# Cobrança e split *O que acontece todo mês, e por que o dinheiro não passa pela conta da imobiliária.* > **Em resumo** — - **Quem pode:** gerar, cancelar, remarcar, reemitir, registrar pagamento e repassar pedem *Dinheiro*; perdoar multa e juros pede *Perdoar* > - **Antes, precisa existir:** um provedor de cobrança em Configurações → Serviços → Cobrança (Asaas, Mercado Pago ou Boleto do meu banco) e o contrato ativo com valor vigente > - **O que acontece sozinho:** a emissão dentro da antecedência; o e-mail ao inquilino; a baixa quando o inquilino paga (aviso do provedor e conferência diária); o repasse por Pix quando o dinheiro é liberado. A rotina nunca gera sozinha uma cobrança que já venceu > - **Não tem volta:** **Já repassei por fora**; **Recebi por fora** (só o boleto do seu banco tem Desfazer registro). Cancelar dá para refazer com Reemitir canceladas > - **Muda em outros lugares:** o portal do inquilino e o do proprietário mostram a situação de cada cobrança; o pagamento libera o repasse e o recibo > - **Exceções:** pago pelo boleto ou Pix do provedor é quitado (o valor é fixo); pagamento parcial só pelo Recebi por fora; se o provedor recusar a emissão, nada é gravado ## As três visões: Lista, Calendário e Consolidação A tela de Cobranças tem três abas, ao lado do título — o mesmo dado, visto de três jeitos: - **Lista.** Agrupada por mês, em cartões que abrem e fecham. No topo de cada mês, os totais por situação (recebido, a receber, em atraso) e a soma. Ao lado do título, os filtros: **inquilino**, **proprietário** e **situação** (só as recebidas, só as em aberto — a receber e atrasadas — ou só as atrasadas). Ao abrir o mês, cada **dia** também abre e fecha — recolhido, o dia vira uma linha-resumo. O mês atual já vem aberto. Além das cobranças já geradas, a lista mostra, com a etiqueta cinza **prevista**, a **próxima** cobrança de cada contrato que ainda não saiu — só para você ver o que vem, nada é enviado ao inquilino. Por isso um contrato que vence no início do mês pode aparecer já no mês seguinte: a cobrança deste mês já saiu, e a próxima que falta é a outra. A previsão do mês atual diz «emita com Gerar cobranças do mês» (o botão a gera agora); a de um mês seguinte diz **«sai sozinha em DD/MM»** — o dia em que o Locarë a gera sozinho, alguns dias antes do vencimento (a antecedência que você escolhe em Configurações). - **Calendário.** O mês num calendário: cada dia mostra o que há a receber e o que já entrou, com **moldura vermelha** quando há atraso. Passe o mouse para o resumo; clique para ver as cobranças do dia. O botão **Modelo** (a engrenagem) troca entre cinco desenhos — a escolha fica guardada no seu navegador. - **Consolidação.** Um fechamento financeiro do período. Você **filtra** por proprietário, cidade, bairro, situação e taxas, e **projeta os próximos meses** com a régua que você escolhe: quantos meses à frente, se aplica reajuste (e o percentual anual esperado), se inclui os encargos e quanto espera receber. O resultado aparece em indicadores, num gráfico mês a mês (o que já foi realizado e o projetado à frente) e nas quebras por taxa e por proprietário — tudo recalculando na hora, conforme você mexe nos filtros. ## A emissão A rotina diária emite **só o que vence dentro da janela de antecedência** — os N dias configurados em **Configurações → Antecedência das cobranças** (padrão: 5). Uma cobrança que vence no dia 28 sai no dia 23, não no comecinho do mês: cada uma aparece na sua hora, e o inquilino não recebe boleto semanas antes. O botão **Gerar cobranças do mês** (no Painel) é a exceção deliberada: ele emite o mês inteiro de uma vez, porque ali é você quem está pedindo. Rodar duas vezes **não duplica**: cada cobrança tem uma trava derivada do contrato e da competência. A segunda execução não emite nada. ## O split — na origem ou por Pix Quando uma cobrança tem mais de um beneficiário — proprietário, corretor parceiro —, cada parte sai por um de dois caminhos, escolhido **pessoa a pessoa**, pela ficha dela: - **Na origem (split do provedor).