra desconfia; quem enxerga compara e fica. Esconder o número não o torna menor. > **“A caminho” não é “na conta”** — Pagamento reconhecido pelo gateway ainda não é saldo disponível. O extrato separa os dois de propósito — dizer que o dinheiro caiu quando ainda não caiu é o tipo de erro que destrói confiança. ## Prestação de contas ao proprietário (PDF e Excel) Nem todo proprietário precisa — ou deve — entrar no portal. Para ele, você pode mandar uma **prestação de contas** em PDF, com o seu papel timbrado. O nome do sistema não aparece em lugar nenhum: o documento é da sua imobiliária. Também sai em Excel, para o contador dele. Na ficha do proprietário (Pessoas → a pessoa), abra a aba **📊 Prestação de contas** e escolha: - **O período**: **Mensal** (um mês) ou **Por datas** (de… até…), com atalhos para este mês, mês passado, últimos 3 meses, este ano e ano passado. Os aluguéis entram pela data de vencimento. - **Os imóveis**: caixas de marcar (todos vêm marcados). Co-proprietário vê a fração dele. - **O que entra no relatório**: resumo do período, aluguéis, taxa de administração, data e forma de cada repasse, despesas do imóvel, manutenção a cargo do dono, pendências de hoje (atrasos e repasses a fazer) e os dados do contrato. Desmarque o que não quiser mostrar. - **Um recado** opcional, que sai no topo do relatório. Ao lado, a **prévia** mostra os totais (parte do proprietário, taxa, recebido, a receber, em atraso, despesas e o resultado). Depois é só **📄 Baixar PDF** ou **📊 Baixar Excel**. **Despesas do proprietário.** Na mesma aba, embaixo, você lança as despesas do dono que quer ver no relatório: luz, condomínio, IPTU, seguro, conserto… — imóvel, data, categoria, descrição e valor. Elas entram na prestação de contas e no resultado, mas **não são despesas da imobiliária**: não aparecem no consolidado nem no DRE. O proprietário não lança nada; quem alimenta é você. Lançar e apagar ficam na trilha. ## O corretor parceiro Quem indicou o negócio e divide a comissão da imobiliária também tem extrato — sem depender de print do gestor. Ele vê: - as **parcerias** dele: imóvel, inquilino (só o nome), o percentual combinado e sobre o quê (1º aluguel, mensal ou ambos) - cada **comissão**: a parte **dele** em cada cobrança, com a mesma régua do proprietário — recebido, a caminho, em atraso E só isso, de propósito: o aluguel aberto por rubrica, a taxa da imobiliária e a parte do dono são assunto das outras partes. A parte dele vem **congelada da emissão** da cobrança — cobrança anterior à parceria simplesmente não aparece. O acesso nasce igual ao dos outros dois: a imobiliária envia o link pela ficha da pessoa e **ele mesmo define a senha**. ## Dar acesso — sem nunca saber a senha Você **não define** a senha do cliente, como não define a da sua própria conta: você só **envia um link**, e o próprio titular escolhe a senha. O link vai **só para o e-mail dele**, e a imobiliária nunca chega a conhecê-la. Em **Acessos → Portal do cliente**, o botão **Enviar link** dispara o convite — as abas **Inquilinos | Proprietários | Outros** separam cada grupo ([seção 15](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md)). O mesmo botão fica na **aba Acesso** da ficha da pessoa (ao lado de Documentos), com o status *Sem acesso*, *Convite enviado* ou *Tem acesso*. Vale para inquilino, proprietário e corretor parceiro. Também dá para **revogar** — o cadastro e o histórico permanecem, só o acesso é cortado, e qualquer link pendente deixa de valer. **Fiador não tem portal.** A **validade do link** é um padrão da sua carteira, definido em **Configurações → Serviços → Acesso dos clientes ao portal**: **1 dia** de fábrica, ajustável até **3 dias** para quem costuma demorar a abrir o e-mail. Vale para todos os envios — você não escolhe a cada um. Expirou antes de o cliente usar? Basta **reenviar** — o link antigo deixa de valer e um novo sai no lugar. > **Por que só por e-mail, e não uma senha que você digita** — Uma senha que a imobiliária conhece é uma porta para *entrar como* o cliente — ver o que é dele, e, quando houver troca de mensagens, escrever ou apagar no lugar dele. O link no e-mail do titular fecha essa porta: é a mesma regra pela qual a plataforma não conhece a senha da imobiliária. Sem e-mail cadastrado, não há como liberar — cadastre um primeiro. > **Quando o e-mail não chega: Link pelo WhatsApp** — Às vezes o e-mail não chega — servidor do cliente, caixa de spam, endereço digitado errado. Para não deixar o cliente sem acesso, ao lado de Enviar link há **Link pelo WhatsApp**: ele gera uma **mensagem pronta** com o link, e o botão **Enviar pelo WhatsApp** abre a conversa **do próprio cliente** (se o telefone estiver no cadastro). O titular continua definindo a própria senha. > > **Uma ressalva importante:** ao contrário do e-mail, esse link fica **com você** — e, com ele em mãos, seria possível definir a senha e entrar como o cliente. Por isso a tela avisa, a geração fica **registrada na trilha**, e a recomendação é clara: **entregue o link só ao titular**. Prefira o e-mail sempre que ele funcionar; o Link pelo WhatsApp é a rede de segurança. ## O cliente não consegue entrar: senha provisória Cliente que não acha o e-mail, erra a senha, não entende o link? Em **Acessos** (ou na aba **Acesso** da ficha da pessoa), o botão **🔑 Senha provisória** resolve na hora: 1. O Locarë **cria** uma senha fácil de digitar (ex.: `kmtaz-4827`) — você não escolhe. A senha que o cliente tinha **deixa de valer**, e a conta é destravada se ele errou vezes demais. 2. A tela mostra o **login** (e-mail ou CPF), a **senha** e até quando ela vale, com uma mensagem pronta e o botão **Enviar pelo WhatsApp**, que abre a conversa do cliente. A senha aparece **uma vez só**: perdeu, crie outra. 3. O cliente entra no portal com ela e o portal **obriga** a criar a senha dele antes de mostrar qualquer coisa. A partir daí, a senha é só dele — a provisória some. A provisória vale pelo mesmo prazo do link de acesso (Configurações → Serviços). Enquanto o cliente não troca, a lista de Acessos mostra **Senha provisória · até dd/mm**. Cada senha criada fica **registrada no histórico** (quem criou e quando, nunca a senha) e, por segurança, o cliente **recebe um e-mail avisando** que a senha dele foi trocada — com o que fazer se não foi ele que pediu. Sem e-mail no cadastro, o cliente entra com o **CPF**. > **Cada um só vê o que é dele** — O inquilino não alcança documento nem cobrança de outro. O proprietário não vê imóvel de outro dono, e não recebe CPF, telefone nem e-mail do inquilino — só o nome. Quem administra precisa desses dados; quem recebe aluguel, não. ## Meus dados — o cliente corrige o próprio cadastro Nos três portais — inquilino, proprietário e corretor — há o botão **Meus dados**, no topo. O titular corrige ali o próprio **telefone**, **e-mail** e **endereço**, sem ligar para a imobiliária: a mudança vale na hora, e a imobiliária fica sabendo — cada alteração entra na trilha de auditoria, com o que era e o que ficou. A **chave Pix** aparece só para quem recebe repasse — proprietário e corretor. É o dono da chave corrigindo a própria chave: o jeito mais curto de resolver um repasse que falhou (seção 7). > **Nome e CPF continuam só com a imobiliária** — São a identidade que os contratos citam — o documento assinado aponta para aquele nome e aquele CPF, e mudá-los pelo portal mudaria por baixo o que o papel diz. Quem precisar corrigir esses dois fala com a imobiliária. > **Trocar o e-mail troca o login** — O e-mail é também a porta de entrada: mudou, passa a entrar pelo novo. E se o e-mail digitado já pertencer a outro cadastro, o sistema **recusa** e orienta a falar com a imobiliária — dois cadastros com o mesmo e-mail deixariam o login sem saber quem é quem. ## Mensagens O cliente e a imobiliária conversam dentro do próprio sistema, sem sair para e-mail ou WhatsApp. No portal, a conversa fica na aba **Mensagens** (ao lado de *A pagar* e *Seu contrato*), com um **sino** que avisa quando há mensagem nova. Do lado da equipe, cada pessoa tem a aba **Mensagens** na ficha, e a aba **Acesso** mostra quantas ainda não foram lidas. A conversa aberta **atualiza sozinha**: quem responde do outro lado aparece sem recarregar a página. E a equipe não precisa ficar checando ficha por ficha — o menu **Pessoas** traz um contador com o total de mensagens sem resposta, a lista marca cada cliente com um selo *💬*, e o filtro **Aguardando resposta** deixa no topo quem espera retorno. Toda mensagem fica **registrada com data e hora**, e mostra o **recibo de leitura** — *lido em tal dia, tal hora* —, que pode servir de prova de que o aviso chegou. A equipe ainda pode **exportar a conversa em PDF**, com tudo isso, pelo botão no topo da aba. > **A imobiliária responde como a imobiliária — nunca como o cliente** — Quem escreveu cada mensagem é decidido pelo sistema, a partir de quem está logado: a mensagem da equipe sai assinada pela equipe, a do cliente pelo cliente. Não há como a imobiliária deixar um recado *no lugar* do inquilino — é a mesma barreira do acesso, onde ela não conhece a senha dele. # Acessos e perfis *Sete perfis prontos. Cada um recebe o mínimo para trabalhar.* | Perfil | Ver | Cadastrar | Contratar | Dinheiro | Perdoar | Acessos | Backup | Configurar | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | **Administrador** | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | | **Gerente** | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | — | — | | **Financeiro** | ✓ | — | — | ✓ | ✓ | — | — | — | | **Corretor** | ✓ | ✓ | ✓ | — | — | — | — | — | | **Atendente** | ✓ | ✓ | — | — | — | — | — | — | | **Vistoriador** | ✓ | ✓ | — | — | — | — | — | — | | **Somente consulta** | ✓ | — | — | — | — | — | — | — | **Contratar** é criar contrato, o que fixa aluguel, taxa e comissão. **Dinheiro** é alterar valor, mexer em encargo e emitir cobrança. **Perdoar** é abrir mão de multa e juros — separado de propósito, porque emitir cobrança é rotina e perdoar é dar. ## Quem pode fazer o quê Cada botão exige uma dessas permissões. Sem ela, o botão **não aparece** (ou aparece apagado), e o servidor recusa mesmo que alguém tente por outro caminho, com a mensagem «o seu perfil de acesso não permite isto…». **Não vê um botão que o manual cita?** Quase sempre é o perfil: peça a quem administra os acessos (menu **Acessos**). - **Ver** (todos): Painel, listas, fichas, contratos, cobranças, relatórios, trilhas, recibos, boleto/Pix, WhatsApp da cobrança, Simular rescisão, Documentos, Divulgar nas redes. - **Cadastrar**: + Nova pessoa, + Novo imóvel, editar e inativar pessoas e imóveis, Frações dos donos, anexar documentos e fotos, publicar anúncio na vitrine, chamados de manutenção e manutenções programadas, pacote de dados da pessoa. - **Contratar**: + Novo contrato, Dados da locação, Trocar imóvel, Ver contrato, Inquilinos e Trocar titular, Comissão (corretor parceiro), Termo aditivo, Encerrar (distrato), índice de reajuste, avisos de reajuste e de fim de contrato. - **Dinheiro**: Alterar valor, Encargos, Desconto, Cobrar avulso, Antecipar, Dia do vencimento, Ver fluxo; Gerar cobranças do mês, Cancelar, Remarcar, Reemitir canceladas, Recebi por fora / Registrar pagamento, Desfazer registro, importar o arquivo de retorno do banco; Repassar, Já repassei por fora, Reenviar os que falharam; Conferir e aplicar (reajuste); Notificar (notificação extrajudicial); despesas. - **Perdoar**: Perdoar multa e juros de uma cobrança em atraso. - **Acessos**: o menu Acessos (criar contas da equipe, senha, e-mail, bloquear) e o acesso dos clientes ao portal (enviar link, senha provisória, revogar). - **Backup**: a aba Cópia de segurança (exportar, restaurar, Google Drive). Restaurar **apaga** a carteira atual. - **Configurar**: provedores de pagamento, e-mail e arquivos, Modelos de documentos, identidade e logo, aparência da vitrine, calendário, antecedência das cobranças, Manutenção, janela de suporte e a Assinatura. À parte dos perfis: **teste grátis encerrado** sem plano trava tudo o que grava («Seu teste gratuito terminou…»); consultar, exportar e assinar continuam liberados. Ao criar um acesso, o perfil escolhido **se explica na tela**, com a lista do que permite e do que não. Você não precisa decorar esta tabela. ## Cuidar de cada acesso: nome, senha e e-mail Na lista de Acessos, cada conta da equipe tem três botões: - **Nome** — corrige o nome que aparece no topo da tela e como autor no Registro do sistema. O que já foi registrado com o nome antigo não muda. - **Senha** — define uma senha nova para quem esqueceu. A antiga deixa de valer na hora, e a conta é destravada se estava bloqueada por tentativas erradas. - **E-mail** — troca o e-mail de entrada (o login). O Locarë manda um link para o endereço **novo**, e a troca só vale depois que a pessoa abre esse e-mail e toca em **Confirmar** (o link vale 24 horas e serve uma vez só). Até lá, ela continua entrando com o e-mail antigo, que recebe um aviso — e outro quando a troca acontece. Enquanto espera, a lista mostra «trocando para …». A senha não muda. Um e-mail que já é de outra conta é recusado. Cada pessoa também cuida da própria conta sem depender de ninguém: clicando no **seu nome**, no alto da tela, abre *Minha conta*, com **Corrigir** (nome), **Trocar** (e-mail — pede a senha atual) e a troca da própria senha. Uma troca de e-mail pedida por engano se desfaz ali mesmo, em **Cancelar a troca**. ## Duas escolhas que valem revisar com a equipe - **O gerente não troca as credenciais de pagamento.** Ele toca a operação e a equipe, mas a chave por onde o dinheiro sai fica com o administrador. - **O corretor cria contrato, mas não altera contrato em vigor.** Negociar o novo é diferente de mexer no que já corre. ## Manutenção de contas - **Senha** — redefine e destrava a conta junto - **Desativar** — o login para de funcionar na hora. É preferível a apagar, porque a trilha aponta para o usuário - **Destravar** — libera quem errou a senha cinco vezes Ninguém consegue desativar a própria conta: a empresa ficaria sem administrador e sem quem devolvesse o acesso. ## Portal do cliente — quem entra e por onde A parte de baixo da tela de Acessos chama-se **Portal do cliente** — não mais Portal do inquilino, porque inquilino não é o único cliente com portal. Três abas: **Inquilinos | Proprietários | Outros** (os corretores parceiros). Em cada uma, as pessoas daquele grupo, com o botão de **enviar** ou **revogar** o link de acesso. Fiador e terceiro ficam de fora — não têm portal. > **A mesma navegação de Pessoas, e ela reflete** — A lista do Portal do cliente tem a **faixa A–Z**, os **favoritos**, os **grupos** e o **Pouco usados** (seção **03**). E como é a mesma pessoa, **o que você marca aqui reflete em Pessoas e vice-versa**: favoritar um inquilino em Acessos deixa-o favoritado em Pessoas também. Na ficha da pessoa, aba **Acesso**, o botão **Alterar** ao lado do e-mail leva direto ao campo de e-mail do **Cadastro** — o e-mail de acesso é o login, e o lugar de editá-lo é o cadastro da pessoa, não uma cópia separada que pudesse divergir. > **A cópia de segurança mudou de endereço** — Ela morava nesta tela; agora fica em **Configurações → Cópia de segurança** ([seção 20](https://app.locareapp.com/ajuda/backup.md)). Backup é configuração da imobiliária, não gestão de contas — e a permissão continua a mesma: só quem tem a de backup vê a aba. ## Esqueci minha senha Nas duas entradas — a da equipe e a do portal do cliente — existe o link **Esqueci minha senha**. Quem pede recebe um e-mail com um link para escolher uma senha nova. O link vale por **uma hora** e só serve **uma vez**. Isso resolve o caso que antes não tinha saída: quando quem esquece a senha é o próprio administrador, e não há mais ninguém para redefini-la. > **A resposta é sempre a mesma** — O sistema responde se houver cadastro com esses dados, o link foi enviado — exista ou não a conta. Não é evasiva: dizer esse e-mail não existe entregaria, a quem estiver sondando, a lista de quem tem conta no sistema. > > Pelo mesmo motivo, link expirado, já usado e inventado recebem a mesma mensagem. Distinguir contaria a quem tem um link velho se outra pessoa já o usou. > **Depende do e-mail estar configurado** — O link chega por e-mail. Enquanto a imobiliária não tiver um provedor de e-mail funcionando (ver [Configurações](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md)), a recuperação não sai do lugar — e é mais um motivo para resolver isso no primeiro dia. A troca também **destrava** a conta: quem tinha sido bloqueado por errar a senha cinco vezes volta a entrar, sem precisar esperar. E toda recuperação fica registrada na trilha da imobiliária. # Relatórios *A visão da carteira, e o Excel quando o contador pedir.* A aba Relatórios traz recebido, taxa de recebimento, valor em atraso, receita da imobiliária e o que foi repassado a terceiros — e, desde 11/09, o que acontece com o dinheiro **depois** de recebido: **repassado aos beneficiários** (por Pix, e quanto foi marcado como «pago por fora»), **recebido e aguardando repasse** (dinheiro que entrou e ainda não saiu), **repasses que falharam**, **descontos concedidos** e quantas cobranças foram **canceladas** (ficam fora de todos os totais). Abaixo, a carteira por **cidade e bairro** e a evolução por mês, agora com repassado e descontos por competência. **Condomínios** (com o módulo ligado): um quadro próprio, no mesmo período da barra de cima, de todos os condomínios ou de um só. Mostra: - o emitido e o recebido em cotas, mês a mês; - a **inadimplência de hoje**: cada cota vencida, com quem paga, os dias de atraso e o valor com multa e juros; - as **despesas por categoria** mês a mês, para ver onde o gasto subiu; - o **caixa de cada condomínio** no fim do período; - o **uso das áreas comuns**: reservas aprovadas, pendentes, recusadas, canceladas e as taxas. **Baixar (Excel)** traz cada quadro numa aba, com a lista completa de quem deve. **Repasses aos beneficiários**: uma linha por proprietário e corretor parceiro, com o recebido bruto, a taxa da imobiliária, a parte dele, o que já foi repassado e a situação — «tudo repassado», «aguardando R$ X», «aguardando chave Pix», «falhou R$ X» ou «sem registro» (recebido antes do repasse automático existir; o sistema não sabe se saiu). **Descontos e custos internos**: cada desconto com quem o absorve, meses restantes e o total já abatido; e cada encargo que o inquilino não paga (seguro que o proprietário assume…), com valor mensal e destino. **Período.** No alto da aba, escolha o mês inicial e o final (ou um atalho: este mês, 3, 6 ou 12 meses, este ano, tudo). O filtro vale para as cobranças pela **competência** — recebido, atraso, repasses, descontos, canceladas e o gráfico por mês. A carteira (imóveis e aluguel contratado por tipo e bairro) é o retrato de hoje e não muda com o período. Sem filtro, é todo o histórico, com os últimos 12 meses no gráfico. A planilha sai no mesmo período da tela. O botão **Baixar planilha (Excel)** exporta tudo — abas Resumo, Recebimento por mês, Inadimplência, Repasses, Descontos, Custos internos e Carteira. # Configurações *Três serviços, três contas — e todas são suas.* > **A imobiliária começa com o pagamento em Demonstração** — Para você treinar o fluxo de cobrança na hora — cobranças simuladas, claramente marcadas como **modo de demonstração**. O botão **Testar** reprova de propósito: a cobrança de demonstração não é reconhecida por banco nenhum. Troque para o provedor real quando validar. > > E-mail e armazenamento começam **sem escolha**, de propósito: ali a demonstração seria armadilha (e-mail que parece enviado, disco que perde o arquivo). Você cadastra pessoas, imóveis e contratos desde o primeiro minuto; o que depende desses serviços avisa onde resolver quando você tentar. > **Configurações fica em abas** — Para não empilhar tudo numa coluna só, a tela se divide em **Serviços** (cobrança, e-mail e arquivos), **Identidade & marca**, **Modelos de documentos**, **Calendário**, **Apresentação** (o test-drive), **Cópia de segurança** e **Assinatura** (a mensalidade). > **Teste gratuito de 3 meses** — Toda conta nova começa com **3 meses grátis**, sem cartão — tempo de ver dois ou mais ciclos de aluguel rodando antes de decidir. O teste vale para **até 3 contratos ativos** (imóveis e pessoas você cadastra à vontade). Ao ativar o **4º contrato**, o Locarë avisa antes de salvar: confirmando, o teste termina ali e a 1ª mensalidade (faixa de entrada) é gerada, com alguns dias de prazo — nesse prazo tudo segue liberado, e um aviso no alto da tela mostra até quando pagar. Um aviso no alto da tela também mostra quantos dias faltam nas últimas semanas. Terminado o teste, é só assinar um plano (a partir de **R$59/mês**) para continuar. Enquanto não assina, a **consulta e a exportação continuam liberadas** — só **criar e editar** ficam à espera do plano, para que nenhum dado fique preso. > **Pagar a mensalidade no cartão, renovando sozinho** — Na aba **Assinatura**, o botão **Pagar com cartão (renova sozinho)** abre a **página segura do provedor** onde você cadastra o cartão — o número **nunca passa pelo Locarë**. A partir daí a mensalidade é cobrada **automaticamente todo mês**, sem boleto. Dá para cancelar quando quiser (volta ao boleto/Pix no mês seguinte; o que já foi cobrado não é estornado). > **Pagar com Pix aqui, sem sair do Locarë** — No topo da aba **Assinatura**, o quadro **Sua assinatura** resume o plano, a faixa, o valor do mês, o próximo vencimento e o último pagamento. Na mensalidade em aberto (e no pedido do plano anual), o botão **Pagar com Pix aqui** abre o **QR Code** e o **copia e cola**: abra o app do banco, escolha Pix → Pagar com QR Code e aponte a câmera. A janela percebe o pagamento sozinha, em poucos segundos, e mostra «Pagamento recebido». Prefere boleto ou cartão? O botão **Boleto ou cartão** abre a página de pagamento do provedor, onde você escolhe. Pediu o plano anual e desistiu antes de pagar? **Cancelar o pedido** cancela a cobrança e você segue no mensal. Cada mensalidade paga tem o botão **Recibo** (PDF), que também chega por e-mail quando o pagamento é confirmado — inclusive o mês pago com o saldo do plano anual. Um crédito que a Locarë lhe der aparece como **🎁 Crédito da Locarë**, com o motivo, e paga os próximos meses sozinho. ## O plano anual: 12 meses com 10% de desconto Na aba **Assinatura**, o cartão **Plano anual** mostra quanto ficam 12 meses pela sua faixa de hoje, com 10% de desconto (por exemplo, com 15 contratos: R$ 1.285,20 em vez de R$ 1.428,00). Clique em **Quero o plano anual**: abre a página de pagamento (boleto, Pix ou cartão). Quando o pagamento cai, o valor vira **saldo**. - **Todo mês, o saldo paga a mensalidade** — a faixa daquele mês, com os 10% de desconto. Nada de boleto enquanto houver saldo. - **A carteira diminuiu?