** Se a pessoa tem conta no mesmo provedor de pagamento e você cadastrou na ficha dela a **conta no provedor** (o *walletId* da conta Asaas), a parte dela vai *dentro* da própria cobrança. Quando o inquilino paga, o provedor divide na hora e entrega direto na conta dela. **O dinheiro nunca entra na conta da imobiliária.** Na cobrança, a parte aparece como «Na origem». - **Por Pix, depois do recebimento.** Sem conta no provedor, a pessoa dá só a **chave Pix**. O valor entra na conta da imobiliária e, assim que o pagamento cai (a cobrança fica Recebido), o sistema transfere a parte dela para a chave. Passa pela sua conta por instantes, e sai sozinho. O que sobra fica com a imobiliária, nos dois casos. > **Por que o split do provedor exige conta lá** — O Asaas divide o pagamento na origem só entre contas deles: o split recebe o identificador da carteira, nunca uma chave Pix. Por isso o proprietário que quer receber sem que o dinheiro passe pela imobiliária precisa **abrir uma conta no provedor** (gratuita) e te passar o identificador. Quem não quiser abrir conta continua recebendo por Pix. O Mercado Pago não divide na origem: com ele, tudo é por Pix (automático depois que o Mercado Pago libera as transferências da sua conta). Se o provedor recusar o split de uma cobrança (carteira inválida, por exemplo), ela é emitida sem ele, o motivo fica no Registro do sistema e a parte sai por Pix. Cada parte é uma linha com status próprio: **pendente** até o pagamento cair, **enviado** quando a transferência sai, **falhou** (com o motivo) se a chave estiver errada ou faltar saldo. Falhou? Corrija a chave na ficha da pessoa e use, na cobrança paga, o botão **Repasses → Reenviar os que falharam** — ele pega a chave atualizada e dispara de novo, sem reenviar o que já saiu. Tudo fica na trilha. > **Não programou o split? Repasse à mão depois do pagamento** — Se a cobrança foi paga e o dinheiro caiu inteiro na conta da imobiliária *sem* repasse programado, você ainda manda a cada um a parte dele: abra a cobrança (já Recebido) e clique **Repassar agora por Pix**. O sistema calcula a parte de cada proprietário e corretor pela **mesma divisão congelada** da cobrança (o quinhão), cria as linhas de repasse e dispara — cada um pela chave da ficha; a parte da imobiliária fica na conta. Feito uma vez, não duplica: para os que falharem, use Reenviar os que falharam. > **Quando falha, o próprio beneficiário fica sabendo — e pode se corrigir** — O dono da chave errada é quem melhor sabe a certa. Por isso, quando uma transferência falha, o beneficiário recebe um **e-mail** com o valor, a chave usada e o motivo — e o e-mail aponta o **Meus dados** do portal ([seção 15](https://app.locareapp.com/ajuda/portal.md)), onde ele mesmo corrige a chave Pix. Corrigida, você só clica **Reenviar os que falharam** — sem telefonema para ditar chave. > **Chave de telefone precisa do +55** — Uma chave Pix de **telefone** tem de vir com o país: `+5521998092744`. Sem o `+`, onze dígitos são lidos como **CPF** (e o Pix falha). CPF/CNPJ vão só com dígitos; e-mail e chave aleatória, como são. > **Recebedor sem chave Pix não entra no repasse** — Só aparecem, para dividir, as pessoas com **chave Pix cadastrada** na ficha. Sem a chave, o dinheiro não teria para onde ir. E pagamento recebido **em dinheiro** no balcão não dispara repasse automático — não passou pela conta —, então esse repasse fica manual. No aluguel, a divisão segue a regra do contrato: no primeiro mês vale a comissão de locação; nos demais, a taxa de administração. Na cobrança avulsa, você escolhe quem recebe e quanto, na hora de emitir. > **Ver o fluxo de recebimento** — No cartão do contrato, o botão **💸 Ver fluxo** abre um diagrama do que cada cobrança faz: o inquilino à esquerda, e **setas** para cada beneficiário — **quanto** recebe, o **percentual**, **como** (💧 Pix ou 🏦 retido pela imobiliária) e a **chave Pix** (CPF/CNPJ vão ofuscados). Dá para **ordenar** por maior/menor valor ou por papel, e trocar a **competência**. Nas cobranças já pagas, cada repasse aparece como **✓ Concluído**; quem está **sem chave Pix** fica sinalizado — é o que mostra, de relance, o que travou o repasse. > **Repasse manual (recebeu em dinheiro?)** — Quando o aluguel é recebido **em dinheiro** — ou você repassa por fora, por Pix da sua conta — nenhum repasse automático acontece. No fluxo, cada beneficiário com a conta paga e ainda sem repasse ganha o botão **📝 Repasse manual**: você confirma **quanto** entregou a ele e pode **anexar o comprovante**. O valor é **editável** — entregou menos que a parte cheia? Fica marcado como **◐ Parcial** (R$ x de R$ y) e o botão vira **Completar repasse** para o restante. Isso **não transfere nada** pelo sistema — só registra o que já aconteceu. O beneficiário passa a ver, no portal dele, que recebeu, **quanto**, se foi **Pix automático ou manual**, e o **comprovante** para abrir. ## O aviso ao inquilino O e-mail sai em passo separado da emissão — servidor de e-mail lento não pode travar a cobrança. Ele traz o detalhamento item a item, o total, o vencimento e as duas formas de pagamento: **Pix copia-e-cola** e **linha digitável** do boleto. **Boleto para imprimir.** Quem paga na lotérica precisa do boleto impresso, com o código de barras. No portal do inquilino, cada cobrança traz **«Baixar o boleto (PDF)»** — o boleto gerado pelo seu provedor de cobrança (ou o que você anexou, no boleto do seu banco). No sistema, o detalhe da cobrança tem **«Abrir o boleto em PDF»**, para imprimir ou mandar ao inquilino pelo WhatsApp. A trilha registra o que *de fato* aconteceu: enviado, ou falhou com o motivo. O que falhou volta para a fila na próxima execução, sem duplicar. ## Enviar por WhatsApp na mão Quando o e-mail não chega — cai em spam, o endereço está errado — cada cobrança em aberto tem um botão **WhatsApp** na lista. Ele monta a mensagem pronta (título, vencimento, valor e o boleto/Pix) e abre a conversa com o inquilino; você só confere e envia. É o mesmo caminho do link de acesso, e **cada clique fica na trilha** — quem clicou e quando —, porque pode ser preciso reenviar mais de uma vez. ## A trilha de cada cobrança, do nascimento ao pagamento No menu da cobrança, **Trilha** mostra a vida inteira dela em ordem, cada linha com **data e hora** e um ícone por tipo de evento: **◆** criada, **✉** e-mail enviado (ou falhou, em vermelho, **com para quem foi**), **✆** WhatsApp preparado pelo gestor, **✓** pago, **↗** repasse. É o que responde, seis meses depois, «eu nunca recebi esse boleto»: a lista e a ficha da cobrança mostram a criação e o envio, e a trilha só cresce — nada aqui é editado nem apagado. ## A baixa e o recibo Quando o inquilino paga, o **webhook** do provedor avisa o Locarë e a cobrança vira **Recebido** sozinha — na tela de Cobranças e no portal, sem recarregar. A partir daí existe o **recibo**: um PDF com número, valor por extenso e a discriminação, que o inquilino baixa na aba Pagos e o gestor pelo botão Recibo. O texto vem de um modelo editável (Configurações → Modelos). Como configurar o webhook está na [seção 18](https://app.locareapp.com/ajuda/config.md). Uma cobrança **paga** não mostra mais botão de pagamento — só **Trilha** e **Recibo**. As em aberto trazem **Boleto/Pix** (ver os códigos) e, para