** O mês custa menos e o saldo dura mais (é um crédito de uso, não se perde). **Cresceu?** O mês custa mais e o saldo acaba antes — não há cobrança de diferença no meio do caminho. - **O saldo acabou no meio de um mês?** Ele paga a parte que cobre, e o que faltar vem em boleto pelo preço cheio. Daí em diante, volta a mensalidade comum — ou você renova o anual (o botão aparece quando o saldo está no fim). - Tinha o cartão recorrente ligado? Ao pagar o anual ele é desligado sozinho, para não cobrar duas vezes. **O extrato do saldo.** Quem tem o anual vê, no alto da aba Assinatura, o quadro **Saldo do plano anual**: o saldo gerado, o usado até hoje, o restante («paga até tal mês») e, se o saldo não for cobrir um mês inteiro, o **previsto à parte**. Uma frase resume a previsão («no ritmo de hoje, ele paga até abr/27; em mai/27 cobre uma parte e R$ 155 vêm à parte»). No computador, um gráfico mostra o saldo caindo mês a mês (linha cheia = o que já aconteceu; tracejada = previsto pela faixa de hoje) e, embaixo, de onde veio o consumo de cada mês — a faixa da Gestão, a da Vitrine (V1, V2, V3), o que foi à parte e os meses que já voltaram ao mensal —, com as mudanças marcadas («subiu», «caiu», «+ Vitrine») e uma linha vermelha no mês em que o saldo acaba. Em **Mês a mês**, a mesma conta em lista (é o que aparece no celular). Quem está no mensal vê o quadro **Sua assinatura mês a mês**: a faixa do último mês, a próxima a pagar, o total pago e o que estiver em atraso, um gráfico dos últimos 12 meses (Gestão e Vitrine, com «subiu», «caiu» e «+ Vitrine» marcados e os meses atrasados em vermelho) e a conta de quanto o anual teria economizado nesses meses. O site, nos preços, mostra um exemplo com três cenários. **O resumo do mês por e-mail.** Todo mês em que o saldo do plano anual paga a assinatura, chega ao e-mail da imobiliária um resumo: a faixa e os contratos ativos do mês, o preço cheio, quanto saiu do saldo e quanto você economizou com o desconto, o saldo antes e depois, e por quantos meses ele ainda paga no ritmo de hoje. Se o saldo não cobriu o mês inteiro, o resumo diz quanto falta e onde está a fatura; quando o saldo acaba, avisa que a assinatura volta ao mensal. Quando o saldo pagou o mês inteiro, o recibo vai anexo. > **Cancelar o plano anual** — Pelo botão **Cancelar o anual**, que mostra a conta **antes** de você confirmar. **Em até 7 dias do pagamento** (o direito de arrependimento do Código de Defesa do Consumidor), a devolução é integral — e os meses que o saldo pagou voltam a ser cobrados como mensalidade comum. **Depois disso**, devolvemos o que sobrou, recalculando os meses já usados pelo preço cheio: você «devolve» só o desconto que ganhou. Exemplo: pagou R$ 637,20 (12 × R$ 59 − 10%) e usou 2 meses → volta R$ 637,20 − 2 × R$ 59 = **R$ 519,20**. A Locarë faz a devolução, e ela aparece na aba quando concluída. ## Boleto do meu banco: o Locarë só controla Prefere emitir os boletos no **seu próprio banco**? Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Boleto do meu banco** e clique em **Salvar**. Não há chave para colar nem webhook. Dá para usar junto com um provedor integrado: no contrato, o campo **Provedor de cobrança** escolhe quem emite as cobranças dele. Por exemplo, a carteira no Asaas e alguns contratos pelo boleto do seu banco. - **Todo mês** o Locarë gera as cobranças com o **valor e o vencimento certos**: aluguel, condomínio, IPTU, encargos, descontos e o primeiro aluguel proporcional, como em qualquer outro provedor. - Você emite o boleto no banco com esse valor e esse vencimento. Na cobrança, clique em **📎 Anexar boleto** e envie o PDF (ou uma foto). Cole também a **linha digitável**, se quiser que o inquilino possa copiá-la, e o **Pix copia e cola**, se o boleto tiver. - O inquilino recebe um e-mail com a composição, o total, o vencimento e o **boleto em PDF anexo**. No portal, ele baixa o boleto e copia a linha. - Quando o pagamento cair, em **Cobranças**, clique em **Registrar pagamento**. Informe a **data do pagamento** que está no extrato. O recibo sai na hora. - **Vários pagamentos de uma vez:** em **Cobranças**, clique em **🏦 Importar pagamentos do banco** e envie o **arquivo de retorno** da cobrança, que você baixa no internet banking da empresa (em *Cobrança → Arquivo de retorno*; termina em **.RET** ou **.TXT**). O Locarë mostra, boleto por boleto, de qual inquilino é e se está pronto para registrar; você confere e clica em **Registrar os marcados**. A data é a do pagamento no banco. Enviar o mesmo arquivo duas vezes não paga duas vezes. Extrato (OFX ou PDF) não serve: ele não diz qual boleto foi pago. Funciona com o retorno CNAB 400 da Unicred e com o CNAB 240 (padrão dos bancos). Se você anexou a **linha digitável** nas cobranças, o Locarë acha cada boleto pelo número dele; sem a linha, sugere pelo valor e pelo vencimento — mas esse pagamento vem **desmarcado**, para você conferir o nome no banco: dois inquilinos com o mesmo aluguel e o mesmo vencimento confundem esse reconhecimento. - **O Locarë aprende:** o pagamento que ele não reconhecer aparece com a lista **De quem é este pagamento?** — escolha o inquilino e registre. Ele guarda o **«Seu número»** daquele boleto (o campo que você preenche ao emitir no banco) e, no mês seguinte, reconhece sozinho. Dica: preencha o «Seu número» sempre com o mesmo código do inquilino, como o apartamento (ex.: *APTO 302*). Se você usar o mesmo texto para todos (ex.: *ALUGUEL*), ele não serve para reconhecer. O que o Locarë aprendeu aparece no primeiro passo da importação, com **Esquecer** para desfazer. - **Agenda dos arquivos:** no primeiro passo da importação, o calendário do mês mostra em **verde** os dias com arquivo conferido e em **amarelo** os dias úteis sem arquivo (pode ser só um dia sem movimento — o banco não gera arquivo). Como o banco numera cada arquivo em sequência, o Locarë avisa com certeza quando **faltou um** («Faltou o arquivo nº 42») e quando o arquivo **já foi conferido**. Arquivo sem pagamento novo também conta: clique em **Concluir — arquivo conferido**. - **Vários arquivos de uma vez:** o banco costuma gerar vários arquivos por dia (os que terminam em _01, _02, _03…), cada um com um lote de movimentos. Escolha todos de uma vez — ou o arquivo compactado (**.zip**) que o banco entrega para os meses antigos. O Locarë junta tudo numa prévia só, e o mesmo pagamento repetido em dois arquivos não paga duas vezes. Cada pagamento mostra quando **cai na conta**: pago por outro banco, o dinheiro entra no dia útil seguinte — é essa a data que aparece no extrato. - **Desfazer registro:** registrou um pagamento por engano, ou ele não apareceu no extrato? No card da cobrança paga, clique em **Desfazer registro** e informe o motivo. A cobrança volta a ficar em aberto, e o histórico guarda o que foi desfeito. Não dá para desfazer um pagamento parcial (que gerou cobrança de saldo) nem um cujo repasse já foi registrado como feito. - O dinheiro está na sua conta. A parte do proprietário você transfere pelo banco e registra na cobrança, em **Já repassei por fora**. Ele recebe o recibo de repasse por e-mail. > **Quando o aviso sai** — No cartão do provedor, em **Quando avisar o inquilino**: o padrão é **quando você anexar o boleto**, e o inquilino recebe um e-mail só, já com ele. A segunda opção avisa assim que a cobrança é gerada, sem o boleto. Se o **seu banco já manda o boleto** ao inquilino, escolha **Não enviar — o meu banco já manda o boleto**: o Locarë não envia o e-mail da cobrança (nem ao anexar); a cobrança e o boleto anexado ficam no portal do inquilino, e o recibo continua saindo quando você registrar o pagamento. Em **Em que conta o dinheiro cai**, se o boleto é do banco do **próprio proprietário**, escolha **Direto na conta do proprietário — não há repasse**: o Locarë não cria repasse a fazer nem lista a cobrança em «Repasses em atraso». Remarcar o vencimento retira o boleto anexado, porque ele tinha a data antiga: anexe o novo. O PDF fica no armazenamento de arquivos da imobiliária (Configurações → Serviços → Arquivos). > **O que você deixa de ter** — Sem integração, não há **baixa automática**, **split** nem **repasse automático por Pix**. Remarcar e cancelar mudam só o Locarë: o boleto já emitido no banco você ajusta lá. ## Mercado Pago: conectar em um clique Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Mercado Pago** e clique em **Conectar Mercado Pago**. Entre na sua conta do Mercado Pago, se ele pedir, e autorize o Locarë. Você volta com a conexão pronta e testada. - Não há Access Token para copiar nem URL de notificação para cadastrar no painel do Mercado Pago: o Locarë manda o endereço de notificação em cada cobrança. - Para validar antes de cobrar de verdade, marque **Conectar em modo de testes**. - O acesso vale 180 dias e se renova sozinho perto do vencimento. Se o cartão disser que a conexão expirou, clique em **Reconectar**. > **O que o Mercado Pago não faz** — Ele não divide o pagamento na origem (split): o aluguel inteiro cai na sua conta e o Locarë repassa a parte do proprietário por Pix (veja abaixo). Multa e juros de atraso são definidos no painel do Mercado Pago, não por cobrança. Para o dinheiro nem passar por você, use o Asaas. ### Repasse automático por Pix pelo Mercado Pago O proprietário **não precisa fazer nada** — só ter a chave Pix na ficha. Assim que o aluguel cai na sua conta do Mercado Pago, o Locarë manda a parte dele por Pix. O Mercado Pago pede uma liberação, uma vez só: 1. No cartão do Mercado Pago (Configurações → Serviços → Cobrança), em **Repasse automático por Pix**, clique em **Gerar a chave das transferências**. 2. Clique em **Copiar a mensagem para o Mercado Pago** e envie no atendimento deles (Ajuda → Fale conosco, ou o seu contato comercial). A mensagem já pede a liberação, cadastra a chave e pergunta a tarifa e o limite. 3. Quando eles confirmarem, marque **O Mercado Pago liberou as transferências da minha conta** e clique em **Salvar**. Até a liberação, o repasse aparece como «não saiu», com a explicação: faça pelo app do Mercado Pago e use **Já repassei por fora**; depois de liberado, use **Reenviar os que falharam**. O limite de Pix da conta vale também aqui (na pessoa física, R$ 50 mil por dia das 6h às 20h): o que passar fica pendente e sai sozinho no dia seguinte. Em modo de testes, o repasse funciona sem liberação. ## Asaas: a conta de cobrança e o webhook > **Guia passo a passo, com prints** — Da criação da conta ao webhook e ao repasse: [abrir o guia do Asaas](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-asaas.md). Ele também está no cartão do Asaas, em Configurações → Serviços → Cobrança. A cobrança sai pelo **Asaas**, e a conta é **sua** — aberta pela imobiliária, no Asaas, direto com eles. O Locarë só orquestra: emite o boleto/Pix, recebe o aviso de pagamento e dá a baixa. O dinheiro nunca passa pela conta da plataforma. 1. No Asaas, vá em **Integrações → Chaves de API**, gere a chave **marcando «Permitir que esta chave execute operações de saque via API»** e copie. Sem essa permissão, a cobrança é recebida mas o **repasse nunca sai** — o dinheiro fica parado na conta Asaas. 2. No Locarë, em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Asaas**, cole a chave e selecione o **ambiente**: `Sandbox` para treinar, `Produção` para cobrar de verdade. 3. Clique em **Testar** antes de sair. > **Sandbox e Produção são DUAS contas diferentes** — O ambiente de testes (`sandbox.asaas.com`) e o real (`asaas.com`) têm **chaves separadas e webhooks separados**. A chave de sandbox só emite no sandbox; a de produção, só na real. Use a chave do **mesmo ambiente** que você escolheu no Locarë — misturar as duas é o erro que faz a emissão falhar sem explicação óbvia. ### O webhook — a baixa automática Sem webhook, o Locarë emite a cobrança mas **nunca fica sabendo que ela foi paga**: a conta continua Aguardando para sempre. O webhook é o aviso que o Asaas manda quando o dinheiro entra — é ele que vira a situação para **Recebido** sozinha. > **O jeito rápido: o Locarë configura por você** — Depois de salvar a chave de API, clique em **Configurar o webhook no Asaas** (Configurações → Cobrança → Asaas). O Locarë cria — ou corrige — o webhook na sua conta: URL com a chave, token, **ativo**, envio **sequencial** e todos os eventos de pagamento. Não precisa abrir o painel do Asaas. E o **Testar conexão** agora confere tudo isso: se o webhook existe, se está ativo, se a fila foi **interrompida** pelo Asaas, se o envio é sequencial, se faltam eventos e se a conta tem **chave Pix** ativa (sem ela, o Asaas não gera o Pix das cobranças). Os passos manuais abaixo continuam valendo para quem preferir. 1. No Locarë, em **Configurações → Serviços → Cobrança**, a **URL do webhook** já vem **pronta e completa**: a chave de autenticação vai embutida no final dela (`?chave=…`) — o sistema gera tudo, não há o que inventar. Um único botão **Copiar** leva a URL inteira. Gerar nova rotaciona a chave — e a URL muda junto, então recopie no provedor. 2. No Asaas, vá em **Integrações → Webhooks → Adicionar**. 3. Em **URL do Webhook**, cole a URL copiada **inteira**, sem cortar o final — é ali que mora a chave, e é ela que prova que o aviso vem do seu Asaas. Não há mais token para colar à parte: o Asaas aceita a chave pela própria URL, e o campo Token de autenticação pode ficar em branco. 4. Marque os eventos de **Cobranças** (pagamento recebido e confirmado), deixe o webhook **ativo** e salve. > **O webhook mora na MESMA conta da chave** — Cadastrou a chave de sandbox no Locarë? Então o webhook tem de ser criado **na conta de sandbox**. Um webhook na conta de produção **não dispara** para um pagamento feito no sandbox — a conta é outra. É a causa mais comum de paguei e não deu baixa. > **Como saber que funcionou** — Pague uma cobrança de teste. Em segundos, a situação vira **Recebido** sozinha — na tela de Cobranças e no portal do inquilino, **sem recarregar** (as duas telas se atualizam a cada poucos segundos). No histórico de webhooks do Asaas, a entrega aparece como **200**. Se der **401**, a chave da URL está errada ou velha (recopie a URL inteira) — e o **Registro do sistema** mostra a linha «webhook recusado»; **404**, a URL foi colada cortada. O campo «Token de autenticação» do Asaas pode ficar em branco ou com o token do Locarë; para a baixa, basta a URL certa. Mas, em branco, o **Testar conexão** aponta «o webhook está sem o token de autenticação»: para o teste passar, clique em **Configurar o webhook no Asaas**, que preenche o token. ### O repasse por Pix sem token por SMS (validação de saque) Por segurança, o Asaas **segura** toda transferência feita pela API: o repasse fica **«aguardando autorização»** até alguém digitar o token no painel — e o proprietário não recebe. A solução oficial do Asaas é a **validação de saque**: a cada repasse, o Asaas pergunta ao Locarë «posso?», e o Locarë aprova **só as transferências que ele mesmo pediu** (valor e chave conferidos). Qualquer outra — inclusive alguém com a sua chave de API tentando sacar — é recusada. Cada decisão fica no Registro do sistema. 1. No Locarë, em **Configurações → Cobrança → Asaas**, logo abaixo da URL do webhook, fica a **🔐 URL de validação de saque** — clique em **Copiar**. 2. No Asaas: **Integrações → aba Segurança → «Validação de saque via Webhook» → Habilitar validação**. 3. Cole a URL **inteira**, informe o seu e-mail e deixe o **token em branco**. 4. Deixe **desmarcadas** as duas opções abaixo da URL («Validar também saques via interface» e «estornos Pix») — assim, o que você fizer à mão no app do Asaas continua pelo token de sempre. 5. Salve. Os repasses que já estavam parados precisam ser autorizados uma última vez no alerta «eventos críticos pendentes» do Asaas; os próximos saem sozinhos. ### Provar com dinheiro de verdade: o teste de repasse Em **Configurações → Cobrança → Asaas → 🧪 Testar o repasse com dinheiro de verdade**, informe um valor (mínimo R$ 5,00) e uma ou duas chaves Pix de **outras contas suas**, com o percentual de cada uma, e clique em **Gerar cobrança de teste**. Pague pelo QR Code ou pelo Pix copia e cola. A tela acompanha sozinha cada etapa: o pagamento recebido — e se foi **o webhook que avisou** —, e cada Pix **enviado** ou **recusado com a frase exata do Asaas**. Não precisa de saldo: o teste reparte o valor líquido (o que caiu depois da tarifa). Deu errado? Corrija e use **↻ Tentar os Pix de novo**, sem pagar outro teste. **🗑 Apagar** tira o teste da lista. Pix recusado também aparece no Registro e nos avisos do Painel. > **O que cada recusa quer dizer** — «não possui permissão para realizar saques» → a chave de API foi criada sem a permissão de saque; «aguardando AUTORIZAÇÃO» → falta a validação de saque; «Necessário informar uma chave Pix válida» → confira a chave; «Saque … já solicitado» → o Asaas bloqueia a MESMA transferência (mesmo valor e chave) repetida em pouco tempo — teste com outro valor. > **Chave Pix: o sistema reconhece o tipo** — Em todo campo de chave Pix (ficha da pessoa, chave da imobiliária, portal do proprietário, teste), aparece embaixo o tipo reconhecido — e-mail, CPF, CNPJ, celular, aleatória — ou um aviso. **Celular** pode ser digitado só com DDD e número: o Locarë completa com **+55** ao sair do campo. Ao sair do campo a chave também ganha a forma de sempre — CPF 000.000.000-00, CNPJ 00.000.000/0000-00, celular +55 (21) 99999-9999 — só para ler: o Pix sai com os números. > **Pix vazio? Cadastre uma chave Pix no Asaas** — O Pix copia-e-cola só é gerado se a conta Asaas tiver uma **chave Pix cadastrada**. Sem ela, o boleto sai normalmente, mas o campo do Pix fica em branco. ## Identidade da imobiliária O primeiro campo da aba é **Como você atua**: **Imobiliária** ou **Gestor(a) de imóveis**. Nem todo cliente é uma imobiliária, e quem administra imóveis por conta própria não precisa ler «imobiliária» em cada botão. A escolha muda a palavra em **todo o sistema** — telas, portal do inquilino e do proprietário, e-mails, documentos, planilhas e o feed do painel — com o artigo certo («fale com o gestor», «chave Pix do gestor»). O seu **nome** e os textos que você escreveu (a voz dos e-mails, os modelos de documento) ficam exatamente como estão. A troca fica registrada no Registro do sistema. A aba **Identidade & marca** guarda a **sua marca**: nome, endereço, telefone, **logotipo** e a localização no mapa. Ligando **Estampar a marca nos documentos**, o logo e os seus dados aparecem no **topo da minuta de locação e do PDF de vistoria**, como um papel timbrado. O sistema é a infraestrutura por baixo — invisível; o documento sai em nome da sua imobiliária. Assim que você envia o seu logotipo, ele **substitui a marca do sistema no canto superior** — tanto no painel quanto no **portal do cliente**, onde o inquilino passa a ver a sua marca em vez da nossa. Enquanto não houver logo próprio, fica a marca do sistema ali — que some no instante em que a sua entra. A Locarë continua presente, mas discreta: um selo pequeno no rodapé do menu e no topo do portal, ao lado do Sair. **Somos a infraestrutura por baixo; o nome que aparece é o seu.** Com a marca ligada, três opções dão o tom de **papel timbrado** aos documentos: **cabeçalho e rodapé em todas as páginas** (não só a primeira), o logotipo em **preto e branco**, e o logotipo como **marca d'água** — bem claro, atrás do texto de cada página. **Não exibir o nome do Locarë.