quem tem a permissão de dinheiro, **Cancelar**. > **Pagar boleto e Pagar Pix são só demonstração** — Aparecem **apenas no modo de demonstração** (gateway simulado), para você ver a baixa acontecer sem pagar de verdade. Com um provedor real (Asaas), esses botões **somem** — lá a baixa vem do **webhook**, quando o inquilino paga o boleto ou o Pix. Clicar neles não paga no Asaas; eles nem existem em produção. ## Cancelar uma cobrança Emitiu errado, ou o acordo mudou? Na cobrança em aberto, botão **Cancelar**. Ele faz duas coisas: **cancela o boleto/Pix no provedor** — o inquilino não consegue mais pagar — e tira a cobrança da lista ativa. **Não apaga**: o registro fica guardado em **ver canceladas**, no fim da lista, para a história do contrato. Cobrança **já paga não se cancela** (isso seria estorno, outra coisa) — o sistema recusa. Se o provedor não conseguir remover o boleto/Pix lá (porque a cobrança já não está mais pendente no provedor), o **cancelamento no sistema acontece mesmo assim** — ela sai da lista e vai para as canceladas —, e a trilha guarda a nota do motivo. Cancelar é cancelar; não vira recebido. ## Antecipação de pagamento Tem cliente que quer quitar vários meses de uma vez. No contrato, botão **Antecipar…**: escolha os meses e o sistema gera **um boleto/Pix consolidado**, no **aluguel de hoje**. Cada mês fica marcado para a rotina não cobrar de novo. O próprio inquilino também pode antecipar pelo portal. Se o **reajuste** cair no meio do período antecipado, o sistema cobra depois, automaticamente, a **diferença** (novo aluguel − o valor congelado) num boleto à parte — o índice muitas vezes só sai perto da data, então antecipa-se no valor de hoje e cobra-se o complemento depois. A antecipação aparece **marcada** nos dois lados (pílula antecipação na tela de Cobranças, chip no portal, com a lista de meses). **Cancelar** uma antecipação não paga **reverte à situação inicial**: os meses cobertos voltam a ser cobrados normalmente, um por vez, e a diferença de reajuste ligada a eles é desfeita junto. Pode cancelar o gestor (painel) ou o próprio inquilino (portal, a antecipação dele). ## Recebeu por fora? Baixa manual O inquilino pagou **em espécie** no balcão, ou fez um **Pix direto na sua chave** em vez de pagar pelo Pix da cobrança? Na cobrança em aberto, botão **Recebi por fora (dinheiro ou Pix)**. Ele dá a cobrança como **Recebido** e **liquida o boleto/Pix no provedor** — assim o inquilino não paga de novo por engano. O recibo fica disponível na hora. E o repasse? Se o Pix caiu na sua **conta do provedor** (Asaas, por exemplo), abra a cobrança e clique em **Repassar agora por Pix**: a parte do proprietário sai do saldo, para a chave dele, com recibo. Se foi em dinheiro, pague o proprietário e registre em **Já repassei por fora**. Para evitar o trabalho, peça aos inquilinos que paguem pelo Pix **da cobrança** (e-mail ou portal): aí a baixa e o repasse saem sozinhos. > **Recebeu só parte? Gera cobrança de saldo** — O diálogo pede o **valor recebido** (o padrão é o total). Se você digitar **menos**, o Locarë carimba o que entrou e cria automaticamente uma **cobrança de saldo** pelo restante — você escolhe o **vencimento** e se **emite boleto/Pix** dela agora. O saldo herda a divisão na mesma proporção. O boleto do total é cancelado no provedor, para não haver pagamento em dobro. > **Dinheiro no balcão não tem split automático** — O valor **não passou pelo gateway**, então não houve divisão na origem: a imobiliária ficou com o total, e o **repasse ao proprietário é por sua conta**, à mão. A trilha registra isso com todas as letras — nada de divisão automática, que aqui seria mentira. --- Central de Ajuda Locarë · revisão de 23/10/2026 · versão para pessoas: https://app.locareapp.com/manual