** Os relatórios e documentos que você entrega ao cliente (prestação de contas ao proprietário, relatório de manutenção, prestação de contas do condomínio, recibo de repasse e vistoria) trazem no rodapé «Emitido em … pelo sistema Locarë». Ligando esta opção, na mesma aba, o rodapé sai só com a data e a hora (de Brasília) — o documento fica inteiro com o nome da sua imobiliária. No portal do cliente, some também o selo «Tecnologia Locarë» ao lado do Sair, e a aba do navegador passa a mostrar o nome da sua imobiliária. ## Gmail: o jeito mais simples de começar Se você não tem domínio próprio — o caso de muito gestor autônomo —, dá para enviar pela **sua própria conta Google**, sem domínio, sem DNS e **sem senha**. Em **Configurações → Serviços → E-mail**, escolha **Gmail (conta Google)** e clique em **Conectar com o Google**: você escolhe a conta e autoriza. O Locarë passa a mandar a cobrança **em seu nome, pela sua caixa** — o inquilino vê o seu e-mail no remetente. **Se a conexão com o Google expirar** (a autorização vale por um prazo, e o Google também a revoga se você trocar a senha ou remover o acesso), o Locarë **avisa em dois níveis**: a rotina da manhã sonda a conexão de cada imobiliária todo dia, e qualquer e-mail que falhe por esse motivo marca na hora. Nos dois casos aparece um **banner vermelho no painel** — «A conexão com o Google expirou» — com o botão **Reconectar agora**, e a trilha ganha um registro «google_expirado». Enquanto isso, os e-mails e o backup no Drive ficam parados (as cobranças esperam para sair, não se perdem). Basta clicar em **Conectar com o Google** de novo: o banner some sozinho e os envios retomam. > **O Locarë só recebe permissão de ENVIAR — nunca de ler** — A autorização do Google é apenas para *enviar e-mail no seu nome*. O Locarë não lê a sua caixa de entrada, não vê seus outros e-mails, nada disso. E você desfaz quando quiser: o botão **Desconectar** tira a conta do Locarë (para revogar também no Google, `myaccount.google.com → Segurança`). Depois de conectar, use **Testar envio** — ele manda uma mensagem real para a sua própria caixa, provando que funciona de verdade (não só que a conexão está de pé). O **Nome do remetente** é o que aparece na caixa do inquilino: use o nome da imobiliária. > **Quando o Gmail basta, e quando não** — O Gmail comum entrega cerca de **500 e-mails por dia** — sobra para a cobrança de aluguel. Operação grande, com muito envio, é caso de **Resend com domínio próprio** (abaixo). E, nesta fase inicial, conectar o Google pode exigir que a plataforma **libere a sua conta antes** — se o Conectar não passar, fale com o suporte. ## Aba Anúncio: o que cada botão significa Enquanto o imóvel não está na vitrine, a aba Anúncio mostra só **«Publicar na vitrine»** (e diz isso na própria barra). Depois de publicado, no lugar dele aparecem **«Atualizar anúncio»** e **«Tirar do ar»**. A barra de botões fica presa ao rodapé da ficha, visível mesmo em telas pequenas. Para publicar, a vitrine da imobiliária precisa estar ligada (aba Vitrine); desligada, o anúncio fica preparado e sobe quando você ligar. ## A foto de um imóvel apareceu no topo da vitrine O topo («capa com foto» e o modelo imersivo) só usa a **capa própria** da vitrine — enviada em Vitrine → Capa. Sem capa, o topo fica na cor do tema; nenhuma foto de anúncio é reaproveitada ali. O título do topo é o «Título da página» da aba Vitrine — se ele estiver com o nome de um imóvel, troque por uma frase da imobiliária. ## Onde está o «Salvar» da Vitrine? Não há: na aba Vitrine **tudo é salvo sozinho** conforme você digita, e a prévia ao lado acompanha. O rodapé fixo da aba mostra «Salvo automaticamente às HH:MM» e traz a única ação que depende de clique: **Publicar vitrine** (ou «Tirar do ar»). No cadastro do imóvel em rascunho, o rodapé fixo tem «Salvar cadastro». ## Marquei para a vitrine e o imóvel não aparece Imóvel em **rascunho** não entra na vitrine, mesmo com o anúncio preparado: a página pública só mostra cadastro concluído. Abra a ficha, complete o que falta e clique em **Salvar**; aí o anúncio aparece. A lista mostra «rascunho — fora da vitrine» no lugar do interruptor, e a aba Anúncio avisa antes de publicar. ## Corrigi um nome e ele continua errado em alguns lugares Há dois cadastros com nome: a **pessoa** (Pessoas — proprietário, inquilino, corretor) e o **acesso** (Acessos — o login de quem usa o sistema; é o nome do topo da tela e o autor no Registro). Corrigir um não muda o outro. Em Acessos, o botão **Nome** corrige o do login. Ao corrigir a pessoa, os repasses ainda não enviados passam a mostrar o nome novo; o que já saiu (recibo emitido, eventos antigos do Registro) guarda o nome da época — é história, não erro. ## Preciso trocar o e-mail com que entro no sistema O e-mail é o seu login. Para trocar, clique no **seu nome**, no alto da tela (*Minha conta*), e em **Trocar**, ao lado do e-mail. Digite o e-mail novo e a sua senha atual. O Locarë manda um link para o endereço **novo**: a troca só vale depois que você abrir esse e-mail e tocar em **Confirmar** (o link vale 24 horas). Até lá, nada muda — você continua entrando com o e-mail antigo, que também recebe um aviso. A senha não muda. Quem gerencia os acessos também pode pedir a troca para outra pessoa da equipe, em **Acessos → E-mail**; ela precisa confirmar no endereço novo do mesmo jeito. Mudou de ideia? Em *Minha conta*, **Cancelar a troca**. ## Cancelei um boleto — como emitir de novo? Em Cobranças, ao lado de «Ver N cancelada(s)», clique em **Reemitir canceladas…**. Aparece a lista das cobranças de aluguel canceladas com uma caixa de seleção em cada uma («Marcar todas» para todas). Ao confirmar, o Locarë gera de novo o aluguel daquele mês **para a mesma data** (se a data já passou, sai com vencimento hoje), com o mesmo valor, o repasse programado e o boleto novo enviado ao inquilino. A cancelada continua na história, e as duas ficam no Registro do sistema. Só entra o que **não teve nada**: cobrança cancelada, sem pagamento e sem repasse enviado. O que já aconteceu é recusado e o motivo aparece na tela. Cobrança avulsa e antecipação não passam por aqui — crie de novo. Antes desta opção, um mês cancelado não podia ser gerado de novo: «Gerar cobranças do mês» pulava o contrato como se a cobrança existisse. ## «Falta terminar a configuração» com tudo já funcionando A pendência «ainda não foi testado» some quando o provedor funciona de verdade: um boleto emitido, um arquivo guardado ou um e-mail de cobrança entregue valem como teste, e o cartão do serviço passa a dizer «Comprovado em uso». O botão «Testar conexão» continua lá para quem quiser conferir antes do primeiro uso. Um teste que falhou não é apagado por um acerto — reveja a configuração e teste de novo. ## Cadastrei o contrato depois do dia de vencimento do mês A rotina automática não emite cobrança cujo vencimento já passou (o provedor recusa boleto vencido). Para cobrar o mês corrente, clique em **Gerar cobranças do mês**: a cobrança sai com **vencimento hoje** e o Registro anota o ajuste. Se quiser outra data, use «Remarcar» na própria cobrança. ## Próximo vencimento de verdade — e trocar o dia O card do contrato mostra o dia combinado («dia 10») e, abaixo, **quando a próxima cobrança vence de fato**: a data, o dia da semana e, quando o dia cai em sábado, domingo ou feriado, o porquê do empurrão — «o dia 10/10 cai em sábado → dia útil», ou o nome do feriado. É a mesma regra do calendário (Configurações → Calendário); imobiliária que desligou o ajuste vê a data nominal. Para trocar o dia: menu **Cobrança → Dia do vencimento**, informe o novo dia (1 a 31). A troca é **definitiva**: o dia fica gravado no contrato e vale para todas as cobranças **ainda não geradas**, mês após mês; a cobrança já emitida deste mês continua com a data dela — para mudá-la, use «Remarcar» na própria cobrança. A troca fica no Registro do sistema e na trilha do contrato («de → para»). Na mesma janela fica **«Quando o aluguel é pago»**: *depois de usar* (o aluguel de agosto vence em setembro — o padrão) ou *antes de usar* (o de agosto vence em agosto). Ela decide o mês que cada boleto paga e, por ele, em qual boleto o reajuste entra (ver «Em qual boleto o reajuste entra», no capítulo Reajuste anual). Também vale só para as próximas cobranças. ## Alterar valor: corrigir no mesmo dia «Alterar valor» cria uma versão nova do contrato a partir de uma data. Se você criar duas na **mesma data**, a segunda corrige a primeira (errou o valor e percebeu na hora): não há recusa, e a troca de valores fica no Registro do sistema. Cobranças já geradas com o valor antigo não mudam; se precisar, cancele e gere de novo. ## O que é cada cobrança: o enquadramento legal Todo encargo e toda cobrança avulsa pedem agora **o que é esta cobrança**, numa lista: condomínio (ordinário ou extraordinário), consumo, IPTU, seguro contra incêndio, multa do contrato, taxa de elaboração do contrato, serviços ao inquilino (vistoria, segunda via de boleto, cópia de chave), reparo, reembolso, taxa de administração, intermediação ou taxa de cadastro, ou «Outra». Ao escolher, aparece a regra da Lei do Inquilinato (8.245/91) com o artigo, e o botão **?** abre o guia com todas. - **Do proprietário** (taxa de administração, intermediação, comissão, taxa de cadastro, condomínio extraordinário): o sistema **não deixa cobrar do inquilino**. Pode lançar como custo interno, descontado do repasse do proprietário. - **Só com cláusula no contrato** (IPTU, seguro contra incêndio, multa, taxa de elaboração do contrato combinada antes, serviços ao inquilino) ou **depende do caso** (reparo por dano ou falta de manutenção do inquilino, reembolso): você marca a confirmação, e ela fica no Registro do sistema. - **«Outra»**: passa, e fica registrado que não houve enquadramento. Se a descrição disser «taxa de cadastro», «comissão» ou «intermediação», o sistema recusa e pede a natureza certa. No contrato, a caução não pode passar de **3 aluguéis** e o reajuste não pode ser menor que **12 meses**. Multa de atraso acima de 10% ou juros acima de 1% ao mês não são recusados, mas o sistema avisa ao salvar. Os textos seguem a regra geral da lei, foram revisados por advogado e não substituem a orientação jurídica do seu caso. ## Encargo: quem paga Cada encargo do contrato tem um **«Quem paga»**. O padrão, *Inquilino*, soma o valor no boleto e avisa o inquilino, como sempre. A outra opção, *Proprietário — desconta do repasse*, é para custo que o proprietário assume, como um **seguro**: o valor **não entra** no boleto do inquilino nem aparece na composição da cobrança; sai do repasse do proprietário e vai ao destino (imobiliária ou terceiro). O inquilino não é avisado, porque a taxa não é dele; o Registro do sistema guarda o encargo interno e, a cada cobrança, quanto foi descontado do repasse. Um encargo já criado não muda de tipo: remova e crie de novo com a opção certa. **E a tarifa do boleto/Pix?** Não crie encargo para ela. A tarifa que o provedor (Asaas) cobra por cobrança recebida já sai **sozinha da parte da imobiliária** no repasse — o proprietário recebe a parte dele inteira, e o Registro do sistema mostra o desconto. Um encargo com a tarifa faria ela ser paga duas vezes. ## Desconto no aluguel por alguns meses Combinou um abatimento com o inquilino (obra, negociação de renovação, fidelização)? No contrato, menu **Cobrança → Desconto**: escolha se é *percentual do aluguel* ou *valor fixo*, por quantos meses, e o motivo (ele aparece na cobrança, no recibo e no portal do inquilino). O desconto vale a partir da **próxima cobrança gerada**; uma cobrança já emitida não muda. A cada emissão ele consome um mês e, no fim, o aluguel volta cheio sozinho. A taxa de administração incide sobre o aluguel já com desconto (a imobiliária divide o abatimento na proporção da taxa) e o proprietário recebe o resto; condomínio, IPTU e encargos não são descontados. Isso é o padrão, *«cada um na proporção da sua parte»*; o campo **«Quem absorve o desconto»** permite escolher *«só o proprietário»* (a taxa da imobiliária fica sobre o aluguel cheio) ou *«só a imobiliária»* (o repasse do proprietário não muda). O inquilino paga menos de qualquer jeito; aqui se decide de quem sai a diferença. O card do contrato mostra o desconto ativo, quantos meses restam e o total mensal já abatido, na hora. Dá para encerrar antes do prazo: as próximas saem sem ele. ## A trilha de cada contrato Entre a trilha de uma cobrança e o Registro do sistema inteiro há o nível que mais importa numa conversa com o proprietário ou o inquilino: o **contrato**. No card do contrato, o botão **«Trilha»** (ao lado de «Ver fluxo») abre tudo que aconteceu com ele e com cada cobrança dele, em ordem e com quem fez: versões de valor, encargos, descontos, cobranças geradas e pagas, repasses, e-mails. O **proprietário** tem o mesmo no portal dele, em «Histórico do contrato», só com o que lhe diz respeito (pagamentos, repasses, valores, descontos), sem o interno da imobiliária. ## Tudo fica no Registro do sistema Toda ação no Locarë deixa uma linha no **Registro do sistema** (o relógio ao lado do «?»): quem fez, quando e o que mudou. As mudanças que envolvem dinheiro dizem *de → para*: a chave Pix de uma pessoa (trocada por você na ficha ou pelo próprio cliente no portal) aparece mascarada, como «111…344 → 999…766»; a troca do dono de um imóvel, o contrato criado e cada nova versão de valores, os acessos criados, desligados ou com senha redefinida, os provedores configurados e os arquivos anexados. O que não tiver uma frase própria ainda assim é registrado, como «ação» com o método, a rota e os nomes dos campos enviados — nunca os valores. Se um dia alguém disser que o sistema mandou dinheiro para o lugar errado, a resposta está aqui. ## Recibo de repasse e «aguardando repasse» Todo repasse que sai — por Pix pelo sistema ou registrado à mão porque você transferiu por fora — gera um **recibo de repasse** em PDF, com o timbre da imobiliária: você o abre na cobrança (link «Recibo» ao lado do repasse enviado), o proprietário o baixa no portal dele, e ele ainda recebe um e-mail com o recibo anexo. Registrar um repasse feito por fora é o que faz esse recibo existir: dentro da cobrança, «Já repassei por fora» (todas as partes, com confirmação) ou, em «Repasse», pessoa a pessoa. Enquanto o repasse não sai, o sistema diz isso com todas as letras: na lista de Cobranças, ao lado de «Recebido», aparece **«aguardando repasse»** (ou «aguardando chave Pix», quando é a chave que falta, ou «repasse falhou»). No portal do proprietário a cobrança paga fica como **«Pago — aguardando repasse»**, com o total à parte, e só vira «Recebido» quando a parte dele sai de fato. A troca da chave Pix da imobiliária em Identidade também fica registrada no Registro do sistema. ## Repasse automático por Pix — inclusive a sua parte Quando a cobrança do aluguel é emitida, o sistema já programa os repasses por Pix a partir da repartição: a parte de cada **proprietário**, a do **corretor parceiro** e a **da própria imobiliária**. Elas saem sozinhas quando o dinheiro fica *disponível* na conta do gateway. Para a sua parte sair, cadastre a **chave Pix da imobiliária** em Configurações → Identidade; para a de cada pessoa, a chave Pix na ficha dela. Quem está sem chave não trava nada: o repasse fica **«aguardando chave Pix»** (pendência no painel) e sai sozinho quando a chave entra. Se o webhook do gateway falhar, a reconciliação diária confere a cobrança e dispara o repasse do mesmo jeito. **Atenção a quem é o beneficiário.** A pendência do painel diz o nome e onde cadastrar: *(pessoa — ficha em Pessoas)* ou *(a imobiliária — Configurações → Identidade)*. O gestor que também é dono de imóveis aparece duas vezes no sistema: como imobiliária (a taxa vai para a chave da Identidade) e como pessoa (o aluguel do dono vai para a chave da ficha dele em Pessoas). Cadastrar em um lugar não vale para o outro. Assim que a chave é salva, os repasses que esperavam por ela a recebem na hora e saem quando o pagamento cair. **Repasses em atraso.** Cobrança paga cujo repasse não saiu (emitida antes deste recurso, ou que ficou para trás) aparece no painel como «dinheiro parado no gateway» e no topo de Cobranças, com o total por beneficiário. Cada cobrança é uma **linha**, com o que falta a cada um (e o motivo, se um Pix falhou) e os botões dela: **Repassar** (manda por Pix, do saldo do provedor, só o que falta daquela) e **Já repassei por fora** (registra o que você já pagou no banco ou no painel do provedor — não transfere de novo, pede confirmação e manda o recibo). Marque as caixas e use **Repassar as marcadas**, ou **Repassar todas agora**. Cobrança apenas «confirmada» é conferida no gateway antes — se o saldo já caiu, sai; se não, espera. Tudo fica na trilha. **«Sua parte».** A parte da **própria imobiliária** (taxa, comissão) também fica no saldo do provedor até sair para a chave Pix da Identidade — por isso uma cobrança pode continuar na lista mesmo depois de você registrar o repasse do proprietário: o que sobrou é o **seu** dinheiro. A linha mostra «sua parte», com **Transferir para a minha conta** ou **Deixar no Asaas** (fica no saldo, sem saque, e sai da lista). Só entra na lista o que foi cobrado pelo Locarë e pago pelo gateway: dinheiro de cobrança feita fora do sistema sai pelo painel do próprio gateway. Atenção do lado do gateway: transferência Pix pela API exige a conta aprovada e a função liberada; num Asaas novo, teste com um valor pequeno primeiro. ## E-mail que ficou fora: a represa e a revisão Se o e-mail ficar fora por dias, as cobranças vão se acumulando sem aviso. Quando volta, a rotina **não despeja tudo de uma vez**: envia sozinha só o que vence no futuro ou venceu há até **3 dias**. O que venceu antes disso e nunca foi avisado fica **represado** — aparece no painel («cobranças antigas não foram avisadas por e-mail») e no topo de Cobranças, com a lista. Você confere se alguém já pagou por fora (dê a baixa nessas) e então **Enviar todas agora** ou **Descartar os avisos**; as duas decisões ficam na trilha com o seu nome. Foi o caso real de 10/09: o Gmail de uma imobiliária expirou por dias e, ao voltar, boletos antigos chegaram a inquilinos que já tinham pago por fora. ## O registro do sistema O relógio ao lado do «?» abre o **Registro do sistema**: tudo que a rotina fez sozinha (cobranças emitidas, e-mails enviados, falhas, trocas de provedor, backups) e tudo que alguém fez (baixas, perdões, reajustes, configurações), numa linha do tempo por dia, com filtros de período, origem (automático/feito por alguém), tipo e busca no texto. É a mesma trilha que cada cobrança já tinha, vista de cima: só cresce, nada é editado nem apagado. Muita coisa no Locarë é automática — aqui nada fica no escuro. ## Mais de um provedor de e-mail: a fila de tentativa Você pode configurar **mais de um** provedor de e-mail (SMTP próprio, Resend, Gmail) — cada um guarda as suas credenciais, e eles formam uma **fila**, mostrada em Serviços como «1º, 2º, 3º». O 1º envia; se ele falhar, o sistema tenta o próximo; se todos falharem, o e-mail sai «via Locarë» (abaixo). O provedor que falhou fica marcado em Serviços e no painel, para você consertar — os e-mails não pararam, mas o aviso é real. Use ▲ para subir um provedor na fila e × para tirá-lo. **O Gmail fica na fila mesmo sem ser o 1º**: é a conta dele que o backup no Drive usa, então você pode enviar pelo seu servidor e manter o backup no Google. ## Sem provedor de e-mail? As mensagens saem «via Locarë» Enquanto você não conecta um provedor próprio (Gmail, Resend ou SMTP), as cobranças, avisos e comunicações **não param**: saem pelo remetente *no-reply* do Locarë, com o **nome da sua imobiliária** no remetente e um rodapé fixo: «Mensagem automática enviada pelo Locarë em nome de … **Não responda a este e-mail** — para falar com a imobiliária: telefone/WhatsApp e e-mail do seu cadastro». Ninguém lê respostas a esse endereço, por isso o rodapé aponta os seus canais. Em Serviços, o cartão E-mail mostra o selo **«via Locarë (padrão)»**. > **Cota de 30 e-mails por mês** — O envio pelo Locarë serve para você começar: são **30 e-mails por mês**. A pendência em Configurações mostra quantos já saíram, e a partir de 80% ela avisa. Passou da cota, **só as cobranças continuam saindo**; lembretes de atraso, recibos de repasse e avisos de nova taxa esperam você conectar o seu e-mail. O link de primeiro acesso e a recuperação de senha não contam na cota. O jeito mais fácil de conectar é o **Gmail (conta Google)**, em um clique. ## E-mail: o domínio precisa ser verificado A chave de API sozinha não basta. O Resend só entrega para outras pessoas depois que um **domínio** da imobiliária estiver verificado no painel dele — e verificar exige mexer no DNS desse domínio. 1. No Resend, vá em **Domains** e adicione o domínio da imobiliária (por exemplo `suaimobiliaria.com.br`). 2. O Resend mostra alguns registros de DNS. Peça a quem cuida do domínio para incluí-los, ou inclua você se tiver acesso. 3. Espere o domínio aparecer como **verificado**. 4. No Locarë, em **Remetente**, escreva o **endereço inteiro** — por exemplo `cobranca@suaimobiliaria.com.br`, não só o domínio. 5. Em **Nome do remetente**, o nome da imobiliária: é o que o inquilino vê na caixa de entrada. > **Para testar antes de ter domínio verificado** — O Resend deixa enviar de `onboarding@resend.dev` sem verificar nada — mas **só para o e-mail do dono da conta**. Serve para conferir que a chave funciona; não serve para cobrar inquilino. ## Cloudinary: qual chave gerar > **Guia passo a passo, com prints** — Da criação da conta à chave e ao teste: [abrir o guia do Cloudinary](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-cloudinary.md). Ele também está no cartão do Cloudinary, em Configurações → Serviços → Arquivos. O Cloudinary é uma das opções para guardar contratos, fotos e vistorias. A conta é da imobiliária — cada uma usa a sua, e a cota não é dividida com ninguém. ### O jeito mais fácil: Conectar Cloudinary Em **Configurações → Serviços → Arquivos**, escolha **Cloudinary**, digite o **Cloud name** (o nome no alto do menu do painel do Cloudinary) e clique em **Conectar Cloudinary**. Faça login no Cloudinary, se ele pedir, e clique em **Accept access**. Você volta ao Locarë com a conexão pronta e testada. Não há chave para gerar nem papel para escolher, e o Locarë não guarda nenhuma chave de API. > **Deixou de funcionar?** — A conexão se renova sozinha. Se o cartão disser que ela expirou, por exemplo porque o acesso foi revogado no Cloudinary, clique em **Reconectar**. Seus arquivos continuam na conta, intactos. ### Com chave de API Se preferir, abra **Prefiro usar API Key e API Secret** no mesmo cartão: 1. No painel do Cloudinary, vá em **Settings → API Keys** e clique em **Generate New API Key**. 2. Dê um nome que você reconheça depois, como `Locare`. 3. Em **Roles**, escolha **Master Admin**. 4. Copie o **Cloud name**, a **API Key** e o **API Secret** para a tela de Configurações → Serviços → Arquivos. 5. Clique em **Testar conexão** antes de sair. > **Media Library User não funciona** — É o papel que o Cloudinary oferece ao lado, e o nome parece o certo. Mas ele **não permite enviar nem apagar arquivos** — a chave é aceita, e falha no primeiro anexo. Chave nova também nasce **sem permissão nenhuma**: o papel precisa ser escolhido na hora de gerar. > > Se o seu plano oferecer **Tech Admin** ou **Media Library Admin**, prefira um deles: fazem o que o Locarë precisa com menos poder. No plano gratuito, só existe Master Admin. > **Master Admin é uma chave poderosa** — Ela alcança a conta inteira do Cloudinary, não só o que o Locarë guarda. Por isso: use uma chave **dedicada ao Locarë**, com nome próprio, e não a mesma de outro sistema. Assim, se um dia precisar revogar, você revoga só esta — sem derrubar mais nada. > **O botão Testar resolve a dúvida** — Ele não checa só a credencial: **grava um arquivo, lê de volta, compara e apaga**. Se o papel estiver curto, você descobre ali — e não no dia em que alguém anexar o primeiro contrato. O sistema não guarda dinheiro, não envia e-mail e não armazena arquivo por conta própria: ele usa serviços que **cada imobiliária contrata**, com as credenciais dela. É o primeiro trabalho de quem recebe um acesso novo, e o sistema leva você direto a esta tela no primeiro login. > **Nada disso impede o sistema de funcionar** — Você pode cadastrar pessoas, imóveis e contratos, e acompanhar tudo, **antes** de configurar qualquer serviço. O que falta são as funções que dependem deles — anexar arquivo, mandar e-mail, emitir boleto — e cada uma diz, no momento em que você tentar, o que resolver. > > Nenhuma delas trava a tela: a ficha do imóvel continua abrindo sem o cofre de arquivos, e a notificação continua sendo preparada sem o e-mail. | Serviço | Para quê | Opções | | --- | --- | --- | | **Pagamento** | receber o aluguel e dividir o valor | Asaas (recomendado, em produção), Mercado Pago (sem split; repasse por Pix depois da liberação), Boleto do meu banco — veja [Situação de cada provedor](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md) | | **E-mail** | mandar a cobrança e a notificação | Gmail / conta Google (mais simples, sem domínio), Resend (com domínio próprio), servidor SMTP próprio | | **Arquivos** | guardar contrato, vistoria e foto | S3 / Cloudflare R2 (recomendado), Cloudinary, disco | > **Segredo não volta para a tela** — Chaves de API são cifradas antes de gravar e nunca são exibidas de novo — a tela mostra apenas "configurado". Deixar o campo em branco ao salvar **preserva** o que já estava lá. > > Nem quem administra a plataforma digita ou vê essas chaves: elas são cadastradas aqui, por você, e ficam cifradas no banco. ## Testar não é opcional Cada serviço tem um botão **Testar**, e ele faz o percurso inteiro — no armazenamento, por exemplo, grava um arquivo, lê de volta, compara e apaga. Testar só a credencial diria que a chave é válida e deixaria passar uma conta sem permissão de escrita, ou um plano estourado. > **Gravar não é guardar** — Se você escolher **disco** e o sistema estiver hospedado em contêiner, o teste *reprova de propósito*: a pasta aceita a escrita, mas os arquivos somem na próxima atualização do serviço. Um contrato digitalizado guardado ali está perdido antes de alguém precisar dele. > **O que falta acompanha você em todas as telas** — Enquanto houver serviço por configurar ou reprovado no teste, uma faixa aparece no topo de qualquer aba dizendo o que é — com um atalho para resolver. Ela some sozinha quando não há mais nada pendente. > > Antes, esse aviso vivia só aqui dentro: quem não sabia que precisava configurar nunca abria esta tela, e descobria pelo pior caminho — o inquilino não recebeu a cobrança, o documento sumiu. ## Duas coisas que atrasam, e por isso valem ser resolvidas cedo - **O e-mail exige domínio próprio.** Serviços como o Resend pedem verificação do domínio, com alguns registros de DNS. Sem domínio, não há como enviar cobrança em nome da imobiliária. - **A conta de pagamento leva dias.** Abrir subconta exige CNPJ e aprovação do provedor — por isso o sistema mostra o estado dela (*pendente* até ser *aprovada*) em vez de um sim ou não. ## Mais de um provedor de pagamento ao mesmo tempo O cartão de **Pagamento** aceita **vários provedores configurados juntos** — cada um com a própria chave de API e a própria URL de webhook. O primeiro configurado vira o **padrão**; os chips Provedores ativos mostram quem está ligado, e dali você troca o padrão ou remove um (remover é recusado enquanto houver contrato preso a ele). - **Por contrato:** ao criar um contrato (ou no diálogo de locação), aparece um seletor de provedor quando há dois ou mais configurados. Sem escolha, vale o padrão. - **A cobrança lembra quem a emitiu:** cada cobrança sai carimbada com o provedor, e toda operação posterior — cancelar, remarcar, registrar pagamento — fala com *ele*, mesmo que o padrão tenha mudado depois. - **O Provedor de cobrança aparece sempre no contrato** (diálogo Locação): com um provedor só, informa qual é; com dois ou mais, vira a escolha por contrato. É diferente da Forma de pagamento (cláusula da minuta) — essa é o texto legal do contrato, não o gateway. - **Webhook:** cada provedor tem a própria URL do webhook, com a chave dele embutida — copie a de cada um para o painel dele, e o sistema descobre de quem veio o aviso. ## Test-drive (modo de ensaio) **No primeiro acesso, o modo de ensaio já vem ligado** — o sistema monta o mundo de teste sozinho, para você cair direto na demonstração e ver tudo funcionando. Uma barra vermelha fixa no topo, em qualquer tela, traz os atalhos para ver os portais (inquilino, proprietário, corretor e, com o condomínio de exemplo, o síndico) e o botão **Encerrar o ensaio**. Ao encerrar, tudo é apagado e essa oferta automática **não volta** — se quiser rever depois, é só reativar na aba Apresentação. Em **Configurações → Apresentação** (aba separada, longe das configs de terceiros) existe o **modo de ensaio**: um mundo de mentira montado na sua própria carteira para você ver *tudo* funcionando antes de arriscar um dado real. Ao ativar, você escolhe a taxa de administração e a fração do corretor, e o sistema cria: dois imóveis com fachadas ilustradas (um alugado, um vago), um contrato ativo, um inquilino, um proprietário e um corretor — **os três com login no portal**, com senha fixa exibida na tela (persona de teste não tem segredo) — e duas cobranças: uma já paga (com recibo e o split das três partes) e uma em aberto, **pagável com um clique**. Vem também um **condomínio de exemplo**, o «Residencial Exemplo», com 4 unidades (a 101 é o apartamento alugado de teste), despesas, cotas do mês passado quase todas pagas e as deste mês em aberto, salão de festas e churrasqueira com reservas, mural, uma assembleia marcada e o **síndico de teste**, que também entra no portal (botões «Síndico» na barra vermelha e «Ver como o síndico»). E uma **garagem de exemplo**, o «Edifício Exemplo», com 8 vagas em duas entradas: a inquilina de teste com o carro dela, uma picape numa vaga média (o aviso vermelho), duas motos dividindo a vaga de moto, uma vaga liberando no fim do mês, outra reservada para o mês que vem, uma com dono próprio, uma indisponível (pilar) e o histórico na linha do tempo. Quem já estava com o ensaio ligado ganha o condomínio e a garagem de exemplo ao abrir o painel do ensaio. **Tudo que é de teste fica com moldura vermelha**, e as telas agregadas (Relatórios, Calendário, Consolidação) ganham fundo vermelho com a etiqueta de que os números incluem os dados de teste. Nada disso usa o seu gateway real, conta na sua mensalidade ou dispara e-mail. Os botões Ver como… abrem o portal *já logado* como cada persona; **Encerrar o ensaio** apaga tudo de uma vez e a carteira volta ao que era. O imóvel alugado do ensaio também vem com a **manutenção** e a **luz, água e gás** em uso, para você ver essas telas funcionando: quatro chamados (um **urgente** aberto pelo inquilino há dias, um **atrasado**, um **orçamento** esperando o proprietário aprovar no portal dele e um **resolvido** com custo), uma **manutenção programada** e a **UC** de luz e a matrícula de água com a **troca de titularidade** a fazer. A **Atenção** do Painel, a **📅 Agenda**, os **Relatórios** e a aba **Luz, água e gás** ganham conteúdo. Se a Manutenção ou a Luz, água e gás estiverem desligadas, o ensaio as liga para a demonstração e, ao encerrar, desliga de novo (a menos que você já tenha passado a usá-las de verdade). > **Teste e verdade não se misturam** — Os itens de teste (os imóveis e as pessoas «Exemplo») **não aparecem** na hora de criar um contrato de verdade, e o sistema recusa ligá-los a um cadastro real. Se algum cadastro de verdade já estiver usando um item de teste, o **Encerrar o ensaio** mostra a lista antes: ele **sai junto** com o teste. Se for de verdade, cancele e refaça-o com imóvel e pessoas de verdade antes de encerrar. ## Cópia de segurança A aba **Cópia de segurança** (entre Apresentação e Assinatura) reúne tudo do backup da sua carteira: **baixar a cópia** cifrada, a **senha de backup**, o **lembrete** no painel, o envio **automático ao Google Drive** e a **reposição**. É o mesmo conteúdo de antes — ele só mudou de endereço: morava na tela de **Acessos**, e backup é configuração da imobiliária, não gestão de contas. A aba aparece para quem tem a permissão de backup, e o funcionamento está descrito na [seção 20](https://app.locareapp.com/ajuda/backup.md). ## Modelos de documentos A aba **Modelos de documentos** reúne todos os textos que o sistema emite, para não ficarem espalhados pela configuração: a **Minuta de locação** (uma *residencial*, outra *comercial* e a da *vaga de garagem*), o **Termo de distrato** e a **Notificação extrajudicial**. Cada um abre no próprio editor, com um **selo** dizendo se está confirmado, sem confirmação, ou *editado após a confirmação*. Dentro de cada modelo: o texto — que já vem escrito e sóbrio —, a lista de **marcadores** disponíveis (`{multa}`, `{nome_locador}`…) e o registro da confirmação do advogado, com nome e OAB. > **Sem a confirmação do advogado, o documento não sai** — **Encerrar contrato** fica bloqueado sem o Termo de distrato confirmado, e a **notificação** não é enviada sem a dela. As minutas usam o mesmo selo — a prévia continua abrindo para você conferir, mas o texto é do advogado da imobiliária adaptar e confirmar. > > E **editar o texto derruba a confirmação** — é para derrubar mesmo: aprovar uma versão e emitir outra é pior que não ter aprovação nenhuma. O sistema distingue "nunca confirmado" de "confirmado e editado depois", e o segundo aparece com aviso mais forte, porque alguém já respondeu por um texto que não é mais esse. > **Marcador que o sistema não conhece impede a emissão** — Se você escrever `{mutla}` em vez de `{multa}` num modelo próprio, o sistema recusa em vez de deixar sair em branco. Num documento assinado, um campo vazio vale contra quem assinou. (Já um campo do cadastro que ainda falta — marcador certo, sem valor — apenas *some* do texto impresso; veja a prévia na [seção 5](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md).) Cada confirmação é **independente**: o distrato, a notificação ([seção 13](https://app.locareapp.com/ajuda/notificacao.md)) e cada minuta são documentos com efeitos diferentes, e o advogado lê um de cada vez. # O que roda sozinho *Uma vez por dia, sem ninguém clicar.* 1. **Gera** as cobranças que vencem nos próximos dias 2. **Envia** os e-mails que ainda não saíram 3. **Reconcilia** — pergunta ao gateway o que foi pago 4. **Marca** como vencido o que passou do prazo 5. **Apura** a mensalidade do Locarë pelo tamanho da carteira (ver [Sua assinatura](https://app.locareapp.com/ajuda/assinatura.md)) 6. **Atualiza** os índices de mercado (Selic, IPCA, IGP-M e poupança) que o feed e a caução usam 7. **Envia ao Drive** a cópia de segurança cifrada, de quem ligou o backup automático > **Por que a reconciliação existe** — O gateway avisa por webhook quando alguém paga — mas o aviso pode se perder: a fila é interrompida após falhas seguidas, e eventos antigos são descartados. Em vez de esperar o aviso, a rotina *pergunta*. É a rede de segurança que impede um pagamento de nunca ser registrado. Cada passo é independente: e-mail que falha não desfaz cobrança já gravada, e um problema numa imobiliária não impede as outras. Cada imobiliária é atendida no **próprio gateway** — quem não tem provedor de pagamento configurado é simplesmente pulada. > **Como ela roda sozinha** — A rotina começa todo dia depois das **6h da manhã**, sem ninguém precisar estar com o sistema aberto, e nunca roda duas vezes no mesmo dia — repetir um passo não duplica nada. # Backup e segurança *Backup que nunca foi restaurado não é backup — é esperança.* ## A sua cópia de segurança, cifrada Em **Configurações → Cópia de segurança**, você define uma **senha de backup** (uma vez) e baixa a carteira num arquivo `.locbak` — **cifrado** com essa senha. Ele abre mesmo fora do sistema, mas só com a senha; sem ela, é um bloco ilegível. Para repor, você escolhe o arquivo, digita a senha e o nome da imobiliária como confirmação. > **Recuperar só um item, sem repor tudo** — Apagou um imóvel, uma pessoa, um contrato ou uma cobrança sem querer? Não precisa trocar a carteira inteira: ao escolher o arquivo em Repor uma cópia, clique **Recuperar itens específicos…**. O sistema abre o backup como um **inventário** — mostra o que dele foi apagado da carteira — e você marca só o que quer de volta. O escolhido volta com o que precisa para funcionar (as versões de um contrato, a composição de uma cobrança, os donos de um imóvel), e **nada do que existe hoje é alterado**: item vivo é pulado, nunca sobrescrito. A reposição completa continua ali para o desastre total. - **Guarde a senha.** Ela não fica em lugar nenhum em texto — nem com a plataforma. Backup cifrado com senha perdida é um arquivo perdido. - **Automático no Google Drive:** com a senha definida e a conta Google conectada, um toggle liga o envio da cópia cifrada para a pasta Locarë Backups no *seu* Drive. Enquanto falta um dos dois, a caixa fica desabilitada e diz o que falta. A tela mostra **qual conta** está conectada: por padrão é a mesma do e-mail (o Gmail de Serviços); **Usar outra conta do Google** conecta uma conta só para o backup (o Drive da empresa, por exemplo), e **Voltar a usar a conta do e-mail** desfaz. Ele roda sozinho **uma vez por dia**, de madrugada (por volta das 6h da manhã) — **mesmo sem ninguém conectado ao sistema**: a rotina é um serviço automático no servidor, não depende de você estar com o Locarë aberto. Guarda as **8 cópias mais recentes** e vai apagando as antigas. O botão **Fazer backup no Drive agora**, ao lado, envia uma cópia na hora e **confirma que o Drive está mesmo acessível** — sem esperar o backup diário. Se o Google conectado não tiver o acesso ao Drive (foi conectado só para e-mail), ele avisa para **reconectar a conta em Serviços**, concedendo o Drive. - **Restaurar do Drive:** não precisa baixar à mão. Em Repor uma cópia, o botão **Buscar cópias no Google Drive** lista as cópias da pasta; escolha uma em **Usar esta**, digite a senha de backup, e ela entra no mesmo fluxo de conferir, recuperar itens ou repor tudo. - **Histórico de backups:** logo abaixo, cada cópia deixa rastro — **sucesso ✓, falha ⚠ ou download ↓**, com data, motivo e quem fez. É onde você confirma que o backup ao Drive de fato saiu (ou, se não saiu, o porquê) — backup nenhum fica no escuro. - **Lembrete no painel:** escolha semanal ou mensal e o 💾 aparece no feed quando o último backup passar do prazo. - **Só o banco:** o arquivo leva os dados — contratos, cobranças, pessoas. Fotos e documentos digitalizados moram no provedor de arquivos e não entram nele. ## Proteções Cada imobiliária só alcança a própria carteira — e quem administra o Locarë não lê a carteira de ninguém. As senhas são guardadas de forma irreversível (nem a Locarë consegue lê-las), cinco tentativas erradas bloqueiam a conta por um tempo crescente, e toda ação que mexe com dinheiro fica no histórico com o nome de quem fez. > **Sobre a confiabilidade do que existe** — O sistema tem **2002 testes automáticos** que rodam a cada alteração. Boa parte deles não verifica se algo funciona — verifica se o sistema *recusa* o que deve recusar: alcançar dados de outra imobiliária, perdoar multa sem permissão, notificar sem o aval do advogado, reajustar com índice incompleto. ## Registros de acesso Cada entrada no sistema — da equipe e dos clientes nos portais, por senha ou pela digital — fica registrada com data, hora e endereço IP, como pede o Marco Civil da Internet (art. 15). Esses registros ficam guardados em sigilo por **6 meses** e são apagados sozinhos depois disso; só saem com ordem judicial. # Sua assinatura do Locarë *Quanto custa, o que você aceita ao entrar, e quem pode ajudar na configuração.* ## O preço acompanha a carteira O Locarë cobra uma **mensalidade pela quantidade de contratos ativos** — o mesmo produto para todos, pagando conforme o tamanho da carteira. Não há percentual sobre os aluguéis: trinta contratos de R$ 800 e trinta de R$ 5.000 pagam o mesmo. Imóveis, pessoas, usuários, contratos encerrados e histórico não contam. | Contratos ativos | Mensalidade | | --- | --- | | 0 a 3 | R$ 59 (grátis nos 3 primeiros meses) | | 4 a 10 | R$ 59 | | 11 a 30 | R$ 119 | | 31 a 75 | R$ 249 | | 76 a 150 | R$ 449 | | 151 a 300 | R$ 749 | | 301+ | Sob consulta | > **Os 3 primeiros meses são grátis** — Toda conta nova começa com um teste gratuito de 3 meses, para até 3 contratos ativos — ativar o 4º encerra o teste (o sistema pergunta antes). Depois do teste, a primeira mensalidade vence 3 dias após o fim dele, e esse dia vira o dia do ciclo: cada mensalidade cobre um mês de uso a partir do vencimento. Na aba **Assinatura** você vê quantos dias de teste restam, a faixa atual e o que o próximo contrato faz com o preço. A leitura e a exportação dos seus dados nunca são bloqueadas. **Sem surpresa na troca de faixa.** A faixa é medida quando a mensalidade de cada ciclo é gerada (cerca de 10 dias antes do vencimento); a fatura já emitida não muda. Não há cobrança proporcional no meio do mês, e ativar o contrato que muda a faixa nunca é bloqueado. **Contrato vencido e parado não conta:** o prazo vencido há mais de 60 dias, sem renovação automática e sem nenhum pagamento no período, fica fora da conta (a aba Assinatura avisa) — se a locação acabou, faça o distrato; se continua, ligue a renovação automática. Também existe o **plano anual**, com 10% de desconto (ver Configurações). ## Condomínios na mensalidade Quem também administra condomínios tem, em cada faixa, uma quantidade de **unidades de condomínio incluídas** (contam só as unidades ativas; as desativadas e o condomínio de exemplo do test-drive não contam): | Faixa | Contratos ativos | Unidades incluídas | | --- | --- | --- | | Teste gratuito | até 3 | 10 | | G1 (ou a entrada, depois do teste) | até 10 | 20 | | G2 | 11 a 30 | 60 | | G3 | 31 a 75 | 150 | | G4 | 76 a 150 | 300 | | G5 | 151 a 300 | 500 | | G6 | acima de 300 | condição combinada | Cada unidade ativa **além da franquia custa R$ 1 por mês** — **preço de lançamento** —, somada à mesma mensalidade e medida na mesma fotografia do fechamento. A cobrança das unidades excedentes começa em **20/11/2026**. Exemplo: na faixa G1, com um prédio de 48 unidades, a mensalidade fica R$ 59 + 28 × R$ 1 = R$ 87. - **No teste gratuito**, cadastrar a 11ª unidade encerra o teste — o sistema pergunta antes, como no 4º contrato. - **Fora do teste**, a primeira unidade que passa da franquia mostra o valor e pede confirmação; as seguintes entram sem perguntar. - Em **Configurações → Condomínios**, o quadro «Condomínios na mensalidade» mostra quantas unidades você usa da franquia; na aba **Assinatura**, a linha de condomínios mostra o excedente do mês. - Preço combinado e conta isenta já incluem os condomínios. ## O contrato de prestação de serviços No primeiro acesso, antes de usar o sistema, o responsável pela imobiliária lê e **aceita o contrato de prestação de serviços**. O aceite fica guardado como prova — o texto exato daquela versão, com data e quem aceitou — e o contrato pode ser relido a qualquer momento em **Configurações → Contrato de prestação**. Quando houver uma versão nova, ela aparece no próximo acesso para um novo aceite. ## Pedir ajuda do suporte na configuração Travou ao configurar o pagamento, o e-mail ou as fotos? Em **Configurações → Ajuda do suporte na configuração**, você abre uma **janela de suporte**: escolhe o que libera (só a configuração do provedor — nunca a sua carteira) e por quanto tempo (4, 24, 48 ou 72 horas). Durante a janela, o suporte da Locarë pode *gravar* a configuração que você pediu, mas não lê as chaves que já estejam lá nem alcança pessoas, imóveis, contratos ou cobranças. Cada passo do suporte fica no seu histórico, a janela fecha sozinha no prazo, e você pode fechá-la antes quando quiser. ## O endereço próprio da sua imobiliária Sua imobiliária tem um endereço de entrada com o nome dela — por exemplo, `/i/horizonte-imoveis`. Quem entra por ali já está dentro da sua imobiliária: a tela mostra o nome dela antes de pedir a senha. Se a mesma pessoa trabalha em duas imobiliárias com o mesmo e-mail, é o endereço que diz em qual ela entra. ## A conta de pagamento é sua A Locarë não abre conta de pagamento por você e não fica no meio do dinheiro dos aluguéis. A imobiliária (pessoa física ou jurídica) abre a própria conta no provedor que escolher e conecta ao sistema em **Configurações → Serviços → Cobrança** — os cartões ali explicam as diferenças. # A vitrine — o site da sua imobiliária *Endereço `/v/` ou `.locareapp.com`. Quem visita vê a sua marca, não a nossa.* A vitrine é o **outro produto**: enquanto a Gestão cuida do que já é seu (contratos, cobranças), a vitrine **capta** — seus imóveis numa página pública, com o seu logo, o seu tema e o seu texto. O ciclo que dá valor: cadastrou o imóvel → publicou → o interessado apareceu → virou contrato → **o mesmo imóvel** segue administrado aqui, sem recadastrar nada. ## Rascunho e publicação — preparar é uma coisa, pôr no ar é outra A vitrine nasce em **Rascunho**: você monta tudo — modelo, variação, hero, tema, título, texto, imóveis — e confere na **prévia ao vivo**, sem que ninguém de fora a alcance. Quando estiver pronta, o botão **Publicar vitrine** a põe no ar; o selo no alto passa de *Rascunho* para *Publicada*, e o endereço público aparece para copiar e divulgar. **Tirar do ar** volta ao rascunho quando você quiser — sem apagar nada. ## Dar a cara - Na aba **Vitrine**: escolha o **modelo** e o **tema**, escreva o título e o texto de boas-vindas, e informe o **WhatsApp** que recebe os interessados (sem ele, vale o telefone do cadastro). - O logo vem da **Identidade** — o mesmo dos documentos. - A página se organiza em **seções** — destaques, aluguel e venda — e **o nome de cada seção é seu**: Oportunidades da semana, Lançamentos, o que combinar com a sua casa. ## Estilos prontos — o atalho No alto da aba há uma fileira de **estilos prontos** (Editorial clássico, Imersivo premium, Classificados diretos, Galeria vibrante, Mapa do bairro, Cinematográfico). Cada um é um **look completo** já composto — modelo, cores, forma do topo, efeito do mouse, botões de WhatsApp e como o imóvel abre. Um clique aplica tudo; depois você **afina o que quiser** nos controles abaixo. É o caminho rápido para quem não quer mexer em sete botões. ## Modelo, variação, hero e tema — quatro escolhas separadas O **modelo** é a **estrutura** da página (o esqueleto); o **tema** é a **paleta** (as cores). São independentes: qualquer tema pinta qualquer modelo. São seis modelos gerais: - **Clássico** — capa central e imóveis em grade, por seção. - **Imersivo** — capa de tela cheia com a foto de maior destaque e trilhos que rolam de lado (com poucos imóveis, os cartões crescem e preenchem a linha). - **Mapa** — o mapa com cada imóvel como uma etiqueta de preço (clique abre o anúncio) e a lista ao lado; as pílulas de cidade e de bairro filtram com um clique. Se você anuncia em mais de uma cidade, os filtros de qualquer modelo ganham a escolha da cidade. - **Lista** — classificados em linhas largas, foto, dados e preço lado a lado; na variação *Tabela*, linhas compactas com uma miniatura da foto e o preço sempre na mesma coluna. - **Mosaico** — mosaico de blocos, com os destaques em dobro. - **Slides** — um cartão largo por imóvel, com borda e espaço entre um e outro: a foto principal, o texto e, ao lado, até 4 outras fotos do imóvel em ladrilhos («+N fotos» quando há mais). **Compartilhável e encontrável.** Quando você manda o endereço da vitrine (ou de um imóvel) no WhatsApp, no Instagram ou no Facebook, o link já chega com **título, descrição e imagem** — porque o sistema monta essa parte no servidor, não depende do navegador do outro. Pela mesma razão, o **Google consegue ler e listar** as suas páginas (há `sitemap.xml` e `robots.txt` automáticos). Vitrine em rascunho fica marcada para *não* ser indexada, como deve ser. **Os buscadores são avisados sozinhos.** Você não precisa cadastrar a vitrine no Google nem no Bing: ao **publicar** a vitrine, ao publicar, mudar ou retirar um **anúncio** e ao mudar a aparência, o Locarë avisa os buscadores na hora, com os endereços que mudaram. O quadro da vitrine mostra **«No ar desde»** (o dia em que ela foi publicada) e **«Google e Bing avisados em»** (o último aviso). O buscador não mostra a página no mesmo instante — ele passa a saber dela e decide quando listar; costuma levar de alguns dias a poucas semanas. **Histórico da vitrine.** Abaixo do quadro, **«🕘 Histórico da vitrine»** mostra tudo o que aconteceu com ela, do mais novo para o mais velho: quando foi publicada ou tirada do ar, o que mudou na aparência (tema, título, mapa… com o antes e o depois), cada anúncio publicado, alterado ou retirado, e cada aviso aos buscadores. O mesmo fica na Trilha do sistema. Ao clicar num imóvel, você escolhe se a ficha abre em **página inteira** ou numa **janela sobreposta** (sem sair da vitrine). Cada anúncio ainda ganha um campo de **observações** (condomínio, IPTU, o que aceita) que aparece à parte da descrição. E, enquanto você não tem imóveis, um **botão liga imóveis de exemplo na prévia** para você ver o desenho — eles nunca aparecem no site público. Dentro de cada modelo há **variações** — presets que mudam a roupa sem mudar a estrutura (a grade mais densa ou mais editorial, a lista com foto grande ou em tabela, o mosaico uniforme, os slides com o texto sobre a foto). E o **hero** é um botão à parte para a **forma do topo** — capa com foto, faixa fina ou título centralizado —, que vale para qualquer modelo. Trocar de modelo que não tenha a variação atual volta ao padrão dele; nada fica num par inválido. Quando o topo usa foto (o hero *Capa com foto* ou o modelo Imersivo), você envia uma **imagem de capa** própria — o fundo do hero é seu, não puxado de um imóvel. Sem capa, ele cai na foto do imóvel de destaque. Ao escolher a foto, ela abre num **editor** antes de ir para o site: **arraste** para escolher o enquadramento, use o **zoom** (ou a roda do mouse) para aproximar e aplique um filtro pronto (mais clara, mais escura, cores vivas, suave, quente, preto e branco) ou ajuste brilho, contraste e saturação. O quadro tem a proporção do topo do site no computador, com o título por cima como vai aparecer; a **faixa tracejada** mostra o pedaço que aparece no celular — deixe o principal da foto dentro dela. Já tem capa? O botão **Ajustar** reabre o editor com ela. **WhatsApp em duas etapas.** Na página principal, o botão de WhatsApp (a bolha ou o 💬 de cada card) abre primeiro uma **janela** com o seu convite — o texto é seu, em «Texto da janela» — e a mensagem que vai; só o botão dela abre o WhatsApp. Dentro do anúncio, o botão vai direto, com o **nome e o link do imóvel** — você sabe na hora de qual se trata. São duas mensagens editáveis: a da página principal (sem imóvel) e a dos anúncios (use `{imovel}` e `{link}`). Ainda dá para escolher o **efeito ao passar o mouse** nos cards (elevar, zoom na foto, iluminar, moldura ou nenhum) e **editar a mensagem do botão de WhatsApp** — o texto que já vai escrito quando o interessado clica em Falar no WhatsApp na ficha do imóvel; escreva `{imovel}` onde quiser o nome do anúncio. O botão de WhatsApp, além da ficha, pode ganhar formas extras que você liga: uma **bolha flutuante** em toda a página, um **botão em cada card** de imóvel, e uma **janelinha** para revisar a mensagem antes de abrir o WhatsApp. **Entradas pela vitrine.** Para quem usa a vitrine como site principal, os clientes e a equipe entram por ela. O botão **«Área do cliente»**, no topo (ligado por padrão), leva o inquilino e o proprietário ao portal com a sua marca — boletos, recibos, contrato e manutenção —, e o rodapé repete o link. O link **«Acesso da equipe»**, no rodapé (desligado por padrão), leva à entrada do sistema da sua imobiliária. Os dois ligam e desligam em **Entradas pela vitrine**, na aba Vitrine. São links para as páginas de entrada de sempre — com recuperação de senha e entrada com a digital —, e funcionam também com domínio próprio. Ao lado das escolhas há uma **prévia ao vivo** da sua vitrine: ao trocar modelo, variação, hero ou tema — ou ao digitar os textos —, ela se atualiza sozinha. A prévia funciona **mesmo com a vitrine desligada** — é só sua, para conferir antes de pôr no ar. E enquanto você ainda não tem imóvel anunciado, a prévia mostra **imóveis de exemplo** para o desenho não aparecer oco; eles somem assim que você publica os seus, e o público jamais vê exemplo. > **A vitrine só liga com a identidade concluída** — Logo, cidade/UF e um contato. É proteção da *sua* marca: sem isso, a primeira impressão pública da sua imobiliária seria uma página sem cara. O aviso na aba diz exatamente o que falta, com atalho para resolver. ## Domínio próprio Comprou `imoveisdasilva.com.br`? Informe-o na aba Vitrine e crie no seu provedor de domínio um registro **CNAME** apontando para o endereço do sistema (a tela mostra qual). Depois de propagar, **o seu domínio abre direto a sua vitrine** — nada de Locarë na barra de endereço; só o discreto feito por Locarë no rodapé. O **certificado HTTPS é emitido sozinho** quando o DNS propaga (com a automação ligada, o botão Verificar HTTPS mostra o andamento; sem ela, a tela pede para avisar o suporte). ## A ficha técnica — quartos, vagas, comodidades Todo portal mostra no card os fatos que decidem um clique: quartos, banheiros, vagas, área. No Locarë esses dados moram no **cadastro do imóvel** (Imóveis → editar → «Características»), não no anúncio — fonte única: o que você preenche ali vale para a vitrine, para os filtros e para o que vier. Ficam disponíveis **quartos, suítes, banheiros, vagas, andar**, os interruptores **mobiliado / aceita pet / elevador**, os valores de referência de **condomínio e IPTU** (a vitrine mostra «aluguel + condomínio + IPTU = total por mês») e as **comodidades** de um catálogo fixo (piscina, portaria 24h, varanda, academia…). Deixe em branco o que não souber — o card simplesmente não mostra. ## Recursos da vitrine — busca, mapa e financiamento Em Vitrine → «Recursos da vitrine», três coisas ligam e desligam: - **Busca, filtros e ordenação:** o visitante busca por bairro ou título, filtra por tipo, bairro, preço, quartos, vagas, banheiros, área, mobiliado e pet, ordena por preço/recência/área e **marca favoritos** (guardados no aparelho dele, sem cadastro). Os filtros aparecem como etiquetas que ele remove com um clique. - **Mapa na ficha do imóvel:** por padrão mostra a **localização aproximada** — um círculo, com a coordenada arredondada no servidor; o número da porta não sai. Imóvel a imóvel, na aba **Localização** da ficha, dá para mostrar o **local exato** ou **não mostrar**. Só aparece em imóvel com coordenada. - **Simulador de financiamento:** nos anúncios de **venda**, uma calculadora simples (tabela Price) com entrada, prazo e taxa que você define como padrão e o visitante ajusta na hora — e que se declara aproximada. Vale para o site todo, e cada anúncio pode sobrescrever (aba Anúncio → «Simulador de financiamento»). A ficha do imóvel ganhou ainda: **fotos em tela cheia** (clique na foto; setas, teclado e deslize no celular), o bloco de **Características** e de **Comodidades**, **Compartilhar** (WhatsApp/copiar link), **Agendar visita** (vira um pedido de interesse já escrito) e **Imóveis semelhantes** ao pé da página. Anúncio publicado há menos de 7 dias ganha o selo **Novo**. ## Publicar um imóvel Dois caminhos: o **interruptor vitrine** em cada linha da lista de Imóveis (desligar tira do ar na hora; ligar abre a ficha para você dar o preço), ou a ficha do imóvel, aba **Anúncio**: finalidade (**locação ou venda**), preço, descrição e destaque. As fotos são as da aba Fotos. O **endereço exato nunca aparece** no público — só bairro e cidade; o número da porta é a conversa que gera o contato. > **Locação não conta na régua — de propósito** — A vitrine é gratuita até **10 anúncios de venda** (faixa V0). Anúncio de **locação não conta**: a locação anunciada é justamente o contrato que a Gestão vai administrar depois — ninguém trava a própria matéria-prima. Da faixa V1 em diante, o valor da faixa **entra na sua mensalidade junto com a Gestão**, apurado no fechamento do mês pela mesma foto congelada (V1 até 30 R$50 · V2 até 60 R$100 · V3 até 150 R$150 · acima, sob consulta — o sistema não deixa publicar o 151º sem combinar). Durante o teste de 3 meses e no preço combinado, nada é somado. A aba Vitrine mostra o **contador e a régua completa** com a **sua faixa** destacada, e a aba Assinatura mostra a parcela da Vitrine — você vê o preço antes de qualquer cobrança existir. **Antes de mudar de faixa, o sistema pergunta.** Ao publicar o anúncio de venda que leva a Vitrine a uma faixa paga (o 11º, o 31º e o 61º), aparece uma janela dizendo quanto passa a custar por mês; o anúncio só sai com o seu «Publicar mesmo assim» — e o aceite fica no Registro do sistema. Faltando 1 ou 2 anúncios para a próxima faixa, um aviso lembra depois de publicar. Tirar anúncios de venda do ar faz a faixa voltar no fechamento seguinte. ## Foto de capa e «baixou o preço» Na aba **Anúncio** do imóvel, as fotos aparecem como miniaturas: clique numa para torná-la a **capa do card** na vitrine (sem escolha, vale a mais recente; clique de novo na escolhida para voltar ao padrão). E quando você **baixa o preço** de um anúncio já publicado, a vitrine guarda o valor anterior e mostra o selo **«Baixou o preço»**, com o preço antigo riscado, por 60 dias. Subir o preço limpa o histórico; despublicar também. ## Divulgar nas redes — arte e legenda prontas para colar A Vitrine tem duas abas: **🏪 O site** (aparência, recursos, anúncios no ar) e **📣 Divulgar nas redes**, só para montar as publicações. O botão *Divulgar* da aba Anúncio do imóvel e da lista de anúncios leva direto para ela, já com o imóvel escolhido. O Locarë não se conecta às redes nem publica nada: você copia e cola onde quiser. 1. **O imóvel:** a lista da esquerda traz todos os anúncios publicados, com a foto de capa. 2. **O modelo:** as artes saem com as fotos do anúncio, as cores do seu tema e a sua logo — **Foto em destaque**, **Editorial** (fundo claro, foto emoldurada), **Dividido** (foto de um lado, dados do outro), **Ficha** (os números em etiquetas), **Mosaico** (três fotos), **Cartaz** («ALUGA-SE» / «VENDE-SE»), **Baixou o preço** (quando o preço baixou) e **Carrossel** (várias imagens: capa, as fotos com legenda e um fechamento «Gostou?»). Cada uma em **Feed quadrado**, **Feed retrato 4:5** (o que mais aparece no Instagram) ou **Story / Status**. Clique na miniatura para ver grande. 3. **Os ajustes:** troque a **chamada** («PARA ALUGAR» vira «OPORTUNIDADE», «NOVIDADE», o que quiser), mostre ou esconda o preço, o logo e o WhatsApp, e escolha a **foto principal** clicando nela. Prefere postar as fotos puras, sem arte? **Baixar as fotos do anúncio** salva todas, na ordem escolhida (no celular, *Compartilhar as fotos* manda todas de uma vez, com a legenda já copiada). 1. **A arte:** *Copiar imagem* e cole (Ctrl+V) no Facebook, no WhatsApp Web, no Canva… O Instagram pelo computador só aceita enviar arquivo: use *Baixar*. No celular, *Compartilhar* abre a lista de apps (Instagram, WhatsApp, Facebook) com a imagem. 2. **A legenda:** escolha *Curta* ou *Completa* (com descrição, ficha, comodidades, condomínio e IPTU), ajuste se quiser e *Copiar legenda*. Ela traz o link do anúncio na vitrine e hashtags da cidade e do bairro; com a vitrine desligada, vai o seu WhatsApp no lugar do link. > **Por que a imagem e a legenda são separadas** — A área de transferência leva uma coisa de cada vez, e os apps costumam descartar o texto que vem junto com a imagem. Por isso, ao *Compartilhar*, a legenda já vai copiada antes — é só colar na publicação. O endereço exato nunca entra na arte nem na legenda. ## Publicar nos portais (ZAP, VivaReal, OLX) Os portais do Grupo OLX importam anúncios por um **arquivo XML público** que você cadastra no painel deles — é o mesmo caminho que os sistemas de imobiliária usam, sem chave de API. Em Vitrine → «Recursos da vitrine», ligue **Feed para portais**: aparece o **endereço do feed**. No portal, procure «integração» ou «importar anúncios (XML)» e cole esse endereço; o portal passa a buscar seus anúncios sozinho (locação e venda, com fotos, ficha técnica e comodidades). O que vai e o que não vai: o portal recebe **rua e CEP** para se localizar, mas o feed pede que ele exiba **só o bairro** (*displayAddress = Neighborhood*) e o **número da porta nunca vai**; a coordenada segue arredondada. Imóvel de ensaio e vitrine fora do ar não geram feed. Cada portal valida o arquivo ao importar e pode exigir ajustes (fotos mínimas, campos obrigatórios); a mensagem deles diz o quê. ## Os interessados O visitante fala com você por **WhatsApp** (um clique, com a mensagem pronta) ou deixa o contato num **formulário** — que vira a lista de **Interessados** na aba Vitrine, com aviso no feed do painel até você marcar **Atendido**. Cada anúncio mostra quantas **visitas** a página dele recebeu. > **Imóvel de ensaio não vai à vitrine pública — mas tem prévia** — O test-drive cria imóveis de mentira, e eles *nunca* aparecem na página que a rua vê. No modo de ensaio, porém, o botão **Ver a vitrine (prévia)** abre o site com os imóveis de demonstração, marcados de vermelho — atrás de uma chave do dia que só o gestor tem. Você vê como a vitrine fica antes de publicar qualquer imóvel real. # Situações do dia a dia *Os casos que mais geram dúvida, do começo ao fim: o que fazer, o que o sistema faz e o que muda em outros lugares.* > **Como ler este capítulo** — Cada situação diz **o que fazer** (o caminho na tela), **o que acontece**, **o que muda em outros lugares** e **como corrigir** se algo sair errado. Os detalhes de cada tela estão nos capítulos indicados. ## Trazer um contrato que já estava em andamento **Situação:** o inquilino já mora lá há tempos e você está passando a carteira para o Locarë. 1. Em **Contratos → + Novo contrato**, marque **Já em andamento** no alto do cadastro. 2. Em **Início**, ponha a data REAL do contrato — é dela que sai o aniversário do reajuste. 3. Em **Primeira cobrança a partir de**, o vencimento de onde o Locarë começa a cobrar. Informe o **valor atual** do aluguel (já com os reajustes passados). **O que acontece:** nada anterior à primeira cobrança é cobrado — o passado não é reconstruído. A comissão de locação não é cobrada (a locação foi feita antes); só se a comissão ainda NÃO foi paga a você, marque **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?** — ela entra inteira na próxima cobrança que o Locarë gerar. O contrato ganha o selo **EM ANDAMENTO**. **Atenção:** se o mês do reajuste combinado não for o do início, ajuste o **Mês-base do reajuste** (botão do índice, na barra do contrato). **Para corrigir depois:** **Contrato → Dados da locação**. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## Imóvel com dois (ou mais) proprietários **Situação:** um imóvel de herança, 60% de um irmão e 40% do outro. 1. **Imóvel novo:** logo abaixo do proprietário, **+ Adicionar outro proprietário** — escolha a pessoa (entre as já cadastradas) e a fração; o principal fica com o restante. As frações são gravadas ao clicar **Salvar cadastro**. 2. **Imóvel já cadastrado:** na ficha, ao lado de Donos, **Frações…**. **Regras:** as frações somam **exatamente 100%** e o proprietário principal tem de estar na lista. Algum dono não é seu cliente? Desmarque **paga taxa** na linha dele (em Frações…): a sua taxa sai só da parte de quem é cliente. **O que muda:** o repasse de cada aluguel é dividido por essas frações, e cada dono vê só a própria parte no portal dele. A mudança vale **do próximo aluguel em diante** — cobrança já emitida guarda a divisão de quando nasceu. Ver [Imóveis](https://app.locareapp.com/ajuda/imoveis.md). ## Mudar o valor do aluguel (fora do reajuste) **Situação:** um acordo baixou o aluguel, ou o condomínio mudou. 1. No contrato, **Cobrança → Alterar valor**. 2. Informe **A alteração vale a partir de**, o novo aluguel (e condomínio e IPTU, se mudaram) e o **Motivo** (obrigatório). **O que acontece:** nasce uma **versão nova** do contrato; a anterior fica no histórico. As próximas cobranças saem com o valor novo. **Cobranças já emitidas NÃO mudam** — nem a do mês, se já saiu. Para refazer uma delas: **Cancelar** a cobrança e depois **Reemitir canceladas…** (na tela Cobranças), que usa o valor vigente. **Remarcar** muda só o vencimento, nunca o valor. Errou a versão? Uma nova com a mesma data de início corrige a daquele dia. ## Reajuste anual O Locarë **calcula e propõe**; quem aplica é você. Na aba **Reajustes**, confira o índice e o percentual, clique em **Conferir e aplicar** (o valor é editável, para acordos) e confirme: nasce uma versão nova do contrato. Sem índice com todos os meses publicados, ele **recusa** e diz qual mês falta — não chuta. O valor novo vale para o aluguel do mês do aniversário: em quem **paga depois de usar** (o normal), aparece no boleto do mês seguinte; o primeiro boleto reajustado explica de onde veio o valor. Contrato sem índice nunca recebe proposta. Para o documento, há o **Termo aditivo**. Ver [Reajuste anual](https://app.locareapp.com/ajuda/reajuste.md). ## Recebi o aluguel por fora (dinheiro, ou Pix na minha conta) 1. Na tela **Cobranças**, na cobrança em aberto, **Recebi por fora (dinheiro ou Pix)**. 2. Informe a **Data do pagamento** (não pode ser futura) e o **Valor recebido**. **O que acontece:** a cobrança é dada como recebida e o boleto/Pix dela é baixado no provedor, para o inquilino não pagar duas vezes. **Nada é transferido pelo sistema**: o dinheiro está com você, então a parte do proprietário é **repasse manual** — no fluxo do contrato, **Repasse manual**, com o valor entregue e o comprovante. **Recebeu menos que o total?** Informe o valor menor: a cobrança original fica com o que entrou e o **saldo vira uma cobrança nova** («Saldo — aluguel AAAA-MM»), com o vencimento que você escolher e, se quiser, com boleto/Pix emitido na hora. Valor **maior** que o total não é aceito. > **Pagamento parcial só existe por aqui** — O boleto e o Pix do provedor têm valor fixo: pago pelo provedor é **quitado**. Recebimento parcial é sempre registrado à mão, como acima. O registro «por fora» **não se desfaz** (exceto no «Boleto do meu banco») — confira antes de confirmar. ## «A cobrança do mês não apareceu» Confira, nesta ordem: 1. **Ainda não chegou a hora.** A rotina emite só o que vence dentro da antecedência (**Configurações → Antecedência das cobranças**, padrão 5 dias). Na lista de Cobranças, a linha cinza **prevista** diz «sai sozinha em DD/MM». Quer agora? **Gerar cobranças do mês** — repetir não duplica. 2. **Sem provedor de pagamento.** Sem quem emita boleto e Pix (**Configurações → Cobrança**), nada é emitido. 3. **Antes da primeira cobrança.** O vencimento cai antes do início do contrato (ou da «Primeira cobrança a partir de»). 4. **A competência já tem cobrança** — inclusive **cancelada** ou antecipada. Cancelada só volta por **Reemitir canceladas…**. 5. **Contrato encerrado** não gera mais cobranças. O fim do prazo, sozinho, **não** para a cobrança: contrato vencido e não encerrado continua gerando. Se o provedor recusar a emissão, o botão mostra o erro e **nada é gravado** — não fica cobrança sem boleto. ## Fiz um contrato errado — dá para excluir? **Contrato não se exclui** no Locarë — nem o criado por engano: o histórico de contratos e cobranças é guardado. Antes de pensar em excluir, veja o que estava errado; quase sempre se **corrige no próprio contrato**: - **Valor do aluguel, condomínio ou IPTU:** **Cobrança → Alterar valor** (com a data em que o valor certo começa; para valer desde o início, use a data de início do contrato). - **Dia do vencimento:** **Cobrança → Dia do vencimento**. - **Garantia, datas, cláusulas, «já em andamento», primeira cobrança:** **Contrato → Dados da locação**. - **Inquilino errado ou faltando um:** **Contrato → Inquilinos** — para o titular (o nome no boleto), **Trocar titular**. - **Imóvel (unidade) errado:** **Contrato → Trocar imóvel** — as próximas cobranças usam o imóvel certo; o que já foi cobrado fica no anterior. - **Comissão ou taxa de administração:** **Cobrança → Comissão**. - **Uma cobrança saiu errada:** na tela Cobranças, **Cancelar** e depois **Reemitir canceladas…** (sai com o valor vigente). **Achar o duplicado:** em Contratos, filtro **Inquilino → ⚠ Em mais de um contrato**. **O contrato inteiro não devia existir** (inquilino e imóvel errados, duplicado)? Use **Encerrar**, marcando para **cancelar todas as cobranças em aberto** e a opção de distrato feito por fora (só registra, não gera termo). Ele para de cobrar e sai dos portais; os OUTROS contratos não são afetados — se o mesmo imóvel tem o contrato certo ativo (o caso do contrato duplicado), ele continua alugado por esse; se não tem, fica disponível. Se faltar, cadastre depois o contrato certo. **Encerrar não tem volta** — confira antes. Ver [Encerrar um contrato](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md), logo abaixo. ## Encerrar um contrato 1. No contrato, **Encerrar → Simular rescisão** mostra a multa proporcional (precisa da duração e da multa em aluguéis no contrato). 2. **Encerrar** faz o distrato: escolha quais cobranças em aberto **cancelar** — as desmarcadas continuam devidas. Se o distrato já foi assinado fora, marque essa opção (só registra, sem gerar o termo). **O que acontece:** param as cobranças futuras; as canceladas saem também do provedor; o imóvel deixa de aparecer como alugado (a menos que tenha outro contrato ativo); repasses pendentes de cobranças pagas continuam normalmente. > **Antes de encerrar, saiba** — • **Não há como desfazer** o encerramento, e contrato não se exclui (o histórico fica). > • A **multa rescisória** fica no termo, mas não vira cobrança sozinha: se for cobrá-la pelo sistema, use **Cobrança → Cobrar avulso** *antes* de encerrar. > • Depois do encerramento, o contrato **sai do portal** do inquilino e do proprietário — inclusive as cobranças que você manteve em aberto. O inquilino continua com o boleto que recebeu por e-mail; combine o acerto final com ele antes. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md) e [Notificação extrajudicial](https://app.locareapp.com/ajuda/notificacao.md). ## Algo falhou: e-mail, baixa do pagamento, repasse O Locarë mostra o problema em vez de esconder: na faixa **«Precisam de você»** do Painel e, para o histórico completo, no **Registro do sistema** (o relógio ao lado do «?»). - **E-mail não saiu:** faixa vermelha no alto se a conexão com o Google expirou (**Reconectar agora**); cada cobrança mostra ✉✓ enviado, ✉… pendente ou ✉✕ sem e-mail. Cobranças vencidas há mais de 3 dias sem aviso ficam **represadas** — você decide em **Enviar todas agora** ou **Descartar os avisos** (confira antes quem já pagou por fora). - **O pagamento não deu baixa:** o aviso do provedor pode se perder, então a rotina diária **pergunta** ao provedor o que foi pago e dá a baixa — espere a rotina do dia seguinte antes de agir à mão. - **Repasse por Pix falhou:** aparece em vermelho no Painel. Corrija a chave Pix na ficha da pessoa (ou ela mesma, pelo portal) e, na cobrança, **Repasses → Reenviar os que falharam** — só os que falharam saem de novo, com a chave atual. **Pode repetir sem medo:** Gerar cobranças do mês, Reenviar os que falharam, cancelar uma cobrança já cancelada. **Confira antes de repetir:** Enviar todas agora (avisa até quem já pagou por fora) e Já repassei por fora (é definitivo). Persistiu? Fale com o suporte por **Novidades → Sugerir melhoria**, dizendo a tela, o que fez e o que apareceu. # Não confundir *Termos parecidos que fazem coisas diferentes — e o que muda na prática.* - **Taxa de administração × comissão de locação.** A taxa é a parte da imobiliária em *todo* aluguel (ex.: 10%). A comissão é só no *primeiro* aluguel do contrato (ex.: 50%), no lugar da taxa daquele mês. Renovar o mesmo contrato não gera comissão de novo. - **«Primeira cobrança» × primeiro aluguel.** A comissão de locação entra na primeira cobrança que *o Locarë gerar* para o contrato — o sistema não sabe o que foi pago antes, por fora. Contrato cujo 1º aluguel já foi pago: cadastre como **Já em andamento**. - **Contrato novo × Já em andamento.** Novo: entrega de chave, 1º mês proporcional e comissão de locação. Já em andamento: o Locarë só começa a cobrar da **Primeira cobrança a partir de**; o passado não é cobrado; sem comissão (a não ser que você marque que ela ainda não foi paga). - **Encerrar × excluir.** Contrato não se exclui. Encerrar (o distrato) para as cobranças futuras e tira o contrato dos portais, mas o histórico fica — e não tem volta. Rascunho de imóvel, esse sim, se descarta. - **Cancelar × Remarcar × Reemitir canceladas.** Cancelar mata a cobrança (e o boleto/Pix no provedor). Remarcar muda só o vencimento, nunca o valor. Reemitir canceladas gera de novo, com o valor vigente — o caminho para corrigir uma cobrança que saiu com valor errado. - **Alterar valor × Reajuste × Termo aditivo.** Alterar valor cria uma versão nova do contrato por um acordo qualquer; Reajuste é o anual pelo índice (o Locarë calcula e propõe; você aplica); o Termo aditivo é o *documento* para assinar (reajuste e/ou prorrogação). Nenhum deles muda cobrança já emitida. - **Titular × co-inquilino.** O titular é o nome no boleto e sempre recebe avisos e pode agir. Co-inquilinos veem a mesma página no portal; «recebe avisos» manda a ele os e-mails, «pode agir» deixa antecipar, escrever e abrir chamado. Trocar o titular: **Contrato → Inquilinos → Trocar titular** (vale da próxima cobrança). - **Proprietário principal × donos (frações).** O principal é o contato e representante; as frações dizem quanto do repasse vai a cada dono. Dono que não é seu cliente: desmarque **paga taxa** nas Frações. - **Fração do dono × parte do corretor parceiro.** A fração divide o repasse do proprietário entre os donos. O corretor parceiro divide a *comissão da imobiliária* (normalmente) — o dono não paga o corretor. - **Split na origem × Pix depois.** Na origem, o provedor (Asaas) já entrega a parte do dono direto na conta dele quando o inquilino paga — exige a conta Asaas dele cadastrada. Pix depois: o dinheiro cai na conta da imobiliária e o Locarë transfere a parte por Pix. O Mercado Pago só faz Pix depois. - **«Recebi por fora» × «Já repassei por fora» × «Repasse manual» × «Desfazer registro».** Recebi por fora: o *inquilino* pagou em dinheiro ou Pix na sua conta (dá baixa na cobrança). Já repassei por fora: você já pagou o *dono* por outro meio (registra, sem transferir; é definitivo). Repasse manual: registra no fluxo o que você entregou ao dono, com comprovante. Desfazer registro: só no boleto do seu banco, para um pagamento registrado por engano. - **«A caminho» × «parados no gateway» × «falhou» × «aguardando chave Pix».** A caminho: o inquilino pagou, mas o provedor ainda não liberou (boleto leva 1–2 dias úteis) — nada a fazer. Parados no gateway: pago e liberado, falta repassar. Falhou: o provedor recusou a transferência (chave errada, sem saldo). Aguardando chave Pix: quem recebe não tem chave cadastrada. - **Boleto do meu banco × provedor (Asaas, Mercado Pago).** No banco próprio o Locarë não emite nada: gera a cobrança com valor e data, você emite o boleto no seu banco e dá baixa (à mão ou pelo arquivo de retorno). Com provedor, o Locarë emite o boleto/Pix e a baixa é automática. - **Extrato × arquivo de retorno.** Para a baixa automática no banco próprio, o Locarë lê o *arquivo de retorno da cobrança* (CNAB 400 ou 240). O extrato (OFX ou PDF) não serve. - **Paga depois de usar × paga antes de usar; competência × mês de uso.** Depois de usar (o normal): o aluguel de agosto vence em setembro. Antes de usar: o de agosto vence em agosto. O boleto diz os dois: «Aluguel 2026-08, pago em 2026-09». - **Vencimento × antecedência × «prevista».** A cobrança sai alguns dias antes do vencimento (a antecedência, padrão 5). Antes disso ela aparece em cinza como **prevista**, com a data em que sai. A rotina nunca gera sozinha uma cobrança que já venceu. - **Chave de API × URL/token do webhook × URL de validação de saque.** A chave de API deixa o Locarë cobrar pela sua conta Asaas (vem do Asaas, cola no Locarë). A URL do webhook avisa o Locarë quando alguém paga (vem do Locarë, cola no Asaas). A URL de validação de saque autoriza os repasses por Pix (vem do Locarë, cola no Asaas → Segurança). - **Mensalidade do Locarë × aluguel.** A mensalidade é o que você paga pelo sistema (aba **Assinatura**, pela quantidade de contratos ativos). O aluguel é o que o seu inquilino paga — o Locarë não fica com nada dele. # Provedores: quando algo não funciona *A mensagem que aparece na tela, o que ela quer dizer e o que fazer — Asaas, Mercado Pago, boleto do seu banco, e-mail, arquivos e backup.* > **Onde os problemas aparecem** — • No alto de toda tela: **«O sistema ainda não está pronto para operar»** ou **«Falta terminar a configuração»**, com **Resolver agora** (leva ao cartão do serviço). > • Em **Configurações → Serviços**, cada cartão tem uma etiqueta: **Não configurado**, **Sem teste**, **Testado**, **via Locarë (padrão)** ou **Demonstração**. A lista «Para operar de verdade, falta:» diz o que resta; um provedor que falhou aparece como «… foi testado e FALHOU», com a mensagem do próprio provedor. > • No Painel, a faixa **«Precisam de você»**; e o histórico completo no **Registro do sistema** (o relógio ao lado do «?»). > • Cada cartão tem **Testar conexão** (no Gmail, **Testar envio**). Sempre teste depois de mudar algo. Em modo Demonstração o teste falha de propósito. ## Situação de cada provedor (outubro de 2026) Para quem está escolhendo como receber os aluguéis — o que já está em uso real, com dinheiro de verdade: | Provedor | Situação | | --- | --- | | **Asaas** | **Em produção, com dinheiro real, desde setembro de 2026**: boleto e Pix, baixa automática quando o inquilino paga e repasse ao proprietário por Pix. É o recomendado. | | **Boleto do meu banco** | **Em uso real**: o Locarë gera as cobranças, você emite o boleto no banco e dá baixa à mão ou pelo arquivo de retorno (CNAB 400/240, testado com a Unicred). | | **Mercado Pago** | **Disponível**: conecta à sua conta com um clique; boleto e Pix, sem split (o repasse ao proprietário sai por Pix). | Em todos, o dinheiro fica na **conta do gestor no provedor**: o Locarë não tem conta que receba aluguel. Quem cancela o Locarë continua com a conta e o saldo no provedor — e deve apagar a chave de API do Locarë no painel do provedor. Passo a passo completo, com as telas do provedor: [guia do Asaas](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-asaas.md) e [guia do Cloudinary](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-cloudinary.md). ## Asaas (boleto, Pix e repasse) - **«Chave de API recusada»** — a chave está errada, revogada, ou é de outro ambiente. *Faça:* no Asaas, Integrações → Chaves de API → gere uma nova; no Locarë, **Configurações → Serviços → Cobrança → Asaas**, cole, escolha o **Ambiente** certo (Testes ou Produção), Salvar e **Testar conexão**. - **Paguei e não deu baixa / cobranças falham sem motivo claro** — quase sempre a chave é de uma conta (sandbox) e o webhook de outra (produção). São contas separadas. *Faça:* chave, ambiente e webhook na MESMA conta. - **«A chave funciona (…), mas falta ajustar: …»** — o teste encontrou um problema no webhook: «não há webhook apontando para o Locarë», «o webhook está DESATIVADO», «a fila do webhook está INTERROMPIDA (o Asaas pausou por erros)», «o envio não está SEQUENCIAL», «faltam eventos», «o webhook está sem o token de autenticação». *Faça:* clique em **⚙ Configurar o webhook no Asaas** — ele cria ou corrige tudo (ativo, sequencial, eventos, token) e testa de novo. - **«a conta não tem CHAVE PIX ativa»** ou o Pix copia-e-cola vem vazio — *Faça:* cadastre uma chave Pix na própria conta do Asaas. - **«webhook recusado»** no Registro do sistema, e o Asaas mostra **401** — a chave dentro da URL está errada ou velha (por exemplo, depois de clicar **Gerar novo** no token). **404** = a URL foi colada cortada. *Faça:* **Configurar o webhook no Asaas**, ou cole de novo a URL INTEIRA (com o `?chave=…` do final). - **A cobrança ficou «Aguardando» depois de paga** — além do webhook, a rotina diária pergunta ao Asaas o que foi pago e dá a baixa. *Faça:* corrija o webhook e espere a rotina do dia seguinte antes de registrar à mão. - **Repasse recusado: «…não possui permissão para realizar saques»** — a chave de API foi criada sem a permissão de saque. *Faça:* no Asaas, crie uma chave nova marcando **«Permitir que esta chave execute operações de saque via API»** e substitua no Locarë. (O Locarë não consegue conferir essa permissão sozinho.) - **Repasse «processando», «aguardando AUTORIZAÇÃO no painel do Asaas»** — falta a **validação de saque**. *Faça:* copie a **🔐 URL de validação de saque** no cartão do Asaas; no Asaas, Integrações → aba **Segurança** → «Validação de saque via Webhook» → Habilitar; cole a URL inteira, ponha o seu e-mail, deixe o token em branco e as duas caixas desmarcadas. Depois autorize no Asaas as transferências que já estavam paradas («eventos críticos pendentes»). - **«o Asaas NÃO pediu a AUTORIZAÇÃO ao Locarë… (Aguardando autorização externa)»** — *Faça:* cancele a transferência no Asaas (Pix → Transferências, lixeira) e mande o repasse de novo; se repetir, fale com o suporte do Asaas. - **«aguardando o limite diário de transferências do provedor»** / «esperando o limite diário de Pix do Asaas (saem sozinhos amanhã)» — o limite diário (ou noturno) de Pix da sua conta foi atingido; não é chave errada. Os proprietários recebem antes da parte da imobiliária, e o Locarë tenta de novo às 6h, 10h e 15h. *Faça:* peça ao Asaas para aumentar o limite; depois, **Repassar** em Repasses em atraso. - **Split recusado** (no Registro: «O provedor recusou o split na origem…») — a cobrança sai sem split e a parte vai por Pix depois. Causa: Wallet ID errado — por exemplo, o SEU colado na ficha do proprietário. *Faça:* em Pessoas → ficha do proprietário, campo **Conta Asaas desta pessoa**, cole o Wallet ID DELE (Asaas dele: Integrações → Wallet ID). - **Chave Pix de celular dá «chave não encontrada»** — sem o `+55`, o número pode ser lido como CPF. O Locarë já acrescenta o +55 em celulares, e o campo avisa («se for celular, digite com +55 na frente»). *Faça:* digite a chave de telefone como `+5521999999999`. - **«⏳ R$ X a caminho — pago, mas o provedor ainda não liberou o dinheiro»** — boleto pago leva 1 a 2 dias úteis para o Asaas liberar. *Nada a fazer:* o repasse sai sozinho quando liberar. No portal do proprietário aparece «Pago — aguardando repasse». - **«💸 R$ X parados no gateway»** — cobranças pagas e liberadas sem repasse. *Faça:* **Repassar** (por Pix); se você já pagou o proprietário por outro meio, **Já repassei por fora** (definitivo). A parte da imobiliária: **Transferir para a minha conta** ou **Deixar no Asaas**. - **Repasse «falhou»** («o provedor recusou a transferência») — chave Pix errada ou sem saldo. *Faça:* corrija a chave na ficha da pessoa (a da imobiliária fica em Configurações → Identidade) e, na cobrança paga, **Repasses → Reenviar os que falharam** — pode repetir. - **«aguardando chave Pix»** — quem recebe não tem chave. *Faça:* Pessoas → ficha → Chave Pix (ou Configurações → Identidade → Chave Pix da imobiliária). - **Testar o repasse antes de usar com cliente:** no cartão do Asaas, **🧪 Testar o repasse com dinheiro de verdade** (mínimo R$ 5, com chaves de OUTRAS contas). «o webhook NÃO avisou» = problema no webhook; «não possui permissão» = chave sem saque; «aguardando AUTORIZAÇÃO» = falta a validação de saque; «Saque … já solicitado» = mesmo valor e chave repetidos, use outro valor. ## Mercado Pago - **Conectar:** Configurações → Serviços → Cobrança → Mercado Pago → **Conectar Mercado Pago** (há a opção de conectar em modo de testes). «Conectou, mas o teste de conexão não passou» → use **Testar conexão** no cartão; «demorou demais» / «Não foi possível conectar» → tente de novo. Sem o botão disponível, use **Prefiro colar o Access Token**. - **«Access token recusado»** ou autorização expirada — a conexão vale 180 dias e se renova sozinha; se expirou ou foi revogada, **Reconectar**. - **Repasse não sai: «o repasse pelo Mercado Pago ainda não está liberado nesta conta»** — as transferências por API dependem de liberação COMERCIAL do Mercado Pago. *Faça*, no cartão, em «Repasse automático por Pix»: **🔑 Gerar a chave das transferências** → **📋 Copiar a mensagem para o Mercado Pago** → envie pelo «Ajuda → Fale conosco» do Mercado Pago → quando confirmarem, marque **«O Mercado Pago liberou as transferências da minha conta»**, Salvar, e **Reenviar os que falharam**. Até lá, pague o proprietário por fora e use **Já repassei por fora**. - **Recusas do Mercado Pago:** «saldo insuficiente», «bloqueada pela análise de risco», «recusada pelo banco de quem recebe» e «limite de transferência atingido» (este último espera e tenta de novo). - O Mercado Pago **não divide na origem**: o valor inteiro cai na sua conta e as partes saem por Pix. Multa e juros são os do painel do Mercado Pago (2% e 1% ao mês), não por cobrança. ## Boleto do meu banco e arquivo de retorno - **Configurar:** Configurações → Serviços → Cobrança → **Boleto do meu banco** → Salvar. Não há o que testar. Para anexar o PDF do boleto é preciso ter onde guardar arquivos (ver Arquivos, abaixo). - **«a linha digitável tem N dígitos — o boleto tem 47»** / «isto não parece um Pix copia e cola» — confira o que foi colado. - **Importar pagamentos:** Cobranças → **🏦 Importar pagamentos do banco**, com o arquivo de RETORNO da cobrança (CNAB 400 ou 240). Extrato (OFX/PDF) não serve: «este não é o arquivo de retorno da cobrança». Até 60 arquivos de uma vez. - **Linha «conferir» (vem desmarcada)** — o pagamento foi reconhecido só pelo valor e vencimento; dois inquilinos podem ter o mesmo aluguel e dia. *Faça:* confira o nome no extrato do banco antes de marcar. Para não acontecer mais, anexe a linha digitável ou use um «Seu número» por inquilino. «De quem é este pagamento?» ensina o Locarë a reconhecer daí em diante. - **«…menos que a cobrança»** — use **Registrar pagamento** na cobrança, com o valor recebido. - **Desfazer registro** (na cobrança paga, com motivo) — não vale se o pagamento foi parcial ou se o repasse já foi registrado. ## E-mail - **Faixa vermelha «A conexão com o Google expirou…»** — os e-mails e o backup no Drive param até reconectar. *Faça:* **Reconectar agora** (ou Configurações → Serviços → E-mail → Conectar com o Google). - **«Testar envio» do Gmail falhou** — «A conexão com o Google falhou» → reconecte; «O Google recusou o envio: …» → leia o motivo. Se o Conectar não passar de jeito nenhum, fale com o suporte (às vezes a conta precisa ser liberada pela plataforma). - **«via Locarë (padrão)»** — sem e-mail próprio, saem até 30 por mês pelo Locarë. Esgotou: «Cota de e-mails pelo Locarë esgotada — só as cobranças continuam saindo». *Faça:* **Conectar o meu e-mail**. - **SMTP próprio:** «Usuário ou senha recusados pelo servidor» ou «Não foi possível conectar» — confira servidor, porta (587 com STARTTLS ou 465 com SSL), usuário e senha (muitos provedores exigem senha de app). - **Resend:** «o domínio não está verificado» → verifique em Domains; «Chave de API inválida ou revogada»; «A chave é de ENVIO APENAS» → informe um endereço para o teste. - **«… foi testado e FALHOU»** — o e-mail segue pelo próximo provedor (ou via Locarë); a marca some sozinha quando ele volta a funcionar. - **«📬 N cobranças antigas não foram avisadas por e-mail»** — o e-mail esteve parado, e o Locarë não manda sozinho aviso de cobrança vencida há mais de 3 dias. *Faça:* registre antes o que já foi pago por fora, depois **Enviar todas agora** ou **Descartar os avisos**. ## Arquivos (fotos e documentos) - **«Nenhum provedor de armazenamento escolhido»** / «Anexar arquivos ainda não está disponível» — *Faça:* Configurações → Serviços → Arquivos, escolha onde guardar. - **Cloudinary:** digite o **Cloud name** e **☁ Conectar Cloudinary** → «Accept access». «Digite o Cloud name antes de conectar»; «Conectou, mas o teste não passou» → o Cloud name tem de ser o da conta que você autorizou; expirou → Reconectar. Com API Key e API Secret, a chave precisa do papel **Master Admin** (com «Media Library User» o primeiro anexo falha). - **R2 / S3:** «Falha ao acessar o bucket: …» — no Cloudflare R2, o endpoint é `https://.r2.cloudflarestorage.com` (não o r2.dev) e a região `auto`; no Backblaze, use uma chave de aplicação, não a Master Application Key («Malformed Access Key Id»). ## Backup no Google Drive - Em **Configurações → Cópia de segurança**, «Enviar sozinho para o Drive conectado» só liga depois de definir a **senha de backup** e conectar uma conta Google (a do e-mail ou outra, em «Usar outra conta do Google»). - **«o Google conectado não tem acesso ao Drive»** — reconecte concedendo o acesso ao Drive. «a conexão com o Google expirou» → reconecte. O histórico mostra ✓ sucesso, ⚠ falha (com o motivo) e ↓ baixar. ## Quando pedir ajuda ao suporte Se mesmo assim não funcionar: em **Configurações → Ajuda do suporte na configuração → Abrir ao suporte…**, libere só a área (Pagamento, E-mail ou Fotos) por 4, 24, 48 ou 72 horas. O suporte consegue **gravar** a configuração, mas não lê as suas chaves nem a sua carteira, e você fecha quando quiser (**Fechar o acesso agora**). Depois avise pelo **Novidades → Sugerir melhoria**, com a mensagem que apareceu. # Dúvidas frequentes *Perguntas reais de quem usa o sistema no dia a dia, com o caminho exato na tela. Os valores dos exemplos são de um contrato real (nomes omitidos).* ## Como cobro a taxa de emissão do boleto (ex.: R$ 2,00) do inquilino? No **+ Novo contrato**, marque **«Cobrar a taxa de emissão do boleto do inquilino, todo mês»** e informe o valor. Para vir marcada sempre, defina o valor em **Configurações → Taxa de emissão do boleto**. Num contrato que já existe, use **Contrato → Encargos**: «Taxa de emissão do boleto», o valor, todo mês, cobrada do inquilino, para a imobiliária. Ela deve estar prevista no contrato de locação. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## Como mando ao prestador as visitas do dia, com horário e o telefone do inquilino? No chamado, preencha **Quem vai atender**, o telefone dele e **Agendado / previsto para** com a **hora**. Depois, em **Manutenção → 📅 Agenda → 📲 Agenda do prestador no WhatsApp**, escolha o prestador e o dia (ou **Próximos 7 dias**) e clique em **Abrir no WhatsApp**: vai uma mensagem só, em ordem de horário, com endereço, o que fazer, o nome e o telefone do inquilino (a caixa «Incluir o telefone do inquilino» decide). Escreva o nome do prestador sempre do mesmo jeito. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Como tiro um relatório do que está pendente ou do que foi feito no mês, para mandar ao proprietário? Em **Manutenção**, clique em **📄 Relatório em PDF**: escolha **Tudo o que está pendente** (agendado ou não) ou **O que foi feito no período** (com a solução, o prestador, o custo e quem pagou), e filtre por imóvel, proprietário ou prestador. No filtro de proprietário, a área comum (chamado sem apartamento) entra junto, salvo se você desmarcar. Você também escolhe, com caixas, quais informações e quais chamados entram. O PDF sai com a sua marca e sem contato do inquilino. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Alguém me indicou o Locarë e me passou um código. Onde eu uso? No cadastro, no campo **Código do representante (opcional)**. Se a pessoa mandou um link, ele já abre o cadastro com o código preenchido. O código não muda nada no seu preço nem no teste grátis: só registra quem indicou você. ## Perguntei à IA e ela não sabe o que está acontecendo na minha conta. Como mostro? O guia ensina o sistema; a sua conta a IA só vê se você mandar. No **?** → **🤖 Perguntar à sua IA** → **Incluir a situação da sua conta**: **Copiar com a situação da conta** (cola na IA) ou **Gerar link temporário** (vale 1 hora). Vai sem CPF, e-mail e telefone; as pessoas pelas iniciais. Ver [Entrar e navegar](https://app.locareapp.com/ajuda/entrar.md). ## Remarquei para a data do boleto e apareceram multa e juros. Por quê? A data que você pôs já passou e o pagamento ainda não foi registrado — para o sistema, a cobrança está em atraso. Se o inquilino pagou em dia, use **Registrar pagamento** com a data em que ele pagou: os encargos somem. Ao remarcar para uma data passada, deixe marcada a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»**. Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md). ## O pagamento real já funciona? Tem gente recebendo aluguel de verdade pelo Locarë? Sim. Desde setembro de 2026 o **Asaas** está em produção, com aluguéis reais cobrados por boleto e Pix, baixa automática e repasse ao proprietário por Pix; o **Boleto do meu banco** também está em uso real, e o **Mercado Pago** está disponível. O dinheiro fica na sua conta no provedor, nunca numa conta do Locarë. Veja [Situação de cada provedor](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md). ## Alguns contratos não geraram a cobrança deste mês. Por quê? O Locarë gera cada cobrança alguns dias antes do vencimento (a antecedência de **Configurações → Antecedência das cobranças**, padrão 5 dias) e, por segurança, **nunca gera sozinho uma cobrança que já venceu**. Se o contrato foi cadastrado depois da data em que a cobrança deveria ter saído, aquele mês fica para trás. Resolva em **Cobranças → Gerar cobranças do mês**: gera na hora as que faltam — repetir não duplica. Se algum contrato não gerar, a mensagem diz **qual e por quê** — 1ª cobrança marcada para depois, cobrança do mês cancelada (use **Reemitir canceladas**), sem valor vigente. Com **Boleto do meu banco**, a cobrança mantém o vencimento original (o boleto é do seu banco, com a data dele) — e por isso já aparece **em atraso, com multa e juros**, até você registrar o pagamento: se o inquilino pagou em dia, use **Registrar pagamento** com a data em que ele pagou, e os encargos somem. Ao usar **Remarcar** para uma data que já passou, a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»** vem marcada: assim a cobrança fica sem encargos (registrado como perdão, com o seu nome). Com Asaas ou Mercado Pago, a já vencida sai com vencimento **hoje**, porque o provedor não emite boleto vencido. Ainda não apareceu? Confira em **Contrato → Dados da locação** o campo **Primeira cobrança a partir de** (se estiver no mês seguinte, este mês não é cobrado). E uma cobrança que ainda não chegou à antecedência aparece em cinza como **prevista**, com a data em que sai. Ver [Situações do dia a dia](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md). ## Para a baixa automática, o que eu baixo do banco? O extrato serve? O extrato (OFX ou PDF) **não serve**. O Locarë lê o **arquivo de retorno da cobrança** — o que o banco gera com os boletos pagos, no padrão **CNAB 400 ou CNAB 240** (normalmente .RET ou .TXT). No internet banking ele fica na área de **Cobrança / Boletos**, numa opção como «Arquivo de retorno» ou «Retorno de cobrança»; baixe o do dia ou do período. No Locarë: **Cobranças → 🏦 Importar pagamentos do banco** — pode escolher vários arquivos ou um .zip. Antes de registrar, ele mostra pagamento por pagamento; o que vier **conferir** chega desmarcado (reconhecido só pelo valor e vencimento): confira o nome no banco antes de marcar. Ver [Provedores: quando algo não funciona](https://app.locareapp.com/ajuda/provedores.md). ## Como troco o titular do contrato? **Contrato → Inquilinos → Trocar titular**: escolha quem passa a ser o nome no boleto e, se quiser, mantenha o anterior como co-inquilino. Vale a partir da **próxima** cobrança — as já emitidas continuam como saíram. A troca fica na trilha. Ver [Mais de um inquilino no mesmo contrato](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md). ## Cadastrei um contrato em duplicidade. Como acho e como resolvo? Em **Contratos**, o filtro **Inquilino → ⚠ Em mais de um contrato** mostra quem está em dois ou mais. Contrato não se exclui: no duplicado, **Encerrar**, cancelando as cobranças em aberto e marcando que o distrato foi feito por fora. O contrato certo não é afetado — o imóvel continua alugado por ele. Encerrar não tem volta: confira antes. Ver [Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md). ## O contrato aparece «venceu», mas já renovamos. Como tiro o aviso? E a comissão na renovação? O selo mostra que o término gravado no contrato passou. Registre a renovação com **Contrato → Termo aditivo**, marcando **Prorrogação do prazo**, o novo término e **gravar o novo término no contrato**: sai o termo para assinar e o selo some. Na renovação do mesmo contrato **não** entra de novo a comissão de locação — ela só existe no primeiro aluguel; segue a taxa de administração. Ver [Contratos](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## A cobrança devia levar a comissão de 50% do 1º aluguel e saiu com a taxa de 10%. Dá para ajustar sem novo boleto? Dá. A comissão muda só a **divisão** (quanto fica com você e quanto vai ao proprietário), não o valor que o inquilino paga. Na cobrança em aberto, clique em **💼 Aplicar comissão**: a sua parte passa da taxa de administração para a comissão de locação, a diferença sai do repasse do proprietário, e os repasses pendentes são refeitos. O boleto, o valor e o vencimento continuam os mesmos — o inquilino não recebe nada novo. O botão aparece só em cobrança de aluguel **não paga**, de contrato que ainda não tem a cobrança da comissão. Não dá quando já saiu algum repasse, quando a divisão foi feita na origem pelo provedor (está dentro do boleto) ou quando há desconto no aluguel — nesses casos, cancele e use **Reemitir canceladas**. Desde 07/10/2026, uma cobrança **cancelada** não «gasta» mais a comissão: a próxima cobrança cheia a leva. («Alterar comissão» muda o percentual das próximas cobranças, não a que já saiu.) Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md). ## O inquilino já tinha pago o aluguel adiantado e a primeira cobrança levou a comissão de 50%. Por quê? A comissão de locação entra na **primeira cobrança que o Locarë gera** para o contrato — o sistema não sabe o que foi pago antes, por fora. Contrato que já estava em andamento (o 1º aluguel já pago) deve ser cadastrado como **Já em andamento**, com **A comissão de locação ainda NÃO foi paga a você?** desmarcada: assim todas as cobranças usam só a taxa de administração. Se a comissão já saiu, a diferença (comissão − taxa) é do proprietário: repasse por fora e registre em **Ver fluxo → Repasse manual**, com o comprovante. ## Só um dos donos do imóvel é meu cliente. A taxa pode ser só sobre a parte dele? Pode. No imóvel, **Frações…**, desmarque **paga taxa** nos donos que não são seus clientes: eles recebem a fração inteira, e a sua taxa (e a comissão do 1º aluguel) incide só sobre a parte de quem é cliente. Exemplo: R$ 2.000, taxa 10%, donos 80/10/10, só o de 80% é cliente → taxa de R$ 160. Vale do próximo aluguel em diante. Ver [Imóveis](https://app.locareapp.com/ajuda/imoveis.md). ## Onde cadastro o corretor parceiro que divide a comissão comigo? Primeiro em **Pessoas** (como corretor). Depois, com o contrato criado, no cartão dele: **Cobrança → Comissão** — escolha o corretor, o percentual, quando vale (1º aluguel, mensal ou os dois) e de onde sai (da comissão da imobiliária, normalmente). Ele vê o extrato dele no portal. Ver [Comissão dividida com corretor parceiro](https://app.locareapp.com/ajuda/contratos.md). ## Como dou baixa num chamado de manutenção? Em **Manutenção**, clique no chamado e mude a **Situação** para **Resolvido** (preencha a solução e, se houve custo, o valor e quem paga) — ou **Cancelado**, se não procede. Salve. Resolvido, o inquilino é avisado e confirma no portal; se responder «ainda não», o chamado volta para Em andamento. Ver [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Se eu tiver 20 contratos, quanto pago? R$ 119 por mês — a faixa de 11 a 30 contratos ativos. O preço é pela quantidade de contratos ativos, sem percentual sobre os aluguéis. Tabela completa em [Sua assinatura do Locarë](https://app.locareapp.com/ajuda/assinatura.md). ## Como faço para excluir um contrato que fiz errado? Contrato não se exclui — mas quase todo erro se corrige no próprio contrato: valor em **Cobrança → Alterar valor**, vencimento em **Cobrança → Dia do vencimento**, inquilino em **Contrato → Inquilinos**, imóvel em **Contrato → Trocar imóvel**, datas e cláusulas em **Contrato → Dados da locação**. Se o contrato inteiro não devia existir, **Encerrar** cancelando as cobranças em aberto (não tem volta). Passo a passo em [Situações do dia a dia → Fiz um contrato errado](https://app.locareapp.com/ajuda/situacoes.md). ## O repasse ficou «aguardando o limite» do Asaas. E agora? O Asaas tem um **limite diário (e um noturno) de transferências por Pix**. Quando ele é atingido, o Asaas recusa as transferências seguintes — não é erro na chave de ninguém. O Locarë deixa o repasse **pendente**, com o motivo escrito, manda os dos proprietários antes da parte da imobiliária e para de tentar os outros naquele momento. Na rotina seguinte (às 6h, 10h e 15h) ele tenta de novo sozinho; normalmente sai na manhã do dia seguinte. Para não esbarrar mais, peça ao Asaas para **aumentar o limite de transferências** da sua conta; depois de aumentado, «Repassar» em Repasses em atraso manda na hora. ## Quanto custa a vitrine? A vitrine é uma **cobrança à parte da Gestão**: o valor da faixa vem somado na mesma mensalidade. Anúncio de **aluguel** não conta e não tem limite. Anúncio de **venda**: até 10, grátis; de 11 a 30, R$ 50 por mês; de 31 a 60, R$ 100; de 61 a 150, R$ 150; acima disso, sob consulta. O valor soma à mensalidade no fechamento do mês — durante o teste gratuito, não há cobrança, e no preço combinado já está incluído. Onde ver: no alto da aba **Vitrine** (quadro «Quanto custa a Vitrine», com a régua, a sua faixa marcada e quanto ela soma hoje) e em **Configurações → Assinatura**, com a sua faixa e quanto falta para a próxima. Antes de um anúncio de venda mudar a faixa, o sistema pergunta. ## O cliente pediu todos os dados dele. Como entrego? Na ficha da pessoa (Pessoas → clique no nome), aba **📦 Pacote de dados**. Marque o que entra, escolha se fica também no portal dela (e por quantos dias) e clique em **Gerar e baixar**. Serve com o contrato ativo ou encerrado. Cada parte só recebe o que é dela. Passo a passo em [Pessoas → O pacote de dados](https://app.locareapp.com/ajuda/pessoas.md). ## O contrato tem muitos anos. O pacote não fica enorme? O que pesa são as fotos, não os anos: 10 anos de recibos somam menos de 1 MB. Ainda assim, na aba **📦 Pacote de dados** você pode escolher um **período** (o último ano, ou as datas que quiser), entregar **só o que mudou desde o último pacote**, e deixar o Locarë **dividir em partes** de até 1 GB. Veja em [Pessoas → O pacote de dados](https://app.locareapp.com/ajuda/pessoas.md). ## Vale a pena o plano anual? E se a minha carteira mudar? Você paga 12 meses de uma vez com 10% de desconto e o valor vira saldo. Cada mês o saldo paga a faixa daquele mês (com o desconto): se a carteira diminui, sobra saldo para mais meses; se cresce — por exemplo, de R$ 59 para R$ 119 no 3º mês —, o saldo acaba antes, e só então volta o boleto. Dá para cancelar: até 7 dias, devolução integral; depois, devolvemos o saldo, recalculando os meses usados sem o desconto. Veja [Configurações → O plano anual](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md). ## Estou trazendo contratos que já estão em andamento. Que datas eu ponho? No **Novo contrato**, escolha **Já em andamento** e preencha três datas: - **Início do contrato original** — a data em que o contrato foi *assinado* (pode ser de anos atrás). É dela que o Locarë conta os aniversários do reajuste e o prazo. - **Primeira cobrança a partir de** — o vencimento de onde o Locarë começa a cobrar. Nada antes dele é cobrado. - **Último reajuste aplicado** — o mês do último reajuste que já está no valor do aluguel. O Locarë preenche sozinho com o último aniversário do contrato; confira e, se o contrato nunca foi reajustado, apague. Ao lado aparece quando será o **próximo reajuste**. Exemplo: contrato assinado em 10/03/2024, reajustado em março de 2025 e em março de 2026, que você começa a cobrar pelo Locarë em 10/10/2026. Início = 10/03/2024; primeira cobrança = 10/10/2026; último reajuste = março de 2026; o aluguel é o valor de hoje. Próximo reajuste: março de 2027. Não ponha no «Início» a data da primeira cobrança — o reajuste passaria a contar dela. ## No novo contrato, o que são «outros inquilinos»? Tenho de marcar alguém? Não. O normal é **uma pessoa só**: o inquilino escolhido no campo **Inquilino**, que é quem aparece no boleto. Os «outros inquilinos» servem só quando mais de uma pessoa aluga junto — um casal, amigos que dividem o imóvel. Aí, no **Novo contrato**, clique em **+ Adicionar outro inquilino** e marque quem divide o contrato: cada um ganha o próprio acesso ao portal e vê os mesmos boletos. A lista mostra os inquilinos que você já cadastrou (menos o principal); se só uma pessoa aluga, não abra nem marque nada. Depois dá para acertar na ficha do contrato, aba **Inquilinos**. ## Preciso avisar os inquilinos do reajuste com antecedência (ex.: 40 dias). O Locarë faz isso? Faz. Em **Reajustes**, ligue o **Aviso de reajuste ao inquilino** e escolha com quantos dias de antecedência (o padrão é 40; um contrato pode ter o seu, em Contratos → Índice de reajuste). Escolha também **por onde**: por **e-mail**, o aviso sai sozinho, uma vez por reajuste, com o índice, a data e o valor estimado; pelo **WhatsApp**, o Painel avisa quem está na hora e o botão **Mandar pelo WhatsApp** abre a conversa com o texto pronto — e o Locarë marca o que você já mandou. O texto do aviso fica em **Configurações → Modelos de documentos**. ## O contrato é de 30 meses e o reajuste é anual. Como o Locarë conta? São duas datas diferentes. O **reajuste** acontece a cada 12 meses contados do **início do contrato** (o «aniversário»). O **fim do contrato** é outra data: num contrato de 30 meses que começou em 10/03/2025, os reajustes caem em 10/03/2026 e 10/03/2027, e o contrato termina em 10/09/2027. O cartão do contrato mostra o próximo reajuste. No fim do prazo, se o inquilino continua, ligue a **renovação automática** no contrato; se sai, faça o encerramento. ## Quanto pago no primeiro mês depois do teste? E se eu cadastrar muitos contratos de uma vez? A **primeira mensalidade é R$ 59** (a primeira faixa), quantos contratos você tiver nesse começo. Ela vence 3 dias depois do fim do teste e cobre **um mês de uso a partir do vencimento**; a próxima vence no mesmo dia do mês seguinte. Daí em diante, a cada ciclo o Locarë conta os contratos ativos e a mensalidade segue a faixa (até 10, R$ 59; de 11 a 30, R$ 119; de 31 a 75, R$ 249…). Não existe cobrança de diferença do mês que passou: o valor novo vale para o mês seguinte. A aba **Configurações → Assinatura** mostra a sua faixa e quantos contratos faltam para a próxima. ## Apareceu que o e-mail de uma pessoa é inválido. O que eu faço? Corrija o e-mail no cadastro da pessoa (Pessoas → clique no nome). Um e-mail com espaço, sem o «@» ou com o domínio errado não recebe nada — por isso o Locarë não aceita salvar um endereço inválido, e o **Painel** lista em vermelho as pessoas com e-mail que precisa de correção. O seu provedor de e-mail continua funcionando normalmente para as outras pessoas. ## Não sou imobiliária: cuido dos imóveis de um proprietário. O Locarë serve? Serve. Quem faz gestão patrimonial usa o Locarë para contratos, cobranças, reajustes, avisos aos inquilinos e manutenção. O que não faz parte da sua rotina fica de fora: **comissão e taxa** em zero, **sem repasse** se o aluguel cai direto na conta do proprietário, e o **boleto do banco do proprietário** (Configurações → Serviços → Cobrança → «Boleto do meu banco»), em que você anexa o PDF e dá baixa com a data do extrato. Nas Configurações, dá para trocar a palavra «imobiliária» por «gestor» nas telas e nos e-mails. ## O inquilino pode pedir conserto pelo sistema? Pode. No portal dele, aba **Manutenção → Abrir chamado de manutenção**: ele descreve o problema, escolhe a urgência e manda foto. Você recebe um e-mail, acompanha no menu **Manutenção** (quem vai atender, quando, orçamento, custo) e cada mudança de situação avisa o inquilino. O proprietário vê o andamento e aprova orçamentos no portal dele. Primeiro ligue em **Configurações → Manutenção**. Veja [Manutenção](https://app.locareapp.com/ajuda/chamados.md). ## Dá para administrar condomínio no Locarë? Dá. Ligue em **Configurações → Condomínios**. Você cadastra o prédio e as unidades com a fração ideal, lança as despesas do mês, gera as cotas de cada unidade (pela fração ou em partes iguais, com fundo de reserva), registra quem pagou e baixa a prestação de contas em PDF para o síndico. Ligando o imóvel à unidade, o inquilino e o proprietário veem as cotas e a prestação de contas no portal. O boleto e o Pix das cotas podem sair pelo Locarë, na conta do próprio condomínio ou na da imobiliária, com baixa automática. E o mural, as assembleias (com a confirmação de presença e a ata) e os documentos aparecem no portal de cada um, conforme quem pode ver. Veja [Condomínios](https://app.locareapp.com/ajuda/condominios.md). ## O que é o provedor de pagamento e qual escolher? É o serviço que gera o boleto e o Pix das cobranças e recebe o dinheiro do inquilino. Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, você escolhe um destes caminhos: - **Boleto do meu banco:** você continua emitindo o boleto no seu banco, como hoje. O Locarë calcula os valores e vencimentos de cada mês, você anexa o boleto na cobrança (**📎 Anexar boleto**) e registra o pagamento quando ele cair. Não precisa abrir conta em nenhum provedor. - **Mercado Pago:** o boleto e o Pix saem sozinhos e o pagamento dá baixa automática. É só clicar em **Conectar Mercado Pago** e autorizar. - **Asaas:** também automático, e divide o pagamento para o proprietário receber a parte dele direto (split). Exige abrir conta no Asaas e colar uma chave; há um [guia com prints](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-asaas.md). ## Para que serve o armazenamento de arquivos? É onde ficam guardados os arquivos que você anexa no Locarë: boletos em PDF, fotos dos imóveis, contratos e vistorias. Por segurança, esses arquivos não ficam no servidor do Locarë: ficam numa conta **sua**, e os documentos dos seus clientes continuam sendo seus. 1. Crie a sua conta gratuita em **cloudinary.com** («Sign up for free»). 2. Anote o nome da conta, o **Cloud name**, que aparece no alto do menu do painel. 3. No Locarë, em **Configurações → Serviços → Arquivos**, escolha **Cloudinary**, digite o Cloud name e clique em **Conectar Cloudinary**. Na tela do Cloudinary, clique em **Accept access**. Sem armazenamento, o resto do sistema funciona normalmente; só não dá para anexar arquivos. O [guia do Cloudinary](https://app.locareapp.com/ajuda/guia-cloudinary.md) tem os prints. ## Combinei a comissão de locação em duas vezes. Onde lanço a segunda metade? **Caso:** aluguel de R$ 3.800, taxa de administração de 7,89%, comissão de 50% do primeiro aluguel, paga metade em novembro e metade em dezembro. A primeira metade o sistema já faz sozinho: no **primeiro aluguel cheio** ele fica com a comissão de locação no lugar da taxa. A segunda metade você lança **hoje**, e ela só entra no mês que escolher: 1. Em **Contratos**, no card do contrato: **Cobrança ▾ → Encargos**. 2. **O que é esta cobrança:** «Intermediação, comissão ou taxa de cadastro». 3. **Descrição no boleto:** já vem preenchida; troque por «Comissão de locação — 2ª parcela». O nome fica como sugestão para os próximos contratos. 4. **Valor:** 1.900 · **Vai para:** Imobiliária · **Quantas vezes:** 1 vez. 5. **Quem paga:** Proprietário (o sistema já trava aqui: comissão não pode ir ao inquilino). 6. **Cobrar a partir de:** dezembro de 2026. Clique em **Adicionar encargo**. Em dezembro você recebe R$ 1.900 + R$ 299,82 (a taxa) e o proprietário, R$ 1.600,18. A partir de janeiro, só a taxa. ## O inquilino recebeu a chave no meio do mês. Como fica o primeiro aluguel? Informe a **Entrega da chave** no contrato. A primeira cobrança sai **proporcional** aos dias entre a chave e o vencimento, com a **taxa de administração** sobre esse valor. A **comissão de locação** não incide na proporcional: ela fica para o primeiro aluguel cheio, no mês seguinte. **Nada antes da posse.** Aluguel só é cobrado depois que o inquilino tem o imóvel (a entrega da chave ou, sem ela, o início do contrato). No aluguel pago depois de usar, o vencimento que cai no próprio dia da posse — ou antes — não gera boleto. E os dias de entrada contam até o dia de vencimento do *contrato*: se o boleto é adiado para o próximo dia útil (fim de semana, feriado), o adiamento não aumenta a conta. **Não cobra esses dias?** Logo abaixo da Entrega da chave, desmarque **«Cobrar os dias entre a entrega da chave e o 1º vencimento»**. Aí o primeiro vencimento depois da chave não gera boleto nenhum, e a primeira cobrança é o aluguel cheio do mês seguinte, já com a comissão de locação. A linha «1ª cobrança» mostra a conta antes de salvar. Dá para mudar depois em Contrato → Dados da locação, enquanto a cobrança desses dias ainda não tiver saído (se já saiu, cancele-a). ## Errei o dia do vencimento de uma cobrança que já saiu. E agora? Se ela **ainda não foi paga**, não cancele: abra a cobrança em **Cobranças** e clique em **Remarcar**. O boleto e o Pix são atualizados no provedor com a data nova, o inquilino é avisado, e a multa não incide. Funciona mesmo com a cobrança já vencida. No **Boleto do meu banco**, dá para remarcar até para uma data que já passou (ex.: o vencimento certo era 06/10): a caixa **«O inquilino não atrasou — não cobrar multa e juros»** vem marcada. Para os **próximos meses**, corrija também o dia no contrato (**Cobrança ▾ → Dia do vencimento**, no card do contrato). A cobrança já emitida continua com a data dela; por isso o Remarcar. ## O que é «Primeira cobrança a partir de»? Marquei o dia em que o contrato começou e o mês não gerou. É a data do **vencimento do primeiro boleto** que o Locarë vai gerar — não o dia em que o contrato começa (esse é o **início**). Boleto que vence **antes** dessa data não é gerado. Exemplo: o contrato vence todo dia 5 e o campo está em 06/10 — o boleto de 05/10 fica de fora e o primeiro passa a ser o de 05/11. Lembre que, em «paga depois de usar», o boleto de 05/10 é o aluguel de **setembro** e o de 05/11, o de outubro. Para incluir o mês, ponha a data do vencimento dele (05/10) em **Contrato → Dados da locação** e clique em **Gerar cobranças do mês** — se algum contrato não gerar, a mensagem diz qual e por quê. Ver [Cobrança](https://app.locareapp.com/ajuda/cobranca.md). ## Cancelei uma cobrança e agora não consigo reemitir. Em **Cobranças**, clique em **Ver N cancelada(s)** e depois em **Reemitir canceladas…**. Marque a cobrança e clique em **Reemitir marcadas**. A nova sai com o dia de vencimento **atual** do contrato (se você o corrigiu, já vale) e o inquilino recebe o boleto novo por e-mail. > **«A competência já tem outra cobrança»** — Aparece quando aquele mês já tem uma cobrança viva, geralmente porque a cancelada **já foi reemitida** antes. Essas aparecem esmaecidas, sem caixa para marcar, com «já reemitida». Procure a cobrança viva do mês na lista: se a data dela estiver errada, use **Remarcar** nela. ## Posso cobrar do inquilino IPTU, taxa de contrato, vistoria…? Ao lançar qualquer encargo ou cobrança avulsa, escolha **o que é esta cobrança**. O sistema mostra a regra da Lei do Inquilinato e o artigo, e o botão **?** abre o guia completo. - **Pode:** condomínio ordinário e consumo (água, luz, gás). - **Só se o contrato prever:** IPTU, seguro contra incêndio, multa, taxa de elaboração do contrato combinada antes, vistoria, segunda via de boleto, cópia de chave. Você marca a confirmação, e ela fica registrada. - **Depende do caso:** reparo (só dano ou falta de manutenção do inquilino) e reembolso. - **Não pode:** taxa de administração, comissão, intermediação, taxa de cadastro e condomínio extraordinário. Lance como custo interno, do proprietário. ## O proprietário não quer que o aluguel passe pela minha conta. Por padrão, o aluguel entra na sua conta no provedor e a parte do proprietário sai na hora por Pix. Para que ela **nunca passe pela sua conta**, o proprietário precisa ter conta no mesmo provedor (Asaas): o split na origem não aceita chave Pix. Ele abre a conta (gratuita), pega o identificador da carteira em **Integrações → Wallet ID** e te passa. Você cola na ficha dele, no campo **Conta Asaas desta pessoa (opcional — para receber direto)**. ## O inquilino paga uma despesa do proprietário e desconta do aluguel. Como lanço sem mexer na minha taxa? **Caso:** o boleto do condomínio vem com R$ 39,43 de despesa extraordinária, que é do proprietário. O inquilino paga o condomínio inteiro e, em troca, paga R$ 39,43 a menos de aluguel todo mês. A taxa de administração tem de continuar sobre o aluguel cheio. Não use encargo: ele não diminui o boleto do inquilino. Use o **desconto**, com o proprietário absorvendo: 1. No card do contrato: **Cobrança ▾ → Desconto**. 2. **Como:** valor fixo (R$) · **Valor:** 39,43. 3. **Meses:** enquanto o condomínio cobrar a despesa (até 60; quando acabar, encerre o desconto). 4. **Motivo:** «Condomínio extraordinário pago pelo inquilino». 5. **Quem absorve o desconto:** «Só o proprietário — a taxa da imobiliária não muda». Resultado, num aluguel de R$ 2.500 com taxa de 10%: o boleto sai **R$ 2.460,57**; a imobiliária fica com **R$ 250,00** (a taxa sobre os R$ 2.500 cheios); o proprietário recebe **R$ 2.210,57**. O boleto mostra uma linha negativa com o motivo, e o recibo e o repasse explicam a conta. ## O repasse ao proprietário falhou. Quase sempre é a chave Pix errada ou digitada com erro (telefone sem o +55, por exemplo). O proprietário recebe um aviso para corrigir no portal dele. Corrija na ficha, abra a cobrança paga e clique em **Reenviar os que falharam**: o reenvio pega a chave nova e não repete o que já saiu. Se você já transferiu por fora, use **Já repassei por fora** na mesma cobrança. ## O inquilino pagou em dinheiro. Em **Cobranças**, na cobrança dele, clique em **Recebi em dinheiro**. O boleto e o Pix são baixados no provedor (ele não paga duas vezes) e o recibo sai. Se ele pagou só uma parte, informe o valor: o sistema oferece gerar o saldo. O repasse ao proprietário, nesse caso, é manual. ## Posso emitir os boletos no meu banco e só dar baixa no sistema? Pode. Em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Boleto do meu banco**. O Locarë gera todo mês as cobranças com o valor e o vencimento certos. Você emite o boleto no banco e o anexa na cobrança (**📎 Anexar boleto**): o inquilino recebe o PDF por e-mail e no portal. Quando o pagamento cair, clique em **Registrar pagamento** e informe a data do extrato. O repasse ao proprietário você faz pelo banco e registra em **Já repassei por fora**. Sem integração, não há baixa nem repasse automáticos. ## O Locarë emite nota fiscal (NFS-e)? Não. A nota da imobiliária é sobre a **taxa de administração** e a **comissão**, não sobre o aluguel. Em **Relatórios**, o período mostra esses valores mês a mês. É a base para emitir a nota na prefeitura ou pelo seu contador. ## O sistema está preparado para a Reforma Tributária? O Locarë não calcula tributos: ele controla cobranças, recebimentos e repasses. Na reforma, os novos tributos sobre consumo (CBS e IBS) entram aos poucos: 2026 é ano de teste, com valores só informativos nas notas, e a CBS passa a ser cobrada em 2027. O impacto cai na parte fiscal. Confirme o enquadramento da imobiliária e dos proprietários com o seu contador. Os relatórios do Locarë seguem dando os valores que ele precisa. > **Não achou sua dúvida?** — Use o **?** no topo de cada tela: ele abre este manual na seção daquela tela. E a sua pergunta pode virar o próximo item desta lista. Passo a passo para o gestor # Conectar sua conta Asaas ao Locarë O Asaas é quem emite o boleto e o Pix e recebe o dinheiro — **na sua conta**. O Locarë só dá as ordens (gerar, cancelar, dividir) e mostra a baixa automática. Este guia liga uma coisa na outra, em poucos passos. > **A conta é sua, o dinheiro é seu.** — Você abre a conta no Asaas com o seu CPF/CNPJ; o Locarë nunca fica com o dinheiro nem com a sua chave. O que você faz aqui é só entregar ao Locarë a **chave de API** (para ele cobrar em seu nome) e configurar o **webhook** (para o Asaas avisar o Locarë quando alguém paga). Antes de começar: não confunda as 3 informações | O quê | Onde NASCE | Onde você COLA | | --- | --- | --- | | Chave de API (secreta) | No **Asaas** Integrações → Chaves de API | No **Locarë** Cobrança → campo «Chave de API» | | URL do webhook | No **Locarë** tem botão «Copiar» | No **Asaas** campo «URL do Webhook» | | Token do webhook (secreto) | O **Locarë gera** e guarda botão «Copiar» (e «Gerar novo») | No **Asaas** campo «Token de autenticação» | A **Chave de API** e o **Token do webhook** são coisas **diferentes**: a chave deixa o Locarë *cobrar* pela sua conta; o token só *prova* que o aviso de pagamento veio mesmo do Asaas. Não troque um pelo outro. ## Passo 1 — Criar e ativar a conta no Asaas *Em `asaas.com`, abra a conta com CPF ou CNPJ. O Asaas pede alguns dados e o **envio de documentos** para liberar a conta.* 1. Preencha os dados da conta e os **dados comerciais**. 2. Na etapa **Documentos**, aponte a câmera do celular para o QR Code (ou use «Copiar link») e envie os documentos de identificação. 3. Aguarde a **Análise de conta** — é o Asaas liberando você para cobrar de verdade. > **Enquanto a conta está em análise**, use o **Sandbox** (passo 6) para testar sem mexer em dinheiro real. ## Passo 2 — Abrir as «Integrações» *É onde ficam a chave de API e os webhooks.* 1. No canto superior direito, clique no **ícone da sua conta** (avatar). 2. No menu, clique em **Integrações**. ## Passo 3 — A tela de Integrações — onde está tudo *No topo, as abas que importam: **Chaves de API** (passo 4) e **Webhooks** (passo 5). Aqui embaixo também mora o **Wallet ID**, usado no repasse automático (passo 6).* ## Passo 4 — Gerar a Chave de API e colar no Locarë *A chave de API é o que permite ao Locarë cobrar em seu nome, pela sua conta. Ela é **secreta** — trate como uma senha.* **4.1 — Abrir a aba.** Em **Chaves de API**, clique em **Gerar chave de API**. **4.2 — Nomear a chave.** Dê um nome (ex.: *Locare*). A expiração é opcional. > **Obrigatório — marque a permissão de saque:** — **«Permitir que esta chave execute operações de saque via API (Pix, Ted…)»**. O repasse ao proprietário (e à imobiliária) é uma transferência Pix — um *saque* —, e o Locarë faz isso sozinho quando o inquilino paga. **Sem essa caixa, a cobrança é recebida mas o repasse NUNCA sai**: o dinheiro fica parado na sua conta Asaas. Se a sua chave foi criada sem ela, gere uma nova com a caixa marcada e troque no Locarë. **4.3 — Autorizar por SMS.** O Asaas pede um código por SMS para liberar a criação da chave. Clique em «Enviar código», digite o que chegar e confirme. **4.4 — Copiar a chave AGORA.** A chave aparece **uma única vez**. Clique em **Copiar** e guarde num lugar seguro — o Asaas **não** mostra ela de novo. > **Se você perder a chave**, não tem como recuperá-la — é só gerar uma nova (e trocar no Locarë). A antiga pode ser removida. **4.5 — Conferir.** A chave passa a aparecer na lista, como **Habilitado**. **4.6 — Colar no Locarë.** Vá em **Configurações → Serviços → Cobrança**, escolha **Asaas**, cole a chave no campo **Chave de API** e escolha o **ambiente** (Sandbox para testar, Produção para valer). No fim, clique em **Salvar**. > **A chave nunca reaparece depois de salva.** — No Locarë, o campo mostra «guardado — deixe em branco para manter»; você só digita de novo se for trocar. > **Confirme na hora:** — depois de salvar, clique em **«Testar conexão»** (ao lado de Salvar). Se a chave estiver certa, aparece o selo **«Testado»** em verde. É o «deu certo?» da chave de API. ## Passo 5 — Ligar o webhook (a baixa automática) *O webhook é o Asaas **avisando o Locarë** na hora em que alguém paga — é o que faz a cobrança baixar sozinha **e o repasse sair**. Sem ele, o dinheiro entra no Asaas e o Locarë nunca fica sabendo.* **5.1 — Um clique no Locarë.** Em **Configurações → Cobrança → Asaas**, depois de salvar a chave (passo 4.6), clique em **«Configurar o webhook no Asaas»**. O Locarë cria (ou corrige) o webhook na sua conta com tudo certo — URL com a chave, token, **ativo**, envio **sequencial** e os eventos de pagamento. Não precisa abrir o painel do Asaas. **5.2 — Confira.** Clique em **«Testar conexão»**. Tem que aparecer em verde: *«Webhook ativo, sequencial e com todos os eventos; chave Pix ativa»*. Se o botão acusar algum erro, crie o webhook à mão pelo **Apêndice A**, no fim deste guia. > **Como saber que funcionou:** — no Locarë, uma cobrança paga vira «Recebido» sozinha (sem F5). No Asaas, a aba **Logs de Webhooks** mostra cada aviso e a resposta. > **Se as baixas não chegarem:** — no Locarë, clique em **«Testar conexão»** — ele confere o webhook (ativo, fila não interrompida, sequencial, eventos, token) e a chave Pix, e diz o que falta. No **Registro do sistema**, a linha «webhook recusado» indica que o Asaas está chamando com o token errado. No Asaas, a **«Fila de sincronização»** interrompida faz os eventos serem gerados mas **não enviados** — reative e veja os **Logs de Webhooks**. Na dúvida, **«Configurar o webhook no Asaas»** conserta tudo de uma vez. **5.3 — Repasse sem token por SMS (validação de saque) — obrigatório.** Por segurança, o Asaas **segura** cada transferência feita pela API — o repasse fica «aguardando autorização» até alguém digitar o token no painel. Para os repasses saírem sozinhos: 1. No Locarë (Configurações → Cobrança → Asaas), logo abaixo da URL do webhook, na linha **«🔐 URL de validação de saque»**, clique em **Copiar**. (Ela é quase igual à do webhook — muda `/pagamento/` para `/saque/`. Cole a certa!) 2. No Asaas: Integrações → aba **Segurança** → «Validação de saque via Webhook» → **Habilitar validação**. 3. Cole a URL (inteira), ponha o seu e-mail e deixe o **token em branco** (a chave já está na URL). Deixe **desmarcadas** as duas opções abaixo da URL — «Validar também saques via interface» e «Ativar autorização de saque para estornos Pix» —, para o que você fizer à mão no app do Asaas continuar pelo token de sempre. 4. Salve. A partir daí o Asaas pergunta ao Locarë a cada repasse, e o Locarë aprova **só o que ele mesmo pediu** (valor e chave conferidos) — qualquer outra transferência é recusada. > **Não habilite a validação com outra URL.** — Se a URL não for a do Locarë, o Asaas não recebe resposta e **cancela** o repasse depois de três tentativas. ## Passo 6 — Repasse ao proprietário — dois caminhos *O Locarë repassa a parte de cada proprietário sozinho, por um de dois caminhos, escolhido na **ficha de cada pessoa**:* 1. **Na origem (split do Asaas).** Se o proprietário tem conta Asaas, peça a ele o **Wallet ID** da conta dele (Integrações → Wallet ID, como no passo 3) e cole no Locarë em **Pessoas → ficha dele → «Conta Asaas desta pessoa (opcional — para receber direto)»**. A parte dele é dividida no próprio pagamento e **nunca passa pela sua conta**. 2. **Por Pix, depois do recebimento.** Sem conta Asaas, a parte sai por Pix para a **chave Pix** da ficha, assim que o pagamento cai. Para isso são precisas duas coisas: a permissão de **saque** na chave de API (passo 4.2) e a **validação de saque** (passo 5.3) — sem ela, o Asaas segura cada Pix esperando o token por SMS. > **Chave Pix de celular:** — pode digitar só o DDD e o número (ex.: 21998092744). O Locarë reconhece que é celular — mostra «✓ celular — +55…» embaixo do campo — e completa com **+55** sozinho ao sair do campo. Embaixo de todo campo de chave aparece o tipo reconhecido (e-mail, CPF, CNPJ, celular, aleatória) ou um aviso se algo estiver errado. > **Não cole o seu Wallet ID na ficha do proprietário.** — O Wallet ID que aparece na sua tela de Integrações é o da **sua** conta. O que vai na ficha é o da conta **dele**. ## Passo 7 — Testar o repasse com dinheiro de verdade *Antes de cobrar o primeiro aluguel, prove que o caminho inteiro funciona — com R$ 5, na sua conta, sem cadastrar inquilino, imóvel ou contrato de mentira.* 1. No Locarë: Configurações → Cobrança → Asaas → **«🧪 Testar o repasse com dinheiro de verdade»**. 2. Valor (mínimo **R$ 5,00**) e **uma ou duas chaves Pix** de OUTRAS contas suas (não a chave desta conta Asaas), com o percentual de cada uma. 3. **Gerar cobrança de teste** → pague pelo QR Code ou pelo Pix copia e cola, de qualquer banco. 4. Acompanhe na tela, etapa por etapa (ela se atualiza sozinha): ✓ **Pagamento recebido** — com a etiqueta *«aviso do webhook chegou»* (o webhook está certo) ou *«o webhook NÃO avisou»* (volte ao passo 5); ✓ **Pix enviado** para cada chave — ou ✕ com a **frase exata do Asaas** explicando por quê. > **Não precisa de saldo.** — O repasse do teste é sobre o valor **líquido** — o que caiu depois da tarifa do Asaas (de R$ 5,00 caem cerca de R$ 4,01). > **Se um Pix falhar, a frase diz o que fazer:** — - *«…não possui permissão para realizar saques»* → a chave de API foi criada sem a permissão de saque: gere outra com a caixa marcada (passo 4.2) e troque no Locarë. > - *«aguardando AUTORIZAÇÃO no painel do Asaas»* → falta a validação de saque (passo 5.3). Os que já estão parados, autorize no alerta «eventos críticos pendentes» do Asaas. > - *«Necessário informar uma chave Pix válida»* → confira a chave (o tipo aparece embaixo do campo). > - *«Saque … já solicitado»* → o Asaas bloqueia a MESMA transferência (mesmo valor, mesma chave) repetida em pouco tempo — use outro valor no próximo teste. Deu errado? Corrija e clique em **«↻ Tentar os Pix de novo»** — o dinheiro já está na conta, não precisa pagar outro teste. Terminado, **🗑 Apagar** tira o teste da lista (o Registro do sistema guarda o que aconteceu). Pix recusado também aparece no **Registro do sistema** e nos **avisos do Painel**. ## Passo 8 — Sandbox × Produção *Duas contas separadas, para não misturar teste com dinheiro real.* 1. **Sandbox** (teste): crie a conta Sandbox pela tela de Integrações, use a **chave de sandbox** e escolha o ambiente **Sandbox** no Locarë. Boletos e Pix são de mentira — perfeito para ensaiar. 2. **Produção** (valer): com a conta aprovada, use a **chave de produção** e o ambiente **Produção** no Locarë. O webhook precisa ser configurado **em cada uma** (a URL do Locarë é a mesma; o token, de preferência, diferente). ## Está tudo funcionando? *Um passa-olho final antes de considerar pronto:* 1. **Chave de API** com a permissão de **saque**, colada no Locarë (passo 4). 2. **«Testar conexão»** em verde: *«Webhook ativo, sequencial e com todos os eventos; chave Pix ativa»* (use «Configurar o webhook no Asaas» se faltar algo). 3. **Validação de saque habilitada** no Asaas (Integrações → Segurança) com a **URL de validação** do Locarë (passo 5.3). 4. O **teste de repasse** (passo 7) com todas as etapas em ✓ — pagamento recebido *pelo webhook* e os Pix enviados *sem pedir código*. 5. **Ambiente** certo: *Sandbox* enquanto ensaia, *Produção* quando for valer. ## Apêndice — criar o webhook à mão *Só se o botão «Configurar o webhook no Asaas» (passo 5.1) acusar erro. É o mesmo webhook, criado no painel do Asaas. Depois, confira com «Testar conexão» (passo 5.2) e faça o 5.3.* **A.1 — No Locarë, copie a URL.** Na tela de Cobrança (passo 4.6), na caixa **«Baixa automática (webhook)»**, a **URL do webhook** já vem pronta, com a chave de autenticação embutida no fim (`?chave=…`). Clique em **Copiar** — você não inventa nem digita nada. > **A URL é só desta imobiliária.** — Ela termina com o identificador da sua conta e a chave que o Locarë gerou — por isso se **copia do Locarë**, inteira. **A.2 — No Asaas, abra o formulário.** Integrações → aba **Webhooks** → **+ Adicionar Webhook**. **A.3 — Preencha:** 1. **Nome do Webhook:** qualquer nome (ex.: «Locarë»). 2. **URL do Webhook:** cole a **URL** que você copiou do Locarë (passo A.1). 3. **Token de autenticação:** deixe **em branco** — a chave já está na URL. **Não use «Gerar Token» do Asaas.** 4. **Versão da API: v3.** Deixe «Este Webhook ficará ativo?» e «Fila de sincronização ativada?» **ligados**. 5. **Tipo de envio: Sequencial** — escolha na lista (ela vem vazia). No envio sequencial os avisos chegam na ordem certa (confirmado antes de recebido). 6. **E-mail:** o seu — o Asaas avisa ali se o webhook começar a falhar. **A.4 — Marque os eventos e salve.** Em «Adicionar Eventos → Cobranças», marque os eventos. **Pode marcar todos** — o Locarë usa os de pagamento (`PAYMENT_CONFIRMED`, `PAYMENT_RECEIVED`, `PAYMENT_OVERDUE`, `PAYMENT_REFUNDED`…). Depois clique em **Salvar**. Locarë · Guia da integração Asaas · 19/08/2026, atualizado em 27/09/2026. As telas do Asaas podem mudar com o tempo; o passo a passo segue o mesmo. Passo a passo para o gestor # Conectar sua conta Cloudinary ao Locarë O Cloudinary guarda os **contratos, fotos e vistorias** que você anexa no Locarë — numa conta **sua**, com a sua cota. O Locarë só envia, lê e apaga os arquivos pela chave que você entrega aqui. > **Os arquivos são seus e ficam privados.** — Tudo é guardado em modo privado: nenhum arquivo tem endereço público, e o download sempre passa pelo Locarë, que confere quem está pedindo. Há plano gratuito — confira o limite atual no site do Cloudinary. > **Há um jeito mais curto: «Conectar Cloudinary».** — No cartão do Cloudinary, digite o **Cloud name** (passo 2 abaixo) e clique em **Conectar Cloudinary**. Autorize na tela do Cloudinary e pronto: sem gerar chave nem escolher papel. Os passos 3 e 4 deste guia são para quem prefere usar a chave de API. Antes de começar: as 3 informações | O quê | Onde NASCE | Onde você COLA | | --- | --- | --- | | Cloud name | No **Cloudinary** painel inicial (Dashboard) ou Settings | No **Locarë** Arquivos → «Cloud name» | | API Key | No **Cloudinary** Settings → API Keys | No **Locarë** Arquivos → «API Key» | | API Secret (secreta) | No **Cloudinary** junto da API Key | No **Locarë** Arquivos → «API Secret» | ## Passo 1 — Criar a conta no Cloudinary *Em `cloudinary.com`, clique em **Sign up for free** e crie a conta com o e-mail da imobiliária. O plano gratuito atende a maioria das carteiras no começo.* ## Passo 2 — Achar o Cloud name *Depois de entrar, clique na **engrenagem** (Settings), no canto inferior esquerdo. O **Cloud name** é o nome no alto do menu, à esquerda. É o nome da sua «nuvem» e não é segredo. Copie e guarde.* ## Passo 3 — Gerar uma chave com o papel certo *A chave é o que deixa o Locarë guardar os arquivos na sua conta. **O papel dela decide se funciona.*** 1. No menu das configurações, clique em **API Keys**. 2. Clique em **Generate New API Key**, no canto superior direito. 3. Dê um nome que você reconheça depois, como **Locare**. 4. Em **Role**, escolha **Master Admin**. > **«Media Library User» não funciona.** — É o papel que aparece ao lado, e o nome parece o certo. Mas ele não permite enviar nem apagar arquivos: a chave é aceita e falha no primeiro anexo. A chave nova também nasce sem permissão nenhuma — o papel precisa ser escolhido na hora de gerar. Se o seu plano oferecer **Tech Admin** ou **Media Library Admin**, eles também servem e dão menos poder. Na dúvida, Master Admin. ## Passo 4 — Copiar a API Key e o API Secret *A chave criada aparece na lista. A **API Key** é o número da coluna API Key, na linha dela. O **API Secret** fica oculto: passe o mouse sobre ele e use o **olho** para ver ou o ícone ao lado para **copiar**. Trate o Secret como uma senha.* > **Use uma chave só para o Locarë.** — Master Admin alcança a conta inteira do Cloudinary. Com uma chave dedicada, se um dia precisar revogar, você revoga só esta, sem derrubar mais nada. ## Passo 5 — Colar no Locarë e testar 1. No Locarë, vá em **Configurações → Serviços → Arquivos** e escolha **Cloudinary**. 2. Cole o **Cloud name**, a **API Key** e o **API Secret**, e clique em **Salvar**. 3. Clique em **Testar conexão**. Aparecendo o selo **«Testado»** em verde, está pronto. > **O «Testar conexão» tira a dúvida de verdade.** — Ele não confere só a senha: grava um arquivo, lê de volta, compara e apaga. Se o papel da chave estiver curto, você descobre ali, e não no primeiro contrato anexado. ## Está tudo funcionando? 1. **Cloud name**, **API Key** e **API Secret** colados em Arquivos. 2. Selo **«Testado»** em verde depois do «Testar conexão». 3. Uma foto enviada num imóvel aparece na ficha dele. Locarë · Guia da integração Cloudinary · 24/09/2026, com o «Conectar Cloudinary». As telas do Cloudinary podem mudar com o tempo; o passo a passo segue o mesmo. --- Central de Ajuda Locarë · revisão de 23/10/2026 · versão para pessoas: https://app.locareapp.com/manual